כשהכסף זמין, צעדי המדיניות מוגבלים: האם בנק ישראל יצליח לצנן את שוק הנדל"ן הלוהט?

בנק ישראל מתערב בשוק המשכנתאות. במסגרת טיוטת שאלות ותשובות שנשלחה לבנקים בשבוע שעבר, הבנק המרכזי כלל הבהרה שאוסרת בין היתר על פרקטיקה שהפכה להיות די מקובלת: לקיחת משכנתה על דירת מגורים קיימת, על מנת שזו תשמש כהון עצמי לרכישת דירה נוספת. מה עומד מאחורי ההוראה, ומה הסיכוי שלה להצליח?

1. שוק משני שמשפיע

לכאורה, שוק המשכנתאות הוא שוק משני לשוק הדיור: ההלוואה שלוקחים כשרוצים לקנות את הבית. אך במקרה של המשכנתאות לשוק המשני יש גם השפעה על מחירי הדיור. ככל שהכסף יותר זול, ככל שיותר קל לקחת מימון, זה מתדלק את הביקושים ואת עליות המחירים.

נתוני חודש מאי חיזקו את המגמה ש-2021 תהיה השנה השלישית ברציפות שרושמת שיא בלקיחת משכנתאות. העלייה מלווה גם בשיא במשכנתאות מסוכנות: הציבור לוקח משכנאות גבוהות יותר, באחוז גבוה יותר משווי הדירות שהוא רוכש ובהחזר גבוה יותר מהכנסתו החודשית.

בנק ישראל שרואה היקפי משכנתאות מוטרפים מנסה לצנן מעט את השוק, כפי שעשה בתחילת העשור הקודם. עם זאת, כעת ישנם כמה דברים שמשחקים לרעתו - ובראשם ביזור שוק המימון שהתרחש בעשור האחרון.

2. הגבלה או ייקור?

לאן בעצם בנק ישראל מכוון? עם עליית מחירי הדיור נוצר קושי לאסוף מספיק הון עצמי על מנת לקבל משכנתה של 75%. דרך פופולרית בקרב זוגות צעירים היא לחלץ אותו מנכסים קיימים: באמצעות משכנתה הפוכה או משכנתה לכל מטרה על בית ההורים. שני סוגי משכנתאות אלו יקרים יותר מהמשכנתה שניתנת עבור רכישת דירה ראשונה לדיור.

את הטריק גילו לא רק זוגות שמחפשים מימון לדירה ראשונה, אלא גם משקיעי נדל"ן קטנים: מי שמעוניין לרכוש דירה שנייה להשקעה, עושה זאת בעזרת משכנתה על הדירה הקיימת. אפשר לקבל משכנתה לכל מטרה עד 50% מערך הדירה הקיימת, שתשמש כהון עצמי לדירה החדשה - עליה ניתן לקבל משכנתה לדיור, אך רק עד 50% משווי הדירה החדשה. בנק ישראל מודע היטב לפרקטיקה שהתנהלה בשנים האחרונות באין מפריע. כעת אומר הבנק - לא עוד.

לפי הטיוטה, "תאגיד בנקאי אינו רשאי להעמיד הלוואה נוספת ללווה המיועדת לשמש 'הון עצמי' לצורך רכישת דירה. כל אשראי נוסף שמעמיד התאגיד הבנקאי ללווה, יהיה מנותק מעסקת רכישת הדירה וייבחן על פי הקריטריונים הנהוגים בבנק ביחס לסוג האשראי הנוסף. למען הסר ספק, האמור חל הן על הלוואות צרכניות והן על הלוואות בשעבוד דירת מגורים אחרת".

ההוראה יכולה ללכת לשני כיוונים: איסור להשתמש בהלוואות שניתנות כנגד שיעבוד דירה לרכישה; או הנחיה שלפיה אם משתמשים בהלוואות שניתנות כנגד שיעבוד דירה לרכישת נכס חדש, המשכנתה החדשה מסווגת כהלוואה לכל מטרה, מה שייקר אותה בכ-2%.

3. יגלגלו את העלויות

מייד נפוצו רעיונות רבים איך לעקוף את המגבלה, והיצרתיות איננה יודעת גבולות. למשל, לומר לבנקאי שההלוואה הראשונה היא לשיפוץ או לרכישת רכב יוקרה, ולא להון עצמי עבור דירה אחרת. 

בשוק גם הביעו תהיה האם המהלך אכן יצנן את שוק הדיור. בדירה להשקעה בה דמי השכירות ישמשו להחזר המשכנתה, אם ההלוואה תתייקר ב-2% כל מה שהרוכש צריך לעשות הוא לגלגל את העלות הנוספת על השוכרים הדירה. בנוסף, על סמך הגבלות קודמות שנועדו לצנן את שוק הדיור, רוכשים שמתלבטים ימהרו לקחת משכנתאות על נכס קיים, לפני שאלו יוגבלו. 

פרסום הטיוטה מעלה בעיה נוספת והיא משפרי הדיור: זוגות שרכשו דירה חדשה, ומתכוונים למכור את הדירה שבה הם מתגוררים כיום. את ההון העצמי לדירה החדשה הם מגייסים כמשכנתה על הדירה הקיימת, עד מכירתה. במקרה זה, ההוראה של בנק ישראל תייקר עבורם את העסקה. עם זאת, בבנק ערים להיבט זה, וצפויים למצוא לכך פיתרון.

4. כסף זמין, צעדים מוגבלים

האם ההגבלה תהיה אפקטיבית? אולי נקודתית. גם אם הרוכשים לא "יעבדו על הבנק", בנק ישראל מתמודד עם שוק מימון שונה לחלוטין מלפני עשור. הבנקים כבר לא לבד בשוק, שאר נותני האשראי הופכים ליותר ויותר דומיננטיים, ועליהם הבנק המרכזי לא מפקח. אם למשל מדובר בעזרה לרכישת דירה מההורים - חברות הביטוח ישמחו להעניק משכנתה הפוכה. האמת שבשוק של היום כולם מאוד ישמחו לתת כסף, בטח כנגד שיעבוד של דירת מגורים.

חשוב לפתוח עיניים על שוק המשכנתאות, להבין את רמת הסיכון האמיתית שבהן - לאו דווקא לבנקים, אלא גם למשקי הבית שממנפים את עצמם בצורה אגרסיבית. חשוב לראות כיצד מורידים את הלהבות. אבל במציאות הנוכחית, שבה כמעט כל הגורמים בשוק הראשי דוחפים את מחירי הדיור מעלה, הכוח להשפיע על המגמה באמצעות פעולה כזו או אחרת בשוק המשני, מאוד מאוד מוגבל.