מחקר חדש מגלה: רוכשי הדירות מתחילים להתרחק מתל אביב

דירות גדולות יותר במעגל השני והשלישי מתל אביב, ובמקומות פחות צפופים. כך עולה ממחקר אקדמי שסוקר את השפעות הקורונה על שוק הנדל"ן בישראל ושתוצאותיו מתפרסמות בגלובס. מסקנה נוספת שעולה מהמחקר: הצעד של בנק ישראל להסרת חלק ממגבלת הפריים על משכנתאות - תורם במישרין לעליית מחירי הדירות.

את המחקר, "שינוי בטעמים של משקי הבית לפני ואחרי התפרצות הקורונה", ערך מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב, והוא בוצע על ידי פרופ’ דני בן שחר ראש המכון, ד"ר רוני גולן עמית מחקר במכון ופרופ’ צור סמרוויל מאוניברסיטת בריטיש קולומביה ועמית מחקר במכון אלרוב. המחקר כלל מדגם של 350 אלף עסקאות שבוצעו בין ינואר 2016 לאפריל 2021, מהן כרבע שבוצעו אחרי פרוץ הקורונה - החל מאפריל 2020.

המסקנה הכוללת של החוקרים היא שהקורונה לא הביאה למהפכה בשוק הנדל"ן למגורים, אלא גרמה לשינויים מסויימים בהעדפות רוכשי הדירות שבאים לידי ביטוי בהיבט גיאוגרפי, בשינוי תמהיל שטחי הדירות המבוקשים ובצפיפות השכונות שבהן ממוקמות הדירות המבוקשות.

ערים חמות: חדרה, נתניה, אשקלון ומודיעין

בהיבט הגיאוגרפי בולטת עלייה בביקוש לדירות הממוקמות ברדיוס של 30-60 ק"מ מתל אביב, המהווים את המעגלים השני והשלישי מהעיר. במעגלים אלו כלולות חדרה, נתניה, אשקלון ומודיעין. רמת הביקושים לערים הללו גדלה בכ-20% מאז פרוץ הקורונה. עד לקורונה היוו מעגלים אלו כ-20% מכלל שוק הדירות, ומאז פרוץ הנגיף כ-24%. לעומת זאת, במעגל היישובים הראשון נרשמה ירידה של כ-9% ברמת העסקאות.
בתל אביב עצמה ובערים הגובלות בה נותרה רמת העסקאות כשהייתה (כ-24% מכלל העסקאות).

  

ירידה בביקוש לדירות של עד 70 מ"ר

בולטת מאוד הירידה בכמות העסקאות בדירות קטנות - אם לפני הקורונה כמעט רבע מכלל העסקאות כללו דירות של עד 70 מ"ר, כיום משקלן ירד ל-22%. לעומת זאת, ככל ששטחי הדירות עולים - כך גם משקל העסקאות: משקל הדירות של 100-150 מ"ר עלה בכ-5% מכלל העסקאות ואילו משקל הדירות של יותר מ-150 מ"ר עלה ביותר מ-6%.
עוד עולה מהמחקר: רוכשים מעדיפים דירות במקומות פחות צפופים. מספר העסקאות שבוצעו במקומות שבהן צפיפות המגורים עומדת על פחות מ-1,500 דירות לקמ"ר עלתה מחמישית לכמעט רבע; וככל שסביבת המגורים צפופה יותר - הביקושים לדירות ירדו בצורה מובהקת.

  

"אין פה מהפיכה, אבל כן רואים שינויים, אולי התאמות לתקופת הקורונה, ורואים גם השפעות קלות על תמחור הנכסים", אומר פרופ’ בן שחר. "הממצא הבולט ביותר הוא שלפני פרוץ המשבר, ככל שאזור היה צפוף יותר הוא היה יקר יותר, לעומת אזורים פחות צפופים בכמעט חצי אחוז לכל 1,000 דירות תוספת; הביקושים לאזורים פחות צפופים הקטינו את ההפרש הזה לכמעט עשירית האחוז".

בן שחר אומר כי "תל אביב שמרה על האטרקטיביות שלה מבחינת העסקאות, וגם המקומות שמרוחקים 30 עד 60 ק"מ ממנה, כשבאזורים מרוחקים יותר המספרים ירדו", ממשיך בן שחר.

הממצאים משתלבים היטב עם דיווחים של אנשי נדל"ן. אלה מדברים על הגדלת הביקושים לדירות מרווחות יותר, עם מרפסות ו/או גינות ועם אפשרות עבודה מהבית. כל אלה באים לידי ביטוי בדירות גדולות יותר, בדרך כלל בדירות חדשות יותר ובמחירים גבוהים בהרבה מאשר דירות קטנות. שמאים ואנשי מכירות מדווחים, כי הפתרון שמשקי בית מצאו לאתגרים הללו הוא להתרחק מתל אביב למקומות שבהם יש מצאי גדול יחסית של דירות שעונות על הדרישות, במחיר סביר. שכונות אלה בדרך כלל גם פחות צפופות מהשכונות הוותיקות.

בנק ישראל תרם לעליית מחירי הנדל"ן

עניין אחר שבן שחר מתייחס אליו הוא עליות המחירים שצברו לאחרונה תאוצה. "נעשו שתי פעולות מצד הרגולציה בתקופה האחרונה, שמהוות רוח גבית לביקושים: הקלה מצד בנק ישראל על מרכיב הריבית המשתנה במשכנתה באופן שמאפשר למשקי הבית לקחת משכנתה יותר מסוכנת אבל בריבית יותר נמוכה; השנייה הייתה הורדת מס הרכישה למשקיעים. שתי הפעולות הללו מעודדות את הביקושים ומצד ההיצע קורה בדיוק הפוך. במקום להגדיל את ההיצע, ההתחדשות העירונית מדשדשת וחסרים שיווקי קרקע והתחלות בנייה".

בסופו של דבר, אומר בן שחר, מה שחשוב לגבי המחירים אלו הציפיות. "חלק גדול מהביקוש נובע גם מאי האמון של הציבור, שהממשלה תטפל בבעיות הדיור באופן שישנה משהו. עצם זה שאנשים מגדילים ביקושים מראה שהם חושבים שהמחירים יוסיפו לעלות. חלק מהדינמיקה שיש כיום היא לא רציונלית. כמו למשל ש’מחירי הדירות לא יכולים לרדת’. זה לא נכון בשום צורה שהיא; המחשבה ששוק הנדל"ן הוא לא מסוכן - אינה נכונה גם היא. נכון שהשוק הזה אינו תנודתי כמו שוק המניות, אבל אג"ח מדינה הרבה יותר בטוח מנדל"ן".