חייבים לעשות טיפול שורש לרגולציה שמאחורי משבר הדיור

עם הקמת הממשלה החדשה חזר משבר הדיור למרכז הבמה וכולם מצפים למוצא פיהם של שרי הפנים, השיכון והאוצר החדשים.

לאורך השנים האחרונות הציגה הממשלה מצג שווא שמטרתו בין היתר שיפור מיקומה של ישראל ב'מדד קלות עשיית העסקים' בזמן שבפועל ענף הבנייה בארץ נמצא בקריסה. הקושי בזיהוי הכשלים הוביל לרצף החלטות שגויות ומזיקות, לרבות ניסיונות לצמצום הביקושים, שחרור מאסיבי של קרקעות מרוחקות מאזורי הביקוש ותוכניות סבסוד מופרכות דוגמת 'מחיר למשתכן'.

מובן ומוסכם שמחירי הדיור הגבוהים משקפים מחסור בהיצע הדירות, אך האם המחסור בדירות נובע בהכרח מהמחסור בקרקעות כפי שהתרגלנו לחשוב? שחרור בלתי מידתי של קרקעות למגורים בפריפריה לצרכי מגורים יוצר שכונות רפאים, מוביל לקיטוב כלכלי, מגדיל את עלויות הפיתוח ומעצים את משבר התחבורה, ושיטת ההגרלות התמוהה מייצרת כידוע עיוותים וכשלים רבים נוספים. מדיניות התכנון בארץ הרי מתבססת במידה רבה על ציפוף המרקמים הקיימים באזורי הביקוש ועל התחדשות הערים - מדובר בפוטנציאל עצום להגדלת היצע הדיור, מדוע הוא לא מתממש?

הליך הרישוי הסתרבל

הסיבה נעוצה בהליכי התכנון, הרישוי והבנייה בישראל. בשנת 2009 התקבלה החלטת ממשלה על ביצוע רפורמה מקיפה וראויה. כותרות העיתונים בישרו על "אחת הדרכים המרכזיות להפחית את מחירי הדיור בישראל", אולם הפער העצום בין מטרות הרפורמה לבין הרגולציה שהותוותה הוביל לתוצאה ההפוכה: מאז כניסתה לתוקף ב-2016, הליך רישוי הבנייה התארך, הסתרבל, התייקר, הסתאב והפך למסכת עינויים קפקאית. מחירי הדיור מגלמים במידה רבה את התארכות וסרבול ההליכים, את ניפוח ההוצאות והתקורות, את העדר התמריצים ואת הסיכון היזמי המובילים לאבדן אמון ולירידה בתחרות ובהתחלות הבנייה.

ניתן להצביע על 4 צעדים שעל הממשלה לנקוט כדי לשחרר את הפקק ולהגדיל את היצע הדיור:

הראשון הוא ריכוז הסמכויות ליצירת רגולציה בענף, המפוזרות כיום בין אין-ספור משרדי ממשלה, רשויות וגורמי תשתיות. פיזור הסמכויות מוביל לסתירות בדרישות, לחוסר יעילות, לטרטור, לסחיטת הציבור ולניפוח המערכת הציבורית. יצירת גורם מתכלל אחד לתחום ושלילת הסמכויות מיתר הגורמים הם מהלך מורכב פוליטית אך נדרש להצלת הענף.

הצעד השני הוא שינוי הרגולציה הפועלת כיום נגד הציבור ומייצרת חוסר וודאות מובנה, חוסר בהירות, חוסר שקיפות, חוסר הוגנות וסיכון יזמי מופרז. תקנות רישוי הבנייה החדשות יצרו אבסורדים רבים, לרבות דחיית בקשות להיתר בשל אי עמידתן של הרשויות בלוחות הזמנים או החלת דרישות על הבקשות רטרואקטיבית, אשר הפכו את הליך הרישוי למשחק "סולמות וחבלים" ותיקונן יהווה הקלה משמעותית לענף.

צעד שלישי הוא שינוי התפקידים והסמכויות בענף. תפקידן המסורתי של רשויות הרישוי בארץ הוא בדיקת הבקשות להיתרי בנייה, אולם ככל שהתחום מתפתח, כך חסרות הרשויות את הידע, הניסיון והכלים שישנם לאדריכלים ולצוותי היועצים. שינוי ההליך והעברת סמכויות לאדריכלים ולצוותי היועצים המקצועיים, יחסוך לרשויות את ניסיון הבדיקה בו הן נידונות מראש לכישלון, ויאפשר להן להתמקד במסירת המידע שאינו נגיש לציבור ובתיאום המפגש עם המרחב הציבורי בין האדריכל לכל הגורמים המעורבים.

קונפליקט בין אינטרסים

הצעד הרביעי הוא טיפול בקונפליקט שבין האינטרס הלאומי להגדלת היקף הבנייה לדיור לבין האינטרסים המקומיים לצמצומה. לצורך כך יש להגדיר לרשויות יעדים מפורטים, אשר יכללו יחידות דיור המאושרות בהיתרי בנייה ולא רק בתוכניות, לכרוך את היעדים במערכת תמריצים כלכליים וסנקציות, ולתמוך את כל אלה במנגנון בקרה חיצוני, מקצועי ומהימן.

המשבר הכלכלי איתו מתמודדת כיום מדינת ישראל, מחייב לזהות את בעיות השורש המובילות ליוקר הדיור, כהווייתן ועל כל מורכבותן, ולבצע שינויים רחבים ואמיצים ברגולציה של הענף. היום, יותר מאי-פעם, זהו צו השעה.

הכותבת הנה אדריכלית, בעלת משרד ויו"ר החזית החמישית - ארגון אדריכלים בישראל