לפני שמטילים גזירות על משקיעי הנדל"ן, על הממשלה לעשות בדק בית ולשחרר חסמים

מאז שיצאנו באופן יחסי מהקורונה אנו חווים התפוצצות של שוק הנדל"ן ועליות מחירים בכל הארץ. יזמים רבים מעידים על עליה ניכר במכירות, מה שמגובה גם בסקירות הכלכלנית הראשית באוצר לפיהן יש עלית מחירים. בנוסף הבנקים למשכנתאות ויועצי המשכנתאות קורסים תחת העומס כשאר תיק המשכנתאות של הציבור שובר שיאים.

על פי דוחות של בנק ישראל, הסיבה למשבר במחירי הדירות, המתייקרות בחודשים האחרונים בקצב שנתי של 10%, היא המחסור בדירות מול הביקושים הגבוהים.
ביטול הטבת מס הרכישה בעקבות משבר הקורונה וזאת במטרה לעורר את השוק מחדש אכן החזירה את המשקיעים לשוק מה שבהחלט תורם לצמיחה המהירה של ישראל שגם באה לידי ביטוי בדוחות ה OECD.

אלא שכמו בעבר, עלית מחירים גוררת פוליטיקאים לחזור ולהציע הצעות שנועדו לצנן לכאורה את העליות אבל בפועל יוצרת כאוס ורק מתדלקות את עלית המחירים. כך למשל אנו שומעים זמירות חדשות נושנות של ביטול הטבת מס הרכישה למשקיעים והעלאת המיסוי על משכירי הדירות.

מדובר שוב בפספוס של הנקודה ונדמה שבמקום לעשות טיפול שורש, שוב פעם עושים סתימה שלא מחזיקה מעמד.

לטעמנו עלית המחירים נובעת ממספר גורמים קריטיים שללא טיפול שורש בהם, אין סיכוי לתת מענה לציבור ותאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות במחירים סבירים מבלי להשתעבד.

גורם ראשון הוא הועדות המקומיות. אלה אינן עומדות בקצב ולא עוזרות ליזמים להוציא את היתרי הבניה. הועדות המקומיות מהוות חסם ענקי בפני הוצאתן של מסות של יחידות דיור לשוק. ליזם נדרשת למעלה משנה להוציא היתר בנייה.

בנוסף יש לציין את נושא הרישוי ואת רשימת המטלות הארוכה לקבלת טופס 4 מה שמאריך את לוח הזמנים של הפרויקט ומייקרו. לטעמנו, אסור לאפשר עיכוב נוסף בהקמת מכוני הבקרה, אשר מניסיוננו מקלים מאד ומקצרים את הליך הרישוי.

הדברים חמורים במיוחד כשמדברים על פרויקטי התחדשות עירונית לאחר שכל רשות מקומית עושה דין לעצמה ונוהגת ככל העולה על רוחה. למעשה הרשויות המקומיות רק מנסות למנוע הוצאת היתרי בניה בתחום התחדשות עירונית. לטעמנו, בתחום ההתחדשות העירונית המדינה לא עוזרת מספיק ולא נותנת לרשויות המקומיות תמריצים לקידום התחדשות עירונית.

לפני מספר שנים יזמה הממשלה את הוותמ"ל על מנת לתכנן עשרות אלפי יחידות דיור כדי להציף את השוק בקרקעות אלא שבעוד שעשרות אלפי דונמים הופקעו מישובים כפריים והוותמ"ל תכנן עליהן פרויקטי בנייה, השיווק תקוע ואלפי יחידות דיור תקועות בוועדות המקומיות.

רעה חולה נוספת היא רשות מקרקעי ישראל. כידוע, מרבית קרקעות בישראל שייכות למינהל והוא זה שמוציא לשיווק מכרזים להקמת פרויקטים. מאחר שהמדינה תלויה בהכנסות משיווקי הקרקעות המינהל מנסה למקסם את הרווח על הקרקע ובכך גורם להאמרת מחירי הדיור.

כמעט שאין היום קרקעות פרקטיות זמינות למכירה וכך יוצא שעל כל מכרז של המינהל קיימת תחרות פרועה. כך אנו רואים לאחרונה יזמים שזוכים במכרזים לאחר שהציעו למעלה מ 50% מהשווי השמאי שניתן לקרקע. בגלל מחסור בקרקעות זמינות לבניה יזמים מציעים מחירים מופקעים לקרקע לבניה כאשר את המחיר ששילמו הם מגלגלים על הרוכשים ומעלים משמעותית את המחיר לקרקע.

לטעמנו יש להגביל את מחיר המקסימום של ההצעות.

בעיה אחרת היא העובדה שהמינהל מוציא למכרז מתחמים שלמים ומאפשר בכך ליזמים חזקים לזכות בכל הקרקעות במתחם. לטעמנו יש להגביל זכיה של חברה למכרז אחד במתחם כדי ליצור תחרות. לא יתכן שחברה אחת תוכל לזכות בכל המכרזים במתחם אחד ובכך היא שולטת על ההיצע והביקוש באותו מתחם מה שמאפשר לה להעלות מחירים.

לסיכום, רשימת החסמים שביכולתה של הממשלה לשחרר ארוכה ומוצא כי בטרם מטילים גזרות חדשות על הציבור ולפגוע בצמיחה, תחפש הממשלה החדשה את המטבע מתחת לפנס ותעשה סדר בבית. שחרור חסמים אלה הוא המפתח להצפת השוק ביחידות דיור ובשליטה על מחירי הדיור.

הכותב הוא סמנכ"ל שיווק בחברת שובל מתחמי מגורים