העליון: אין להוסיף רווח יזמי בחישוב התמורה בעסקת קומבינציה

בית המשפט העליון הפך את קביעתה של ועדת הערר בעניין יקותיאלי (ו"ע 860-09-17) וקבע כי במסגרת חישוב התמורה בעסקת קומבינציה על דרך של מכר חלקי אין להביא בחשבון רווח יזמי (ע"א 6672/19).

בעניין יקותיאלי, המערער התקשר עם חברה בעסקת קומבינציה למכירת 55% מזכויותיו במקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בנייה להקמת בניין בן 12 דירות, מהן יקבל ארבע. הצדדים נחלקו בסוגיית קביעת שווי המכירה בעסקה לצורך חישוב מס השבח. המערער הסתמך, בין היתר, על הוראת ביצוע 23/98 של רשות המסים, הקובעת כי יש להוסיף לעלויות הבנייה רווח קבלני סביר בלבד, ורשות המסים קבעה כי יש להוסיף לשווי גם מרכיב של רווח יזמי.

רשות המסים קבעה כי השימוש במינוח "רווח קבלני" נובע מטעמים היסטוריים, כאשר היה נהוג שקבלן הביצוע מספק גם את שירותי הייזום, מצב שאינו נפוץ כיום.

כל אחד מהצדדים הציג שמאות מטעמו, וועדת הערר קיבלה את עמדת השמאי מטעמו של מנהל מיסוי מקרקעין, שלפיה יש להוסיף מרכיב של רווח יזמי בשיעור 15%.

העליון בדעת רוב הפך את החלטת ועדת הערר וקבע כי אין להוסיף לשווי התמורה בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי רווח יזמי. נשיאת העליון, השופטת אסתר חיות, קראה לרשות המסים לפעול להתאים את הוראת הביצוע למגמה שלפיה יש פיצול בין קבלן ליזם.

הקביעה התהפכה אך הערעור נדחה והתוצאה זהה

השופט נעם סולברג קבע אף הוא כי אין להוסיף רווח יזמי לתמורה אלא רק רווח קבלני באחוזים בודדים. עם זאת, הוא הבחין בין רווח יזמי בגין שירותי הייזום לבעלים, שבלעדיהם לא היה הפרויקט בא לעולם (תכנון, הליכי רגולציה, מימון לתקופת הבנייה), שיש להוסיף לשווי המכירה; ובין הרווח שנוצר מהפער שבין עלויות הקמת המיזם לבין מחיר מכירת הדירות, שאותו אין להוסיף לשווי התמורה.

השופטת חיות, אליה מצטרף השופט ג'ורג' קרא, קבעה באופן גורף כי אין לכלול רווח יזמי כלל בשווי התמורה, אלא רווח קבלני בשיעור 15%-20% כפי שנקבע בהוראת הביצוע.
השופט חיות אף קבעה בדעת רוב כי אין להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי להפחית את הרווח היזמי מהתמורה, ואימצה את חוות-הדעת השמאית מטעם המשיב, וזאת מאחר שכללה גם חלופות לקביעת השווי שלא כללו רווח יזמי, ומאחר ששמאי המשיב קבע לבסוף את השווי לפי הצד הנמוך מבין החלופות שמנה.

כך, בסופו של דבר, פסק דינו של בית המשפט העליון הופך את החלטת ועדת הערר מבחינה עקרונית, אך אינו משנה את תוצאת המס.

ע"א 6672/19

הכותבת היא עורכת דין במשרד מאיר מזרחי ושות'