פרויקט תמ"א 38/2: מהן זכויותיו של דייר עם מוגבלות

אחד המצבים המורכבים המגיע לפתחה של המפקחת על המקרקעין הוא כאשר בעל הדירה המתנגד לחתום על הסכם לביצוע תמ"א 38/2, סובל ממוגבלויות ונסיבות אישיות קשות, המחייבות טיפול מוקפד, רגיש ואנושי, ובה בעת יש לשמור על האיזון העדין והשוויוניות הנדרשים במסגרת הסכם מסוג זה.

במקרה זה שבעה בעלי דירות מתוך שמונה חתמו על הסכם לביצוע תמ"א 38/2 לבניין ברח’ קריניצי 51 ברמת גן (להלן: "הבניין"). הנתבעת, חולת פוליו כבת 70 הרתוקה לכיסא גלגלים וגרה בגפה, המתגוררת בדירת הקרקע, סירבה לחתום על ההסכם חרף הצעות רבות ומפליגות שהוצעו לה כדי לרצות אותה.

טענה לאפליה בין החוקים

הנתבעת טענה כי הוראות חוק פינוי-בינוי חלות בעניינה, וזאת אף שעילת התביעה היא בגדרו של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"). לטענתה, התוצאה הסופית, פינוי בניין והריסתו, זהה בשני המקרים, ואין מקום לייצר אפליה בין שני המצבים. לפיכך, יש לקבוע כי היא זכאית לקבל, עובר להריסת הבניין, תמורה כספית בשווי הדירה החדשה.

המפקחת על המקרקעין דחתה טענה זו וקבעה כי הוראות חוק פינוי-בינוי אינן חלות במקרה של תמ"א 38/2. המפקחת הוסיפה וציינה כי יש שונות רבה בין החוקים האמורים, הן מבחינת תכליתם, הן מבחינת ההסדרים הקבועים בהם והן מבחינת הערכאה השיפוטית המוסמכת לדון בתביעות (הסמכות לדון בתביעות מכוח חוק פינוי-בינוי נתונה לבימ"ש שלום או מחוזי ולא למפקחת על המקרקעין).

שטח ללא היתר לא ייכלל

כמו כן, במסגרת פרויקט הריסה מכוח תמ"א 38/2 לא מוקנות הטבות מס זהות לאלה המוקנות בחוק פינוי-בינוי, לגבי תמורה כספית הניתנת לבעל דירה הסובל ממוגבלות. עם זאת, נוכח מצבה הרפואי הייחודי של הנתבעת, ייבאה המפקחת את ההסדר הקיים בחוק פינוי-בינוי ביחס לחובת היזם להנגיש את דירתה בדירה החלופית והן בדירת התמורה באופן המתבקש לאור נכותה.

נוסף לכך, הנתבעת דרשה להישאר בקומת הקרקע חרף העובדה כי מבחינה תכנונית לא ניתן היה להשאיר את דירתה בקרקע, שכן עיריית רמת גן אישרה דירת קרקע אחת בשטח הגדול משמעותית משטח דירת התמורה שלה, ולכן דירה זו הוקצתה לבעל דירה אחר. בנסיבות אלה, ומאחר שאין כל מניעה להנגיש את דירת התמורה בקומה גבוהה יותר, המפקחת דחתה דרישה זו של הנתבעת. המפקחת קבעה כי לאור עקרונות השוויון המחייבים, ובהתחשב בכך שדירתה של הנתבעת היא בעלת השטח הקטן ביותר ברכוש המשותף, עומדת הזכות לקבלת דירת הקרקע למי שהוא בעל דירת קרקע הגדולה יותר.

טענה נוספת של הנתבעת התייחסה לשטח הדירה. לגישתה יש להביא בחשבון בשטח הדירה הקיים גם מרפסת של 16 מ"ר שנסגרה ללא היתר. גם טענה זו של הנתבעת נדחתה, והמפקחת קבעה שאין להתחשב בשטחים ללא היתר, שכן הדבר יהווה תמורה עודפת ביחס ליתר הבעלים, אשר לא "נהנו" מתוספת שטח בלתי חוקית.

לסיכום, פסק הדין בעניינה של הנתבעת הוא פסק דין נכון, ענייני, צודק ואמיץ. המפקחת ניתחה בצורה עניינית את העובדות ואת הוראות החוק. המפקחת נתנה מקום לסיפור האנושי המורכב, אך לא נתנה לכך להשפיע על החלטתה וטוב שכך. הוודאות שניתנה בפסק הדין היא משמעותית שכן, ניתן לקוות שמקרים שיגיעו לפתחה של המפקחת על המקרקעין יטופלו וידונו על בסיס המסד המשפטי ולא על בסיס הרגשות שהן מעלים.¿

5/850/2019 זיסקינד בנימין ואח’ נ’ קתוע רחל

הכותב שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים העוסק בהתחדשות עירונית