להשאיר ולשנות: יש למסות את בעלי הדירות בת"א לטובת פרויקטים בפריפריה

תמ"א 38, תוכניות חיזוק או הריסה ובנייה, הביאו לאי הצדק החברתי הגדול בישראל. מי שיש לו דירה בתל אביב שמשתתפת בפרויקט כזה, מקבל מתנה מהמדינה של מחיר חדר אחד לפחות, כמיליון שקל; מי שגר ביישובי פריפריה יקבל, אם בכלל ימצא יזם שיבצע את הפרויקט, מחיר של חדר, ששוויו פחות מ־70 אלף שקל.

ערך המתנה שקיבלו בעלי דירות ב-16 יישובים במרכז הארץ עולה על 15.3 מיליארד שקל. אין סיבה שמי מקבל הטבה ניכרת מהמדינה לא ישלם עליה מס. כלומר, אם תושבי מרכז הארץ מקבלים תוספת של לפחות חדר בתוכניות תמ"א, מדוע שלא ישלמו מס כאשר ימכרו את הדירה? גובה המס יכול להיות 35%-50% משווה הערך שקיבלו.

קיימת טענה שכל מנגנון מיסוי שמגולגל על האזרחים יהיה מסורבל ועלול להעמיס על הקבלנים בפרויקטים של התחדשות עירונית. זאת משום שהוא מיסוי יגדיל את המכפיל הכלכלי בפרויקטים, בשל האילוץ של הקבלנים לשאת בחלק מהמס של הדיירים כדי לפתות אותם להצטרף לתמ"א.

כאשר הצעתי פתרון זה לפני כמה שנים, היה חשש שהמיסוי האישי יעצור את ההתחדשות. אולם, חשש זה קטן מאוד כיוון שיש כבר הרבה מאוד דוגמאות לעליית ערך הנכסים בכל מקום שבו פעלה תמ"א 38. דיירים יהיו חייבים להבין שכדאי להם להצטרף להתחדשות העירונית גם אם יקבלו "רק" 250-300 אלף שקל ולא מיליון שקל. את המיסוי הזה יש להעביר לקרן ייעודית, והמדינה יכולה להשקיע את הכסף הזה בחיזוק בניינים בפריפריה, ולהפחית את הצורך לאתר פתרונות כמו קרקע משלימה ליזם שתשלים את הרווח היזמי.

חישוב גובה המתנה

ערך ה"מתנה" שמקבלים דיירי מרכז הארץ ב-16 יישובים בלבד, רק לגבי הריסה ובנייה (לא כולל פרויקטים של חיזוק) מגיע כאמור לכ-15.3 מיליארד שקל. ערך חדר חושב לפי מחיר ממוצע לחדר בדירת 4 חדרים חדשה; רוב הדירות בתמ"א הן של 3 חדרים ופחות ולכן ערך החדר שווה יותר. שווי הערך שמקבלים בתמ"א גבוה יותר כיוון שבעל הדירה מקבל גם תוספת ערך בשל שיפוץ הבניין, ממ"ד, חניה וכו’.

אם גובה המס יהיה רק 35% מתוספת הערך שקיבלו בעלי הדירות, המדינה הייתה זוכה להכנסות בגובה של כ-5.3 מיליארד שקל. סכום המאפשר לקדם מעל 540,000 מ"ר של בנייה חדשה ביישובי הפריפריה.

כמובן, שניתן לבנות מנגנונים של מיסוי, להחליט שלא למסות דירות שערכן נמוך יותר, או דירות בישובים שבהם המדד החברתי־כלכלי נמוך, אולם עדיין מדובר בסכומים לא מבוטלים. לסיכום, גם אם יש השגות לגבי האומדן הראשוני שנערך בגיאוקרטוגרפיה, עדיין יש מקום להביא דרך חשיבה זו למקבלי ההחלטות בממשלה החדשה ולבנות קרן לקידום תמ"א 38 בפריפריה.

הכותבת חברת הנהלת הפורום הישראלי לעירוניות, בעבר חברת הנהלת איגוד המתכננים, כיהנה עשר שנים במועצה הארצית לתכנון ולבנייה