"הפגיעה רחוקה מהציפיות": מניות הנדל"ן המניב חזרו לאופנה

מניות חברות הנדל"ן המניב ידעו תנודתיות גבוהה ביותר בשנים האחרונות. בשנת 2019 הן היו מניות הענף חביבות המשקיעים בתל אביב, ונסקו לרמות שיא, עם עליות בשיעור דו-ספרתי. ואחרי שעלו חזק, עם פרוץ משבר הקורונה במרץ 2020, בלטו מניות הענף בצד השלילי, והפכו לאחד המגזרים החבוטים בבורסה, עם ירידות משמעותיות, שגילחו מיליארדי שקלים משוויין תוך זמן קצר.

עם זאת, נכון להיום נראה כי מניות הנדל"ן המניב הנסחררות בבורסה הותירו את משבר הקורונה מאחוריהן, ומרביתן מציגות מתחילת 2020 (שנת הקורונה) תשואה חיובית נאה או ירידות לא מהותיות. זאת, לאחר שבסיכום המחצית הראשונה של השנה הנוכחית נהנו מרבית מובילות הענף מעליות נאות בטווח של 10%-25%, כחלק מהכיוון החיובי הכללי של ענף הנדל"ן בישראל. בבית ההשקעות אי.בי.אי סבורים, כי 2021 היא "שנת הקאמבק של חברות הנדל"ן המניב".

אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות, נדב ברקוביץ, מסביר כי "סקטור הנדל"ן המניב, לצד כמה ענפים נוספים, היה במרכז החששות עם פרוץ משבר הקורונה נוכח המצב, עם סגרים וקניונים שלא עבדו וחששות ממשרדים שלא יחזרו להתאכלס.

"היום כבר יש הרבה פחות חשש מעתיד המשרדים ומהפסקת עבודה של הקניונים. למרות שהעולם השתנה, החברות חזרו למספרים טרום הקורונה והמניות נסחרות סביב רמות שיא. לכן, אפשר להגיד שזו תקופה מצוינת עבורן. כבר בשנה שעברה מניות הענף הציגו התאוששות משמעותית וגם במחצית הראשונה של השנה הנוכחית הן היכו את מדדי הדגל".

 נדב ברקוביץ', אנליסט IBI / צילום: יח"צ אי.בי.אי

כחלק מכיוון המסחר במניות הענף, מדד נדל"ן מניב ישראל טיפס בכ-17% בסיכום המחצית הראשונה של השנה, לעומת עליות של כ-12% במדדי ת"א-35 ות"א-125 - עלייה שהחזירה אותו לרמתו ממועד ההשקה שלו בפברואר 2020.

במבט קדימה, באי.בי.אי סבורים כי אחרי הכיוון החיובי שתפסו מניות הנדל"ן המניב מתחילת השנה, "כבר קשה למצוא 'מציאות'", וכי "מנקודה זאת, נצפה לשיפור של עקב בצד אגודל ולא זינוק חד". 

למרות האמור, בבית ההשקעות עדיין רואים אפסייד במחירים שבהם נסחרות כיום חלק מהחברות, "בעיקר באלו שכן הצליחו לצמוח גם בתקופת הקורונה". בין אלה מציין ברקוביץ את עזריאלי, את מבנה ואת איירפורט סיטי, שלדבריו, חלק משמעותי מפעילות הייזום שלה מתרכז בתחום המלונאות. באי.בי.אי מניחים "שתהיה בתחום התאוששות, אחרי שבמלונאות הפנים בישראל התפוסות כבר גבוהות, כך שאיירפורט סיטי תוכל ליהנות מאפסייד".

גזית גלוב השילה 30%

במבט לאחור על פעילות החברות, ברקוביץ מציין, כי "במהלך השנה האחרונה, וככל שמשבר הקורונה התקרב לסיומו, חברות הנדל"ן המניב פרסמו יותר ויותר נתונים אשר מראים כי הפגיעה נמוכה מההערכות ההתחלתיות".

לדבריו, אומנם עדיין ניתן לראות פגיעה בפרמטרים השוטפים הבולטים, דוגמת רווח תפעולי נקי (NOI) ותזרים מזומנים שוטף (FFO), אולם "בכל הקשור לחידוש חוזים, שערוכים, עסקאות בשוק וביקוש לנכסים, מצבן של חברות הנדל"ן המניב אף השתפר", ובכל אחד מהסקטורים "ניתן לראות נקודות חיוביות".

בין מניות הענף, מתחילת השנה שעברה בולטות מניות מגה אור וגב ים, עם טיפוס המתקרב ל-30%, ואחריהן ניצבת ביג, שהתחזקה בכ-20%. בצד השלילי בולטת גזית גלוב, שהשילה קרוב ל-30% מערכה תוך שנה וחצי, ואחריה איירפורט סיטי ואלוני חץ, עם תשואות שליליות של כ-13%-14%.

  

כפי שפערי התשואות מעידים, באי.בי.אי מציינים, כי "לא כל מניות הנדל"ן תיקנו באופן זהה", וכי אפשר היה לראות הבדלים "בין סקטור המסחר או המלונאות, שנפגעו חזק יותר בשיא הקורונה, מסקטורים כמו משרדים או לוגיסטיקה, שעד כה לא הראו סימני פגיעה משמעותיים".

שינוי חיובי בתחום המשרדים

לגבי הפערים בביצועי המניות, ברקוביץ מסביר כי "בתחום המסחר השוק הבין שהפגיעה הייתה נקודתית לאירועי הסגרים כאשר חברות הנדל"ן המסחרי המשיכו להציג חידושי חוזים עם ירידה קלה בלבד בשכר דירה ושמירה על תפוסות גבוהות. כמו כן, בכל פתיחה מחודשת (של הקניונים, א' ל') נרשם זינוק חד בפדיונות, ויחד עם מיעוט ישראלים שטסים לחו"ל, כוח הקנייה אף גדל".

לגבי ענף המשרדים, ברקוביץ מציין כי "התמונה קצת יותר מגוונת" וכי קיימים הבדלים משמעותיים "בין סוגי הנכסים (חדש מול ישן), בין סוגי בעלות הנכס (קבוצת רכישה מול בעלים יחיד) ובין מיקום הנכסים (מרכז מול פריפריה)".

אבל, הוא מוסיף, "בכל הקשור לחברות הנדל"ן המניב הציבוריות, אשר מרבית נכסיהן נמצאים באזורי ביקוש ועם שוכרים איכותיים, נרשמו חידושי חוזים עם עליית מחירים, כאשר חברות ההייטק ממשיכות לצמוח ולמלא את שטחי המשרדים בפרויקטים החדשים שהסתיימו".

עוד מוסיף ברקוביץ לגבי חידוש חוזים בנכסי החברות, כי בדוחות הרבעון הראשון השנה ושל אלה לסיכום השנה שעברה הראו החברות "כי הפגיעה רחוקה מהציפיות שהיו בשוק".

כך, בתחום המשרדים נרשם שינוי חיובי של כ-1%-4%, עם חריגה של עזריאלי (עלייה של 18%) בעקבות סיום חוזה היסטורי עם בזק בדמי שכירות נמוכים; ובתחום המסחר "שנפגע יותר, חידוש החוזים היה עם ירידות קלות בלבד. אומנם מדובר במחירים נמוכים בהשוואה למועד חתימת החוזה (לפני 3-5 שנים), אך בהשוואה לחששות בשוק, מדובר בחדשות חיוביות".

המרוויח העיקרי - תחום הלוגיסטיקה

עוד לגבי מצב הענף, ברקוביץ מציין "סטגנציה (קיפאון, א' ל') בדמי השכירות (מסחר ומשרדים) כמעט בכל הערים במהלך הרבעון הראשון", לפי סקר שביצעה חברת ניהול הנכסים הבינלאומית CBRE.

סקר זה מראה, כי לעומת סוף הרבעון הראשון של 2020 - רגע לפני התפרצות הקורונה - דמי השכירות בתחום המשרדים והמסחר באזור המרכז (תל-אביב, רמת גן, הרצליה), נשחקו בטווח של כ-15%-5%.

לגבי התחום החם של הלוגיסטיקה, ברקוביץ מציין כי הוא היה "המרוויח העיקרי בתקופת הקורונה עם צמיחה משמעותית בביקוש ועליית מחירים בעקבות הזינוק ברכישות באונליין". הכיוון החיובי בענף הלוגיסטיקה, לפי ברקוביץ, ממשיך גם כיום, עם כמה עסקאות גדולות שביצעו בין היתר מגה אור, עזריאלי ואמות, כשבפועל "כמעט כל חברות הנדל"ן המניב נכנסו לתחום הלוגיסטיקה בצורה זו או אחרת".

  

ירידות ערך חדות בשווי הנכסים

ברמת שווי הנכסים, בסיכום של כשנה וחצי מתחילת המשבר, בולטות ירידות הערך הגדולות שרשמו עזריאלי (כ-800 מיליון שקל) ומליסרון (כ-670 מיליון שקל), אחרי שבשנים קודמות נהנו מעליות ערך חדות. בצד החיובי בולטים שערוכים חיוביים של כ-310-370 מיליון שקל שהציגו בסיכום אותה תקופה מבנה וגב ים, וזאת בין היתר בזכות השלמת הקמת נכסים ואכלוסם.

לדברי ברקוביץ, "בהשוואה לתחילת המשבר שיעורי היוון הנכסים לא השתנו באופן משמעותי", עם שיעור היוון ממוצע כללי בטווח של 6.5%-7.5%, ובשיעור ממוצע של 6.25% בתחום הלוגיסטיקה.