האם השבת קרקע חקלאית למדינה נחשבת כהפקעה לצורכי מס?

חוק הוותמ"ל הקנה לרמ"י כלים לאכיפת פינוי של קרקעות חקלאיות, שייעודן שונה במסגרת תוכניות מועדפות או רחבות היקף לדיור. לרשות הוקנתה הזכות להורות בצו על העברת כל זכויותיו של החוכר בקרקע לרשות, להורות על סילוק יד ואף לבצע את הפינוי בפועל בלי שנדרש אישורו של בית משפט. החוק נחקק על מנת לקדם את הזמינות של אותן קרקעות חקלאיות מבלי שהרשות תידרש להליכים משפטיים מורכבים מול חוכרי הקרקע החקלאית. זאת, בהינתן כי בין הרשות לחוכרי הקרקע קיים הסכם חכירה הקובע שבמקרה של שינויי הייעוד של הקרקע החקלאית, תדרוש הרשות את הפסקת חכירתה והשבתה לרשות.

■ רקע: בפסק דין של בית המשפט המחוזי מרכז (ועדת ערר) בעניין יבנה דר ואחרים שניתן לאחרונה, נדונה שאלת המיסוי של אותם פיצויים המשולמים לחוכרים במסגרת הליך השבתה של הקרקע. לשאלה זו השלכה משמעותית במיוחד על שיעור המס שישולם לרשויות המס, שכן אם מדובר בהפקעה של קרקע, חל שיעור מס מופחת בכ־50% משיעור המס הרגיל.

■ המחלוקת: העוררים, שהם קבוצת מושבים, קיבוצים וחוכרי קרקעות חקלאיות אחרים, טענו כי חוק הוותמ"ל הוא חוק מפקיע שנועד ליטול מהחוכרים את הקרקעות החקלאיות שבחכירה ללא כל הסכמה מצידם. הואיל ואין בדין הגדרה למונח "הפקעה", יש לבחון את המהות האמיתית של הפעולה הננקטת על ידי הרשות, ולטענתם, מדובר בפעולה שלטונית לא רצונית הכופה על החוכרים את פינוי הקרקע, בדומה לפעולת הפקעה.

מנהל מיסוי מקרקעין השיב לטענות כי מדובר בפעולה רצונית והסכמית המבוססת על סעיף שינוי הייעוד המצוי בהסכם החכירה. אין מדובר במהלך בכפייה כי אם במימוש זכות חוזית. לשיטתו, מטרת חוק הוותמ"ל היא להגשים ולייעל את הליך השבת הקרקע למדינה והוא מקנה כלים למימוש אותה זכות חוזית, ולכן הוא אינו בגדר חוק מפקיע.

■ ההחלטה: בית המשפט קיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבע כי אין מדובר בהפקעה. בית המשפט מבסס את קביעתו בכך כי העוררים דנו עם הרשות וחתמו עימה על הסכמים להשבת הקרקע וכן קיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין כי חוק הוותמ"ל אינו חוק מפקיע אלא כלי למימוש הזכות החוזית שאינו מחולל תהפוכות בזכויות משפטיות. ביהמ"ש קובע עוד כי הפקעה והסכם אינם יכולים לדור בכפיפה אחת ולכן עצם העובדה שבין הצדדים קיימות הוראות חוזיות המחייבות את בעל הזכות להשיב את הקרקע בשינוי ייעוד, מעיד כי לא מדובר בהפקעה אלא בהסכמה חוזית.

ביהמ"ש הותיר לעיון נסיבות העשויות להיחשב כהפקעה. לדוגמה, כאשר הדרישה להשבת קרקע מצד הרשות קמה עוד בטרם שונה ייעודה של הקרקע החקלאית או במקרה של הקדמת מועד פינוי הקרקע. חוק הוותמ"ל מאפשר לדרוש השבת קרקע, עוד בשלב קליטת תוכנית וטרם שינוי ייעוד הקרקע. סעיף שינוי הייעוד בהסכם החכירה לא מאפשר פעולה זאת, ולכן הפעלת האמצעים הקבועים בחוק אינם מכוח הזכות החוזית ועל כן עשויים להיחשב כהפקעה.

ו"ע 31061-09-18 יבנה ד’ ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין

הכותב הוא שותף וראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות’