באחד המקומות הנחשקים בתל אביב: העירייה מנסה להחזיר לחיים תוכנית שפג תוקפה

בימים אלה מופקדת להתנגדויות תוכנית התחדשות עירונית למתחם בן 10 דונם באחד המקומות הכי לוהטים בתל אביב - בין תחום הכרזת "העיר הלבנה" ממערב לבין צומת מעריב (תחנת הרכבת הקלה קרליבך ותחנת מטרו עתידית) ממזרח.

התוכנית להתחדשות המקום (תא 2689) אינה מפרטת מספרים סופיים של יחידות דיור או זכויות בנייה, אולם היא מאפשרת בנייה של עד 15 קומות במגרשים המזרחיים ועד 25 קומות במגרשים המערביים.

בעלת מרבית השטח ויזמית התוכנית היא עיריית ת"א-יפו, שתולה בו תקוות רבות. מבחינת העירייה, זה שער נוסף לעיר וגם המשך של הבנייה האינטנסיבית שמתחילה בדרך בגין, ממשיכה בפרויקט השוק הסיטונאי ומתחם חסן עראפה, וצפויה להמשיך דרומה לכיוון לה גארדיה, שם נבנה כבר מגדל ויתניה תל אביב וצפויים לקום מגדלים נוספים.

לתוכנית יש מתנגדים רבים, יזמים וגם תושבים, שטוענים שהעירייה התחייבה כלפיהם בנושאים שונים ואז נסוגה, ושהעדיפה תכנון מיושן ולא רלוונטי לטובת רווח מהיר של 100 מיליון שקל.

התוכנית הראשונה הופקדה בשנת 2013, נזנחה ב-2016 וקודמה שוב 

מתחם צקלג תחום בין הרחובות סעדיה גאון, קרליבך וצקלג. כיום קיימים בו מבנים משנות ה-60 (בנק טפחות, חניון אבן זיו, בית בי אס ועוד), שחלקם הגדול אמור להיהרס.
התוכנית הופקדה ואושרה בשנת 2013, ואיבדה את התוקף ב-2018. עיריית תל אביב לא עשתה שום מהלך אופרטיבי לקידום בנייה במקום. להפך, ב-2016 קודמה תוכנית נוספת, המכונה תא 4512, או תוכנית קרליבך, שכוללת חלק מהשטחים של תוכנית צקלג, ועליה בסעיף הבא.

  

אבל עברו קצת יותר משנתיים מאז הדיון בתוכנית קרליבך וביולי 2018 דנה הוועדה המקומית בהארכת תוכנית 2689, היא תוכנית צקלג - כלומר בחזרה לתוכנית המקורית. בהצבעה תמכו בהארכת התוכנית חמשת חברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. היחידה שהתנגדה לאישור התוכנית היא סגנית ראש העיר מיטל להבי, שהתקשתה להבין איך מחדשים את התוכנית הישנה אחרי שנערך שיתוף ציבור עם תושבים וניתנו הבטחות על תוכנית אחרת (תוכנית קרליבך).

התוכנית השנייה: "התחדשות עירונית עם שילוב של תעסוקה ומגורים"

שטחה של תוכנית קרליבך 27 דונם, והיא משתרעת על השטח מצומת מעריב ועד רחוב חשמונאים, ומתחם צקלג, כולל התכנון שלו מ-2013, מהווה חלק ממנה.

בדיון שנערך בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעניין תוכנית קרליבך במאי 2016, אמרה סגנית מהנדס העיר אורלי אראל: "הקרקע היא בבעלות עירונית. החשיבה הייתה איך יוצרים מרחב ציבורי נאות. יש חילוקי דעות לגבי כמה קומות יהיו ברחוב קרליבך. התוכנית תביא התחדשות עירונית עם שילוב של תעסוקה ומגורים. היא מציעה בנייה מלוות רחוב עם שילוב של תעסוקה ומגורים ותאפשר פינוי של המפגעים, כגון החניון הפרטי (הכוונה לחניון אבן זיו)".

מרחב ציבורי נאות או לא, התוכנית הזו לא קודמה מאז, ועכשיו כאמור מבקשת העירייה להחיות את התוכנית הישנה (תוכנית 2689).

התושבים: "התוכנית מתעלמת מאיתנו ומתעדפת עסקה כלכלית"

תושבים ותושבות משכונת פארק קריית ספר, הרואים במתחם צקלג חלק מהשכונה, מתנגדים לתוכנית ממגוון סיבות, בין היתר עומס תנועה ומחסור במבני ציבור.
במסמך ההתנגדות שלהם נאמר: "הסיבה להעלאת התוכנית הישנה מן האוב אינה תכנונית, אלא הסכם כלכלי של עיריית ת"א-יפו עם חוכרי בית הקירור שנמצא בשטח".

לטענת התושבים, בתחילת שנת 2018 הגיע אגף נכסים של העירייה להסכם עם חוכרי מבנה בית הקירור ברחוב צקלג 5, החברות הורקנוס מרכז מסחרי חדש ותנובה שוק סיטונאי, ולפיו בתמורה לתשלום של 100 מיליון שקל לתקופה של עשר שנים לעיריית ת"א, יקבלו זכויות בנייה שיאפשרו להם להקים באתר בית הקירור ובמגרש החניה שלידו, שני מגדלים בגובה 25 קומות.

"אין זה המקום לבחון את תג המחיר, אך בוודאי שזה המקום לתהות על צירוף המקרים שבו, הפלא ופלא, מיד לאחר אישור ההסכם בין אגף הנכסים לבין חוכרי בית הקירור, עצרה הוועדה המקומית תל אביב את תיקון התוכנית הישנה, וביטלה את הסיכומים עם התושבים".

עוד כתבו כי: "הוועדה המקומית ויתרה מזמן על מימוש התוכנית הישנה. במשך 13 שנה היא נמנעה מלקדם תוכנית לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, הזניחה את המרחב הציבורי בשטח התוכנית ולא טרחה להכין תוכניות עיצוב ופיתוח, כשלב מקדים למתן היתרי בנייה".

אדריכל עילם טייכר, תושב האזור והאחראי למסמך ההתנגדות של התושבים: "התחושה שלנו היא שהעירייה לא מתעסקת בשאלה של חיבור המע"ר לעיר. זה לא מעניין את העירייה. עוד לפני הבינוי המוצע אין לנו מספיק שטחי ציבור, שטחים ירוקים, דיור מגוון".
טייכר כועס גם על כך שההבנות שעליהן הגיעו עם העירייה לא כובדו: "יש שם עצים ותיקים לשימור (הכוונה היא לעצי אשל שסימנו את הגבול של בית הקברות הטמפלרי לשעבר), מבנים היסטוריים, דובר על כך שיהיה שם דיור מגוון - לא רק לעשירים, אנחנו מאוד מוטרדים מחניוני הענק שהעירייה מתכננת, שיכניסו לאזור כמות אדירה של כלי רכב.

"כל מה שהתושבים מבקשים זה שהעירייה לא תעשה תכנון נקודתי שמיטיב רק עם יזם מסוים, אלא שתסתכל על האזור כמכלול, ותציג תכנון עירוני שמסתכל גם על הטווח הארוך וגם על התושבים, ולא רק על האינטרסים קצרי המועד של אגף הנכסים".

בעלי הנכסים: "אישור התוכנית מחדש גובל באבסורד, תוקפה פג"

תושבי האזור אינם המתנגדים היחידים. עו"ד דורון אריאל מייצג את בנק מזרחי טפחות, הבעלים של מבנה הנמצא בקצה המזרחי של מתחם צקלג, ממש מול בית מעריב לשעבר (מכונה גם מגרש 200). הבנק מתכנן להקים שם מבנה בגובה של 60 קומות וכולל כ-93 אלף מ"ר המשלבים תעסוקה, מגורים ומסחר.

 עו"ד דורון אריאל / צילום: ינאי אלפסי

הבנק מתנגד משום שחידוש תוקפה של תוכנית צקלג יחסל את הפרויקט בן 60 הקומות: "הארכת תוקף התוכנית הישנה כמוצע, משמעותה הרס האפשרות להתחדשות עירונית במתחם 200. היא שגויה מהיסוד מהבחינה התכנונית ותגרום לנזק בלתי הפיך ובכייה לדורות. הפגיעה הוודאית שתיגרם היא קידום תכנון ישן ובלתי רלוונטי, שייצור פקק בינויי והותרת פינת הרחובות קרליבך-לינקולן-בגין כפיל לבן".

לדברי אריאל: "אישור תוכנית צקלג מחדש גובל באבסורד. פג תוקפה של התוכנית הזאת לפני כשלוש שנים ופורום מהנדס העיר קבע שצריך לקדם את תוכנית קרליבך. על הדרך דורסים את כל העמדה המקצועית של מינהל ההנדסה.

"קשה להשתחרר מהתחושה כי עיריית תל אביב באמצעות זרועותיה השונות, בפרט הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומחלקת הנכסים, מצויה בניגוד אינטרסים עמוק. וזאת מכיוון שהעירייה התקשרה בהתקשרויות שונות והיא בעלת זכויות במקרקעי מתחם צקלג וקשורה בקשרים עסקיים כאלה ואחרים הקשורים למתחם צקלג. כך, שיקולים תכנוניים טהורים אינם בהכרח אלה העומדים לנגד עיניה של העירייה בקידום התוכנית".

החוכרים: "לא עולה בקנה אחד עם החזון העירוני העדכני לקרליבך"

במבנים בדופן הצפונית של תוכנית קרליבך, יש חוכרים שלהם יש חוזה עד שנת 2025. חלק מבעלי העסקים הפועלים שם היו רוצים להמשיך לפעול שם, ולכן גם הם הגישו התנגדות לחידוש התוכנית.

עו"ד דיוויד אמיד ממשרד עו"ד ש. בירן מייצג חלק מהחוכרים: "אנו רואים בתוכנית צקלג תוכנית נקודתית שממוקדת בבתי הקירור. ההתנגדות של מרשינו מתייחסת לחלק של תוכנית צקלג שמתיימר לחול על רחוב קרליבך. ביחס לחלק זה, אנחנו מתנגדים מסיבה פשוטה, שהוא ממש לא עולה בקנה אחד עם החזון העירוני העדכני לרחוב קרליבך, המדבר על התחדשות מסיבית וכוללנית, באמצעות מנוף כלכלי אמיתי לצורך פינוי, הריסה ובינוי מחדש של הרחוב.

 עו"ד דיוויד אמיד / צילום: יח"צ

"החזון הזה רואה את רחוב קרליבך החדש לא כספיח לתוכנית צקלג אלא כרקמת מעבר מהשוק סיטונאי לקריית ספר בואך שדרות רוטשילד. החזון איננו מדבר על תוספת של שתי קומות על מבנה קיים כפי שמציעה תוכנית צקלג, אשר תנציח בקרליבך מציאות עגומה. החזון רואה רחוב חדש לחלוטין המשתלב עם שימושים ציבוריים, מעברים ושטחים ירוקים".

העירייה: "תוכנית קרליבך לא אושרה, לכל מהלך יש מתנגדים"

אלי לוי, ראש אגף הנכסים של עיריית תל אביב יפו, אינו מתרגש ממבקרי תוכנית צקלג.
לדבריו, בכל מהלך נדל"ני שנעשה בשנים האחרונות מצד העירייה, כך בשוק הסיטונאי, שוק העלייה, שוק בצלאל ורחוב יגאל אלון - הייתה ביקורת על אגף נכסים.
הוא דוחה את כל הטענות של המתנגדים, "בעלי האינטרסים", וחוזר ומדגיש כי תוכנית צקלג הייתה התוכנית המקורית והיחידה. לדבריו, תוכנית קרליבך, שהיו לה כמה גרסאות, לא אושרה, וההתנגדויות עכשיו הן הליך רגיל של משא ומתן בין בעלי זכויות על היקף הפיתוח.

לוי טוען כי עניין בית הקירור אינו רלוונטי לאישור התוכנית, מאחר שההסכם עם בעלי הזכויות בבית הקירור נדון בבית משפט, ואף אושר על ידי מועצת העיר, הרבה לפני הכנת תוכנית קרליבך.

בנוסף, נמסר מדוברות העירייה: "תוכנית מרחב קרליבך מסתמכת על תוכנית המתאר תא/5000, אשר רואה במרחב חלק ממרכז העסקים של מרכז העיר ומאפשרת עירוב שימושים לתעסוקה, מסחר ומגורים. חשוב להדגיש כי התוכנית כוללת הרחבה של שטחי הציבור וקביעת מבני ציבור נוספים, כולל גני ילדים במידת הצורך. בנוסף, התוכנית מציעה העצמת זכויות בנייה בסמוך לתחנות קווי הרכבת הקלה האדום והירוק ומייצרת דופן בנויה חדשה לרחוב קרליבך תוך פיתוח החזית המסחרית ופיתוח השטחים בין המבנים כמוטי הולכי רגל".