תמ"א 38: הפסד שכולו ניצחון לעיריית רמת גן

בשבוע שעבר צהלו היזמים והקבלנים בעקבות פסק הדין של בית המשפט העליון, אשר דחה את ערעורה של עיריית רמת גן על החלטת בית המשפט המחוזי, שהורה לעיריית רמת גן לחדול ממדיניותה הגורפת לאסור קידומם של מיזמי תמ"א 38 חדשים בשטחה. אלא שעבור העירייה, הפסדה המשפטי בערעור שהגישה, היה למעשה ניצחון בזירה חשובה הרבה יותר - בשטח עצמו.

● פסיקה חשובה, אבל הצהרתית בלבד | דעה

בשנתיים וחצי שחלפו מאז החלה עיריית רמת גן להילחם מלחמת חורמה כנגד מיזמי תמ"א 38, התחום קפא על שמריו כמעט לחלוטין. מיזמים שכבר היו בשלבי תכנון מתקדמים - נתקעו, ורבים מהם לא שרדו עקב פקיעת התנאים המתלים והתחייבויות החוזיות בין היזמים לבעלי הדירות, או עקב דחיית בקשות להיתר על ידי הוועדה המקומית.

נוסף לכך, פסק הדין שניתן על ידי נשיאת בית המשפט העליון, השופטת אסתר חיות, אולי ישיב חלק מהפרויקטים אל שולחן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אולם גם עתה הם צפויים לעבור שבעת מדורי גיהינום. מדוע? משום שעיריית רמת גן והעומד בראשה לא שינו את דעתם על התוכנית בעקבות פסק הדין, והם יעשו הכול כדי לעכב פרויקטים ולהערים עליהם קשיים.

ובכל זאת, השלכותיו העתידיות של פסק הדין מבשרות טובות לתושבי רמת גן בפרט ולענף ההתחדשות העירונית בכלל.

הרע במיעוטו

ראשית, פסק הדין מעניק רוח גבית חזקה ליוזמה שכבר מקודמת כיום במסדרונות הממשלה החדשה, המבקשת להאריך את תמ"א 38 בשנתיים - עד אוקטובר 2024. נכון, התוכנית הקיימת אינה מושלמת וסובלת ממגרעות וכשלים רבים, לרבות סרבול בירוקרטי איום והעובדה שהיא איננה כלכלית דיה כדי למשוך יזמים לפריפריה.

ואולם, מדובר ברע במיעוטו: כל עוד אין תוכנית אופרטיבית חלופית לתמ"א 38 ש"רצה" לפחות שנה-שנתיים, אין טעם, ואף אסור, לבטל מנגנון שמייצר אלפי יחידות דיור בשנה באזורי הביקוש, ומגן עליהן מפני רעידות אדמה ואיומי טילים.

שנית, פסק הדין צפוי לגרום לגל של תביעות של בעלי דירות ויזמים נגד הנזקים שנגרמו להם, ואולי עוד ייגרמו להם, בשל מדיניות עיריית רמת גן והתנהלותה. ברור כי הדבר לא בהכרח יזרז את הגשמתם של פרויקטים אלה, אך הוא לפחות יאפשר סעד משפטי למי שאיבדו זמן יקר ומשאבים כלכליים רבים.

שורש כל הרע בסאגת התמ"א ברמת גן ובערים "סרבניות" דוגמת גבעתיים, הרצליה ואחרות, נעוץ בסעיף אחד קטן, שמי שלא מעורה בנבכיה המשפטיים של התוכנית כנראה לא מכיר אותו: סעיף 22 להוראות תמ"א 38, שלפיו הוועדה המקומית רשאית לסרב לתת היתר בנייה לפרויקט "אם מצאה מטעמים מיוחדים, הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים... כי יש לסרב לבקשה להיתר".

בפועל, סעיף חשוב זה נותן לוועדה המקומית שיקול דעת רחב בבואה לבחון בקשה להיתר. לצערנו הרב, סעיף זה מנוצל בצורה צינית על ידי רשויות רבות גם כדי למנוע פרויקטים שהחלו הרבה לפני שראשי רשויות מכהנים נכנסו לתפקידם. בגרסת ההמשך לתמ"א 38, בין אם תוחל ב-2022 או שנתיים מאוחר יותר, יש לתת את הדעת לסעיף הבעייתי הזה וניצולו לרעה.

הכותב מייסד משרד עורכי הדין גרומן ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית