פסיקת העליון על התמ"א 38 ברמת גן חשובה, אבל הצהרתית בלבד

חודשים ספורים לאחר הבחירות האחרונות לרשויות המקומיות ברמת גן, פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר את מסמך "מדיניות 2019" הקובע מדיניות לביצוע פרויקטים מכוח תמ"א 38.

● הפסד שכולו ניצחון לעיריית רמת גן | דעה

במסמך ביקשה הוועדה המקומית ליטול לעצמה סמכות להפוך את ביצוע הפרויקטים מכוח התמ"א לחריג ולא לכלל וכן קבעה קריטריונים לאישור חריג של פרויקטים שאינם ניתנים למדידה. בכך למעשה הגדילה את חוסר הוודאות התכנונית מכוח התמ"א, הגבוה גם כך.

בשבוע שעבר דחה בית המשפט העליון את ערעורה של הוועדה המקומית ברמת גן ובכך השאיר על כנה את החלטת בית המשפט המחוזי בעניין, אשר קבע באופן ברור כי בגיבוש מסמך מדיניות 2019 חרגה הוועדה המקומית מסמכותה.

החלטתו של בית המשפט נכונה ומדויקת - משפטית, חברתית ומוסרית. היא מאותתת לוועדה המקומית שהחוק גובר על מדיניות פוליטית, שעל הוועדה לפעול בהתאם להוראות התמ"א ותכליותיה ושיש לצמצם את שיקול דעת הוועדה למקרים הקבועים בחוק ולהימנע משיקולים זרים.

אגב, אחד הטיעונים שעלו מצד הוועדה המקומית ועיריית רמת גן הוא שיקול טובת תושבי העיר. האם ראוי שהוועדה המקומית או ראש העיר הם אלו שיגדירו את טובת התושב? הרי בעלי הנכסים, תושבי העיר, הם אלו שמתקשרים באופן ישיר עם יזמים ומבקשים את ביצוע התמ"א. האם הרצון לראות פחות אתרי בנייה בעיר גובר על רצונם החופשי, ביטחונם ובטיחותם של תושבי העיר?

פיקוח על הוועדה המקומית

השאלה היא האם ההחלטה מיושמת הלכה למעשה והאם בכלל יכול בית המשפט לכפות על הוועדה המקומית להעניק היתרי בנייה לפרויקטים מכוח התמ"א בניגוד לרצונה.
הליך התכנון והנפקת היתר הבנייה הוא ארוך ומורכב ונשלט באופן בלעדי על ידי הוועדה המקומית. בהיעדר פיקוח חיצוני, כשהרשות מבקשת שלא לקדם פרויקטים ולא להעניק היתרי בנייה, יש בידיה את כל הכלים לגרום לכך.

פסיקתו של בית המשפט חשובה, אך היא הצהרתית ורחבה. מקום שבו יזם יסורב לביצוע פרויקט מסוג תמ"א, כנראה שלא נראה אותו מגיש תביעה נגד הרשות המקומית אלא יעדיף להמשיך לפרויקט הבא ולא לבזבז את זמנו ואת כספו.

בפועל עדיין נתקלים בקשיים רבים בקידום היתרי בנייה לפרויקטים מסוג תמ"א, בין אם בשלבי קבלת תיק המידע ובין אם בשלבי התכנון, ובעיקר - התחושה היא שהליך התכנון וקבלת ההחלטות בוועדות המקומיות נעשה בחוסר שקיפות, ופעמים רבות מתקבלות החלטות אשר פוגעות בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, וזאת ללא כל הצדקה או תימוכין.
המעבר לתכנון מתחמים גדולים בעיר הוא חשוב, יש בו לתת מענה מקיף לצורך בהגדלת התשתיות ובמוסדות ציבור, אך ראוי שזה יתקיים במקביל לקידום ואישור פרויקטים בבניינים שכבר מאוגדים לצורך המשך ההליך לביצוע פרויקט תמ"א לחלקה אחת. כמו כן, כדי להבטיח את המשך ניהול הליך התכנון באופן שקוף ויעיל, פתרון נוסף הוא מינוי גורם מפקח על התנהלות הוועדה המקומית בהליכים לאישור הפרויקטים, כדי להבטיח את המשך סדרה התקין של תמ"א 38 ברמת גן.

הכותב שותף במשרד מויאל מלאכי ושות', המתמחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. בהכנת המאמר סייעה עו"ד נטע זילברמן