למה מחירי הדיור לא מפסיקים לעלות? הגרף שמספר את כל הסיפור

במצגת חוק ההסדרים שפרסם משרד האוצר, הופיע נתון קשה במיוחד: הזמן שלוקח להוציא אישור בנייה בישראל ארוך במיוחד: בעוד במדינות ה-OECD לוקח כ-5 חודשים להוציא היתר בנייה למגורים, בישראל הממוצע עומד על כשנתיים - יותר מפי 4 מממוצע המדינות המפותחות. בדנמרק, מדינה מערבית עם סטנדרט בטיחות ראוי, לוקח כחודשיים וחצי בממוצע בלבד כדי להוציא היתר בנייה למגורים.

הסחבת נובעת מריבוי גורמים הנדרשים לתת את אישורם לכל בנייה חדשה: רשימה חלקית בלבד כוללת את משרדי הפנים, השיכון, הגנת הסביבה, החקלאות, הבריאות, התחבורה, התשתיות; פיקוד העורף; הרשות המקומית; חברת החשמל; רשות הכבאות; תאגידי המים; רשות העתיקות; ורשות הטבע והגנים. לכל אחד מהגורמים "יד על השאלטר" המאפשרת להם לעכב, כל אחד מסיבותיו, את הבנייה. לכל אחד מהגופים דרישות משלו, שאינן מתואמות עם הגורמים האחרים ולעיתים סותרות במפורש את הוראותיהם.

  

"החזית החמישית", ארגון הגג של האדריכלים בישראל, פרסם כבר באפריל נייר עמדה שבו הוא מביע את מורת רוחו מהרגולציה הקיימת, שנעשתה רק גרועה יותר מאז עברה "רפורמת הפרגולות" שהייתה אמורה להקל על התהליך, אבל רק סרבלה אותו יותר.

לטענתם, מאז שעברה הרפורמה כמות היתרי הבנייה שהונפקה בשנה פחתה ב-60%, ותהליך אישור הבנייה הגיע לאורך ממוצע של 3-4 שנים, אם הוא בכלל יאושר.

ככל שתהליך הרישוי ארוך ומסורבל יותר, הדבר יוצר אי ודאות קשה עבור היזמים, האדריכלים, הקבלנים וכל מי שעוסק בתהליך הבנייה. עלויות הציות לחוק, כמו גם הזמן ואי הוודאות, מתגלגלים באופן ישיר למחירי הדירות, ובכך מרחיקים מזוגות צעירים את היכולת לרכוש דירה בישראל. ככל שגדל הפער בין מספר הדירות באזורי הביקוש לבין הביקוש עצמו, כך מחירי הדיור מזנקים ומטילים על רוכשי הדירות עלות עודפת של מאות אלפי שקלים.

משרד האוצר מציע מספר רפורמות כדי לקצר את הליך רישוי הבנייה, שמתגבש קונצנזוס על אורכו ומסורבלותו המופרזת: רישוי עצמי בסמיכות אדריכל מורשה, שיבדוק בעצמו את ההתאמה לתוכניות המקומיות, וזאת כתחליף לוועדה המקומית. עוד הם מציעים להגמיש את הוראות התב"ע (תוכנית בניין עיר) כדי לאפשר יותר אפשרויות ליזמים ולאדריכלים, ולהטיל אגרה על פנייה לוועדת ערר על בנייה קיימת, זאת כדי מלהפחית את עררי הסרק המעכבים את אישור הבנייה.

עם זאת, בארגון האדריכלים "החזית החמישית" טוענים שמדובר במעט מדי ומאוחר מדי. לדידם, יש לרכז את כלל הסמכויות לאישור בנייה בידי גורם אחד, וכך להימנע מסחבת בירוקרטית ומסתירה בין דרישות הגורמים. בנוסף, יש ליצור שקיפות ובהירות באשר להליך התכנוני, שפעמים רבות מבוצע "במחשכים" וללא שיקוף ברור של המגבלות והצרכים.

בארגון טוענים שאדריכלים מוסמכים, בהינתן שכל המידע הרגולטורי ישוקף להם בצורה מלאה, יוכלו לבצע את כל הליך התכנון הטכני ולהצהיר על כך לוועדה המתכננת. היא, בתורה, תוכל להטיל וטו אם תהיה בעיה כלשהי, ושתיקתה תיחשב כאישור. זאת בניגוד למצב היום, שבו היזמים והאדריכלים תלויים באישור מלא של כל הגורמים לפני שיוכלו להניח את יציקת הבטון הראשונה. הליך האישור כה ארוך, שפעמים רבות הוא ארוך יותר מהבנייה עצמה.

האינטרס המנוגד של הרשות העירונית

מעבר לכך, ראוי לעמוד על הבעיה העקרונית בתחום התכנון והבנייה: בעוד הממשלה הגדירה את האצת הבנייה למגורים כאינטרס לאומי עוד ממחאת הדיור ב-2011, לרשויות המקומיות להן חלק ניכר מהסמכויות התכנוניות יש אינטרס הפוך בדיוק.

מבחינתן, בנייה למגורים היא נטל תקציבי קשה - הן צריכות לספק שירותים עירוניים ותשתיות ראויות לתושבים החדשים, אך אסור להן על פי חוק לגבות ארנונה ריאלית שתכסה עלות זאת. לכן, יש להן כל אינטרס לעכב כניסת תושבים חדשים לעיר ולעכב את הבנייה שתכניס אותם.

בנוסף לשינויים הרגולטוריים הנדרשים, החסם העיקרי לבנייה יוסר רק אם גם לרשויות המקומיות יהיה תמריץ ראוי לאשר בנייה חדשה. זה יכלול העלאה של הארנונה למגורים (והורדה של הארנונה לעסקים), דבר שירגיז את התושבים הקיימים, אך הדבר יאפשר בנייה צפופה ויעילה בערים שתוריד את מחירי הדיור ותחסוך לציבור הרחב הרבה יותר בכיס.