תחבורה ציבורית על חשבונכם: העלייה במחירי הנדל"ן תממן את הקמת המטרו

המדינה תטיל מס מיוחד של 35% על זכויות בנייה נוספות שיוענקו לבניינים ולמגרשים בגוש דן שנמצאים "בתחומי ההשפעה" של קווי המטרו העתידיים, כך עולה מטיוטת חוק ההסדרים שהגיעה לידי "גלובס".

בכך צפויים בעלי הנכסים הסמוכים לקווי המטרו ולתחנות העתידיות לשלם מס של עד 75% מעליית ערך הקרקע כפי שתאמוד אותה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. המס ישולם בעת מימוש הזכויות, כלומר מכירה או עסקה אחרת בזכויות. לפי הערכות פנימיות היקף התקבולים הצפוי מהמס עשוי להגיע לעשרות מליארדי שקלים במצטבר.

המס החדש, שיכונה "מס השבחת מטרו" יהיה בגובה 35% מההשבחה שנוצרה (בהתאם לשומות שתקבע הוועדה המקומית לתכנון ובנייה) והוא יוטל במועד מימוש הזכויות. במקביל למס החדש ימשיך לחול על זכויות הבנייה היטל השבחה מופחת של 40% (במקום 50% כמקובל) - כך שהמס הכולל שיוטל על זכויות בנייה באזור המטרו יעמוד על 75% מעליית ערכן (השבח).

בתוכניות שמגדילות את זכויות הבנייה ביותר מ-80 אלף מ"ר תהיה המדינה זכאית לקבל זכויות מקרקעין בשווי חלקי או מלא של השומה - בשיעור שייקבע על ידי ועדת תכנון ממשלתית ייעודית ("הוועדה לפיתוח סובב מטרו").

פרויקט הנדל"ן והתחבורה הגדול ביותר שהוקם בישראל

פרויקט המטרו יהיה פרויקט הנדל"ן והתחבורה הגדול ביותר שהוקם במדינת ישראל אי פעם והעבודות עליו צפויות להתחיל רק לאחר שתושלם הקמת שלושת קווי הרכבת הקלה בגוש דן (הקווים האדום, הירוק והסגול).

במסגרת פרויקט המטרו מתוכננים להבנות שלושה קווים תת-קרקעיים באורך כולל של 150 קילומטרים. לאורך הקווים ייבנו לא פחות מ-109 תחנות מטרו. תאריך היעד הרשמי של הפרויקט הוא 2030 אך לפי הערכות לא רשמיות הוא עשוי להסתיים רק לקראת 2040. במסגרת הפרויקט מתכנן האוצר הגדלה דרמטית של היקפי הבנייה באזורים שייהנו מהמטרו - ולמעשה גוש דן כולו יתפתח במאה הקרובה לאורך הפרויקט.

מימוש המגה-פרויקט מחייב חקיקת חוק מיוחד שיכלול שורה ארוכה של הסדרים בנושאי תכנון ובנייה ורישוי וגם יסייע במציאת מקורות תקציביים. באוצר הקדישו בשנים האחרונות דיונים רבים לשאלת המימון של הפרויקט האדיר (שעלותו נאמדת בכ-150 עד 200 מיליארד שקל) כשעל הפרק עמדו אפשרויות שונות ובהן יציאה לגיוס מאסיבי של חוב על ידי המדינה בדרך שתביא להגדלת הגירעון (בדומה לקופסאות הקורונה), ומכירת זכויות בנייה (Value capture) בהתאם למודל שיושם בהונג קונג.

עכשיו זיהו באוצר את עליית הערך הצפויה למקרקעין הסמוכים לפרויקט - כמקור נוח להטלת מס חדש, שההכנסות ממנו יסייעו במימון הפרויקט. הנימוק המרכזי בעד המס המוצע הוא שבעלי הנכסים צפויים ליהנות מהפרויקט, ומשום כך הטלת המס עליהם עדיפה על הגדלת החוב הלאומי - שתמומן על ידי כלל ציבור משלם המסים וילדיהם.

בדברי ההסבר בטיוטת חוק ההסדרים כותבים באוצר כי "בשל ההשפעה התכנונית והשמאית של המטרו על עליית ערכי המקרקעין הסמוכים אל תחנות המטרו, מוצע להחיל הסדר מיסוי ייעודי שיסייע במימון פרויקט המטרו וביישומו".

המס יחול כאמור על נכסים הנמצאים בתוך "תחום ההשפעה" - אזור גאוגרפי שמושפע מהפרויקט תכנונית, כלכלית ושמאית. גבולות תחום ההשפעה צפויים להיקבע במסגרת תמ"א 70 - תוכנית מתאר ארצית למרחב תחנות המטרו במטרופולין תל אביב.