הקלות במיסוי, טיפול יעיל בסרבנים וועדות ערר ייחודיות: חוק ההסדרים מעודד התחדשות עירונית

טיוטת חוק ההסדרים שהתפרסמה היום (ב') מציגה את ההתחדשות העירונית במרכזי הערים כ"הכרח" ו"עניין אקוטי" להגדלת היצע הדיור. בין היתרונות - הגדלת היצע של יחידות דיור שנמצאות בקרבת תחבורה ציבורית, וכך חיסכון בנסיעות; התחדשות מרקמים עירוניים תוך שיפור מצבן הכלכלי של אוכלוסיות וותיקות; הגדלת נגישות לתעסוקה איכותית וצמצום אי-שוויון; צמצום הפגיעה בשטחים הפתוחים ועוד.

מצד שני, היקף היתרי הבנייה של פרויקטי ההתחדשות העירונית עמד בשנת 2019 על 6% מכלל ההיתרים. החוק מציע מספר מנגנונים שנועדו לפתרון החסמים שמקשים כיום על מימוש פרויקטי התחדשות עירונית.

על-מנת לעודד יזמים להיכנס לפרויקטי התחדשות עירונית, מוצע לקבוע ברירת מחדל לשיעור היטל ההשבחה, כך שיעמוד על 25% מגובה ההשבחה. עם זאת, כל רשות תהיה רשאית לקבוע שיעור היטל השבחה בתחום שיפוטה לפי מדרגות שונות-פטור מלא, 25% מגובה ההשבחה, או 50%. בסיטואציות שבהן יש מכפיל גבוה מהמינימום יכולה הרשות לגבות היטל השבחה מוגדל, עד לסך של 66%.

עד היום היה מקובל שהרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן (שמתנגד לפינוי-בינוי) יהיה ארבע חמישיות מכלל הדיירים. החוק החדש משנה את היחס לשני שלישים, וכל זה בתנאי שמחצית מהשטחים המשותפים מוצמדת לדירות התובעים. כמו כן, מוצע שבעלי דירות שעברו עבירות בנייה, לא יוכלו להיכלל במניין הרוב הנדרש לתביעת דייר סרבן - הרעיון כאן הוא למנוע מדיירים שהרחיבו את דירותיהם ללא היתר לסכל התחדשות עירונית.

בכדי להגביר את הוודאות בעסקאות של התחדשות עירונית, מוצע לתקן את החוק כך שייקבע כי אם היזם מוכר את הזכויות הנרכשות מהדיירים בתקופת הביניים שבין ההתקשרות ההתחלתית ועד ליום המכירה, העסקה תמוסה לפי חוק מיסוי מקרקעין.

כמו כן, מוצע לקבוע כי בעסקאות אלה מס הרכישה על שווי זכויות הבנייה ייגבה רק פעם אחת, מהיזם שזכויות הבנייה יהיו בבעלותו כשיגיע יום המכירה של העסקה המקורית. במכירות בתקופת הביניים ייגבה מס רכישה רק על רכיב המזומן המשולם בפועל.

בשל ההיקפים הגבוהים של עררים על החלטות בענייני רישוי בנוגע להוצאת היתרי בנייה בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38, מוצע להקים ועדות ערר ייחודיות מתוך ועדות הערר הקיימות כיום שיעסקו בהתחדשות עירונית.