מומחי נדל"ן חלוקים עד כמה "חלופת שקד" תשפיע על השוק

אנשי נדל"ן המתמחים בהתחדשות עירונית ובתמ"א 38, חלוקים בדיעותיהם עד כמה "חלופת שקד" לתמ"א 38 תשפיע במידה משמעותית על השוק.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו מסר, כי "אנו שמחים על כך שהשרה שקד לקחה על עצמה להעביר את החקיקה בתוך ארבעה חודשים והתחייבה כי אם החקיקה לא תושלם בתקופה הזו, יוארך תוקפה של תמ"א 38 בשנה נוספת, עד אוקטובר 2023. זהו לוח זמנים נכון המייצר את הוודאות הנדרשת לשוק".

 ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ / צילום: איל יצהר

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, ציין, כי "התוכנית החדשה אמורה לשפר את הוודאות התכנונית והכלכלית בין היתר ע"י הסרת מגבלת גובה והעצמת זכויות בניה ל-400%, שכנראה איננה ישימה בהרבה פרויקטים, מרחיבה את הסמכויות של ועדות המקומיות וקיצור לוחות הזמנים לקבלת ההיתר אשר ימנעו סחבת ובירוקרטיה מיותרת.

"יחד עם זאת, התוכנית לא נותנת מענה מלא לכלל האתגרים הקיימים ולוקה בחסר במספר מישורים. ראשית, לא תהיה מגבלה להיקף שיקול הדעת שינתן לוועדות המקומיות ואם סעיפי שיקול הדעת הקיימים כיום יוותרו אזי התוכנית לא תיתן מענה אמיתי. לרוב לוועדות המקומיות יש מערכות שיקולים רחבות יותר שאינן תמיד עולות בקנה אחד עם שיקולי תכנון אובייקטיבים ולכן, יש צורך לצמצם את היקף שיקול הדעת של הוועדה המקומית. שנית, הדרישה להקצאת שטחי ציבור של עד-15% גבוהה מידי ואינה מידתית. מניסיון העבר אנו למדים כי הרשויות המקומיות מבקשות את המקסימום האפשרי ובכך מעכבות ופוגעות בקידום פרויקטים רבים. יש צורך בהתאמה של השימושים הציבורים בתוך מבנה מגורים למניעת מטרדים. עירוב השימושים צריך להיות "מושכל". שלישית, התוכנית עדיין לא כלכלית בכל רחבי ישראל שכן אין מענה לבעיית ערכי הקרקע הנמוכים בפריפריה או מתן תמריצים לרשויות או יזמים [למשל קרקעות משלימות] על מנת להוביל לכדאיות כלכלית גם באוזרים אלו."

"החלופה לא ברורה. יש סימני שאלה"

גם עו"ד צבי שוב, מצביע על חוסר בהירות לגבי סוגיות שונות: "החלופה החדשה עדיין לא ברורה, יש סימני שאלה, אך ברור כי הבסיס לחלופה זו חייב להיות היעדר שיקול דעת לוועדות המקומיות שהיום הן הגורם העיקרי לחוסר הוודאות בפרויקטים אלו, בין היתר מאחר שלמשל בכל פעם שמתחלף ראש עיר, הוא יכול להוביל לשינוי מדיניות ושינוי כל הכללים, כך שייתכן שכל מי שקידם בקשה להיתר בהסתמך על מדיניות קיימת, והמדיניות פתאום משתנה בעקבות מינוי ראש עיר חדש, יכול לגרום לנפילת פרויקטים רבים ולשנות את כל התמונה, כפי שקורה ברמת גן לדוגמה.

שאלה נוספת שלא ברורה כעת היא סוגיית היטל ההשבחה, שכיום יש פטור, אך כידוע הוועדות המקומיות מתנגדות לתמ"א גם לאור שיקול משמעותי זה".

 יו"ר (משותף) של ועדת התכנון והבניה של לשכת עורכי הדין, מיכה גדרון / צילום: תמר מצפי

יו"ר (משותף) של ועדת התכנון והבניה של לשכת עורכי הדין, עו"ד מיכה גדרון סבור כי החלופה מיישמת את רוב ההערות המהותיות והעקרוניות שהועלו ביחס לחלופה שהוצגה על ידי מינהל התכנון לפני מספר חודשים במסגרת תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה: "זכויות הבנייה בחלופת הריסה ובנייה מחדש הוגדלו, הגבלת גובה הבניין בוטלה, והיא שמה את הדגש על האחדת הליך אישור התוכניות והיתר הבנייה. החלופה תאפשר מימוש זכויות תמ"א המתחמים, דבר שיאפשר גם את סיפוק שטחי הציבור הנדרשים בשל תוספת זכויות הבנייה. לדעתי מדובר בהצעה טובה ומאוזנת. יש לקוות שהרשויות המקומיות תשתפנה פעולה עם החלופה שהוצגה היום".

"היוזמה כמעט לא תשנה דבר במציאות"

בדיוק לנקודה האחרונה של הרשויות המקומיות, אומר עו"ד משה רז-כהן, ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', כי החלופה תאפשר לשלטון המקומי להמשיך לעכב הליכי התחדשות: "בבסיס יוזמת שקד עומד הרעיון של שילוב הליך רישוי ותכנון יחדיו. אולם בעצם הענקת סמכות תכנון לוועדות המקומיות- נותר מלוא שיקול הדעת בידי הוועדות המקומיות. כיום תמ"א 38 הפכה לאות מתה בהמון ועדות מקומית באזורי הביקוש. כך ברמת גן וכך בגבעתיים לדוגמא. הרשויות שמעוניינות להמשיך, אישרו תכנית מכח סעיף 23 שימשיכו לחול והן ממילא לא תיזקקנה ליוזמת שקד.

"לפיכך, היוזמה כמעט לא תשנה דבר במציאות. ראוי לשנות את הגישה, ואת העקרונות לתוספת הבנייה לעגן בחקיקה ובתקנות, ולהותיר לוועדות המקומיות לפעול בתחום הרישוי בלבד. כך יצומצם מרחב שיקול הדעת, וניתן יהיה להחיות את תנופת התמ"א. בנוסף, הותרת השילוב בין רישוי לתכנון להסדרה מפורטת, היא ערובה לדחיית היישום של המתווה בזמן רב. גם על סמך הניסיון, הטמעת הליך משולב כזה, יארוך זמן רב ובשנים הראשונות ההליך המאוחד יהיה ארוך יותר מהתקופה המצטברת של תכנון ורישוי נפרדים", הוא מסכם.

גם עו"ד ענת בירן מזהירה מאפשרות של רשויות מקומיות לעצור את התמ"א בשטחן: "היתרונות של המתווה החדש הם שהחקיקה מציעה מסלול יצירתי, גמיש וכלכלי תוך מתן סמכות ומענה לעירוב שימושים. כמו כן היא מספקת פתרון ברמה האורבנית שעשוי לשפר את התוצאה המתקבלת. המנגנון של התוכנית שמאפשר את אישור היתר הבנייה יחד עם התוכנית הוא חדשני וזה מסקרן כיצד הוא יוטמע ויעבוד בפועל בעיקר לאור ההחלטה שלא תתאפשרנה הקלות. עם זאת ועדות מקומיות שירצו לעצור את התוכנית החלופית לתמ"א יוכלו לעשות זאת באמצעות סעיפים 77-78 המאפשרים להקפיא היתרי בנייה באזורים מסוימים ובכך למנוע את מתן ההיתרים לתוכנית. כמו כן בהעדר התייחסות לנושא היטל ההשבחה נראה שוועדות המתנגדות לתמ"א 38 יישארו בעמדתן".

"צריך לתת מענה באמצעות הארכת תמ"א 38 ולא להסתפק באישור המתווה"

עד כמה ההסדר של "תוכנית-היתר" אכן יקצר את ההליכים? יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה, מסהיר, כי המתווה לא יקצר כלום. "הליך הכנת תב"ע אינו ודאי וכרוך בהתנגדויות. 50% מהתב"עות בישראל לא מתאשרות כלל ולוקח בין 5-8 שנים לאשר תב"ע. יתרה מכך, לדברי מינהל התכנון, המדינה יצרה מספיק תוכנית ליחידות דיור ועמדה ביעדי התכנון, אך הן לא מיושמות בהליכי רישוי ומכוחן לא יוצאים מספיק היתרים. מה שנותר הוא ליישם ולקבל היתרים לפי התב"עות ולפי תמ"אות הקיימות במקביל לקידום תב"עות חדשות", הוא מסביר.

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי כספי ושות', מציין כי "גם אם המתווה החדש יאושר תוך 4 חודשים יש לקחת בחשבון את תקופת היישום בשטח, את התקופה שתיקח ליזמים ולבעלי הדירות להבין כיצד מיישמים את המתווה החדש וזה פרק זמן שצריך לקחת בחשבון ולהיערך אליו, אחרת רצף ההתחדשות של הפרויקטים עלול להיעצר. ולכן צריך לדעתי לתת מענה גם לתקופת המעבר הזאת באמצעות הארכת תמ"א 38 ולא להסתפק באישור המתווה. לגבי השינויים בתוכנית עצמה, אנו גורסים כי זה נכון להעביר את ההתחדשות העירונית מעולם של רישוי לעולם של תכנון, אך נכון יהיה לוודא שהמתווה החלופי יהיה מספיק גמיש כדי להתאים את עצמו למיקומים שונים בכל הארץ ומספיק פשוט וברור כדי שיאפשר לשפר את היישום של ההתחדשות ולקצר את לוחות הזמנים".

ואילו חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי "ישנם כמה כלים שצפויים לשפר משמעותית את ההיתכנות הכלכלית ולקדם לא מעט פרויקטים, בניהם האפשרות לתוספת קומה מבונה וניוד זכויות - כלומר יזמים יוכלו לנייד זכויות בנייה מפרויקט אחד לפרויקט במקום אחר, מה שעשוי לשפר משמעותית את הגמישות התכנונית ואת הכלכליות כמובן. גם מתן סמכות מקבילה לוועדה המחוזית לאשר פרויקטים, עתיד לסייע בחילוץ 'הפקק' הבירוקרטי ולהוציא לפועל יותר ויותר פרויקטים. באשר לביטול מגבלת גובה בבניינים, אני סבור כי באמצעות שימוש בכלי הזה הכלכלה עלולה לגבור על התכנון, משום שאם שהסרת המגבלה עלולה לפגוע בתכנון המתחמי או העירוני וזה בעייתי בעיניי, שכן התכנון והכלכלה חייבים ללכת יד ביד".