משבר הדיור: זה הפתרון שמתחת לפנס

ערב משבר הקורונה (פברואר 2020) החזיק הציבור בישראל כ-350.7 מיליארד שקלים בחשבונות העו"ש שלו. חודש בלבד לאחר מכן עולה מנתוני בנק ישראל כי חשבונות אלו התנפחו בכ-46 מיליארד שקלים, גידול הזהה לגידול בין דצמבר 2009 ליוני 2014. במקביל חל גידול משמעותי גם בהיקף המזומן שמחזיק הציבור, אשר בשנת הקורונה (מרץ 20 עד מרץ 21) צמח בכ-21 מיליארד שקלים. פי שלוש מהגידול השנתי הממוצע בשלוש השנים שקדמו לקורונה.

הזינוק בהר הכסף של הציבור נבע בין היתר מהפדיונות המשמעותיים בקרנות הנאמנות בשיא הגל הראשון של משבר הקורונה. חוסר הוודאות ורמת העצבנות של המשקיעים בשוק ההון הביאה את הציבור למכור בהמוניו את קרנות הנאמנות ובכך לקבע הפסדים. גל המכירות פגע בציבור, שכבר נכווה באופן דומה במשברים בעבר ופעל בניגוד לכלל לפיו השקעה בשוק ההון צריכה להימדד לאורך זמן וכי לשוק נטייה לתקן עצמו לאחר משברים גדולים. לא סתם קבע וורן באפט ש"שוק ההון הוא מכשיר להעברת כסף מחסרי הסבלנות לסבלניים".

בחלוף הצונאמי של שיא ירידות השערים ראינו כי מי שלא התפתה למכור הרוויח כשהשוק זינק בשנה האחרונה. לצד זאת, בשל האפקט הפסיכולוגי של מי שמכר ונכווה מההפסדים, לקח לאותם משקיעים זמן רב לחזור לשוק ההון (אם בכלל) ובכך הם גם הפסידו את הראלי של 15 החודשים האחרונים. כפועל יוצא מכך, כספים רבים של חוסכים שמכרו קרנות בשיא הירידות נותבו "לשכב" בהר המזומנים שהצטבר בחשבונות העו"ש, ללא שום תשואה.

החיסכון בתקופת הקורונה הוביל לתדלוק נוסף של מחירי הדיור

במקביל, הצטברו סכומים משמעותיים בחשבונות העו"ש והמזומן גם אצל רבים מאלו שלא נפגעו מהמשבר הכלכלי על רקע העובדה שהקורונה איפשרה לאנשים לחסוך יותר (לדוגמא, כתוצאה מכך שטסו פחות לחו"ל...). חלק מהאנשים ניתבו את הכספים שהצטברו לרכישת דירות להשקעה תוך תדלוק נוסף של מחירי הדיור.

עליית מחירי הדיור היא תופעה עולמית שהגורמים העיקריים שלה הם הריבית האפסית, היעדר אפיקי השקעה אלטרנטיביים והצטברות חסכונות הציבור. לאור הירידה בצריכה הפרטית שכפתה עלינו הקורונה לצד ההזרמות המשמעותיות של מזומנים על-ידי הבנקים המרכזיים הרי שבעולם מסוכן ולא ודאי, ענף הנדל"ן למגורים נחשב להשקעה סולידית שנלווים לה מאפיינים פסיכולוגיים הנובעים מיכולת ה"החזקה" בנכס (בניגוד לדוגמא לניירות ערך).

יתרה מכך, על רקע ההרחבות הכמותיות של בנקים מרכזיים בעולם, ההשקעה בדירה אף מאפשרת הגנה על ערך הכסף מפני עליות מחירים. כל אלה דוחפים את הצרכנים והמשקיעים לקנות דירות ולהביא לעליות המחירים.

מי שמבקש לפעול לטובת הציבור, ולהביא לריסון מחירי הדיור מחויב לבחון שורת צעדים, מהקלת הליכי התכנון והבנייה, שחרור קרקעות וכד'. אולם לצד זאת חשוב לבחון גם את תפקידם של השווקים המוניטאריים בעליית מחירי הדיור.

לצד הזוגות הצעירים המחפשים דירה בה יוכלו לגור, קיים פלח אוכלוסייה רחב אשר עבורו רכישת דירה הינה השקעה, הנבחנת ככל השקעה אחרת בתשואה אותה היא תשיא עבורו. עבור אלה, נראה כי אפשרויות ההשקעה בשוק ההון כיום - כדוגמת קופת גמל להשקעה, קרנות נאמנות וכד' - אינן אטרקטיביות מספיק. לכן, הכרחי כי הממשלה החדשה תבחן כלים שיעניקו לאותו ציבור אלטרנטיבת השקעה אטרקטיבית לטווח הבינוני.

במסגרת זאת, על הממשלה לבחון מחדש את החזרת קופות הגמל ההוניות שבוטלו בשנת 2008 ואשר היו אפיק חיסכון אטרקטיבי עבור הציבור ובפרט עבור הורים אשר חסכו באמצעותו כסף לילדיהם. בעשרות מחקרים שונים הוכח כי לאורך שנים ייצר שוק ההון תשואה גבוהה משוק הדיור. כעת קריטי ליצור את הכלי שיאפשר הסטה של חלק מהסכום האדיר שצבר הציבור בקורונה גם לחיסכון ולא רק ל"ניפוח" מחירי הדיור באופן לו השלכות חברתיות מסוכנות.

החזרת הטבות המס לחיסכון תסייע לבלימת המגמה של מחירי הדיור, תייצר אלטרנטיבת השקעה סולידית ונושאת תשואה לציבור הרחב ואף תספק לאותו ציבור הגנה על רקע סיכוני האינפלציה במקום השחיקה הנלווית להחזקת הכסף במזומן תחת סיכון אינפלציוני גובר.

הכותב הוא מנכ"ל איגוד בתי השקעות