מחירי הדירות משתוללים: מה קרה במחוז צפון והאם עדיף לקנות יד שנייה?

הסבירות שמדד מחירי הדירות בישראל יגיע ב-2021 לשיעור דו-ספרתי עולה והולך, שכן הגם שהעלייה השנתית הגיעה ל-7.2%, קצב העלייה השנתי מאז סוף השנה שעברה מגיע כבר ל-9% ואם מתמקדים בשלושת החודשים האחרונים - הוא כבר מגיע ליותר מ-11%. ישראל צועדת בבטחה אחרי מדינות מערביות נוספות, שבהן מחירי הדירות מזנקים בפראות למעלה.

שוק הדיור מתנהל כיום מבלי שלמישהו יש יכולת שליטה בו, ואם מישהו מחפש אשמים, אז כנראה שניתן יהיה למצוא אותם בקדנציה של משה כחלון כשר אוצר, שבימיו נבלמה תנופת הבינוי. תוכנית הדגל שלו מחיר למשתכן אולי הביאה לכ-80 אלף זוגות צעירים דירות מוזלות, אבל לא התמודדה עם קמצוץ מהבעיות השורשיות של הענף, ואולי אף הוסיפה עליהן. מחליפו של כחלון בתפקיד ישראל כ"ץ לא גילה בענף הדיור שום עניין, ושר השיכון לשעבר יעקב ליצמן עסק בעיקר בקידום ענייני בוחריו, כשלזכותו ניתן לומר, שכל הממשלה בתקופתו לא תפקדה.

התוצאה היא שעליות המחירים נחתו על הממשלה החדשה ללא שום יכולת אמיתית לעשות משהו. שרי ממשלת השינוי מטכסים עצה מה לעשות, אבל בסופו של דבר השוק בוער, ואין להם לא מטף כיבוי ולא דלי מים לטיפול בבעיה.

בסופו של דבר  הממשלה עומדת לחזור על רוב הפעולות שעשו קודמותיה - חידוש תוקף הותמ"ל, ועדה שרבות מדובר בה אבל לגוף העניין, לא תהיה לה שום השפעה על מחירי הדירות כיום; התלבטות לגבי תמ"א 38 או תחליף, שהיא אמנם הכלי התכנוני היעיל ביותר לייצור מהיר של דירות, אבל בתנאי שרשויות מקומיות לא מנסות לטרפד אותה. כרגע ההסתברות שנסיונות הטרפוד של תמ"א 38 ו/או של כל חלופה-גבוהה.

עוד פתרון מהשרוול שמוצע על ידי האוצר וזוכה להתנגדויות שונות, הוא הסבת שטחי תעסוקה למגורים. ואולם פתרון זה בהגדרה, לא יענה כמעט על הצרכים, כי עיקר הדירות שיוקמו על פי התכנון, יהיו דירות קטנות.

סופו של עניין יגיע גם המס על משקיעי הדירות, שמעורבותם בשוק מרגיזה את הממשלה. האם הם אלה שבאמת מעלים את מחירי הדירות? לאף אחד אין שום הוכחה לטענה הזו, למעט הראיה הנסיבתית, שמרגע שהמשקיעים שבו לשוק - המחירים החלו לעלות בתלילות.

בחזרה למדד המחירים, שוב מתבלט מחוז הצפון עם שיעורי העלייה הגבוהים ביותר. בשנה האחרונה מחוז זה הוא האחראי העיקרי לעליות המחירים. עליית מחיר של כמעט 9% בשנה בפריפריה המרוחקת היא לא דבר של מה בכך. דבר מפתיע עוד יותר הוא, שמזה שלוש וחצי שנים, מחוז הצפון מוביל את העליות, וזאת בשעה שהצפי היה שאלפי הדירות שהוגרלו בו במסגרת מחיר למשתכן, דווקא ישפיעו לכיוונים של ירידות. גם מחוז המרכז משך את המחירים בשנה האחרונה למעלה עם עלייה של 7.3%, ואילו מחירי הדירות ביתר המחוזות היו נמוכים מזה של המדד השנתי הארצי.

עניין בפני עצמו, שהולך ומתפתח במהירות, הוא מדד תשומות הבנייה. מאז סוף השנה שעברה המדד הזה עלה ב-3.4%, קצב של כ-7% עלייה בשנה. אם נוסיף לזה את עליית מחירי הדירות החדשות, שאף הם צוברים תאוצה רבה, נקבל שרוכשי דירות חדשות, במיוחד בשלבי "פריסייל" ו"על הנייר" חשופים לסיכונים לא מבוטלים.

באחרונה הגיעו לגלובס תלונות על יזמים, שמסרבים לקבל תשלומים גבוהים יותר מצד רוכשים, שמנסים להקטין את החשיפה שלהם למדד התשומות. זו זכותם לנהוג לפי החוזה הכתוב, אבל זכותם של רוכשי דירות לשאול את עצמם, עד כמה הם מוכנים להסתכן ברכישת דירה חדשה. לא מן הנמנע, שלפחות חלקם יגיעו למסקנה, שעדיף בימים הללו לרכוש דירה יד שנייה