קונים דירה? האחריות לבדוק אותה מוטלת עליכם

לאחרונה פסק בית משפט השלום בחיפה כי רוכשי דירה ישלמו למוכרים פיצוי מוסכם בסך של כ-133 אלף בצירוף הוצאות משפטיות, בגין הפרה יסודית מצדם של הסכם המכר.

רקע: מדובר בקונים אשר חתמו בשנת 2017 על הסכם לרכישת דירת מגורים בבניין בחיפה. עובר לחתימת הסכם המכר קיבלו הקונים לבקשתם ייפוי-כוח מהמוכרים לצורך ביצוע בדיקות מקדמיות ביחס לדירה.

לאחר חתימת הסכם המכר ומסירת ההמחאה הבנקאית בגין התשלום הראשון לידיו הנאמנות של בא-כוח המוכרים, פנו הקונים לבנק למשכנתאות לצורך נטילת הלוואת משכנתה לרכישת הדירה. במסגרת הבדיקות שערך השמאי מטעם הבנק, דיווח השמאי לקונים כי חלק מהבניין, לרבות הדירה נשוא הסכם המכר עצמה, נבנו ללא היתר בנייה כדין.

בעקבות המידע הנ"ל הודיעו הקונים למוכרים כי "הגילוי" הנ"ל מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ונתנו למוכרים 21 ימים לתיקון ההפרה. בהמשך הגישו הקונים תביעה בה ביקשו מבית המשפט שיצהיר על בטלות הסכם המכר.

המוכרים מצדם הגישו תביעה נגדית ועתרו לסעד של אכיפת הסכם המכר ותשלום פיצויים. המוכרים אשר מכרו בינתיים את הדירה לצד שלישי, ויתרו על הסעד של אכיפת ההסכם והסתפקו בסעד של פיצוי.

ההחלטה: במסגרת פסק הדין קבע השופט אבישי רובס כך: "אין ספק שמוטלת על מוכר חובה, מכוח הוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, לגלות לקונה נתון משמעותי לפיו הדירה נבנתה ללא היתר (ככל שהוא מודע לכך), גם אם אין בהסכם הוראה ספציפית המחייבת את המוכר לגלות זאת.

"מנגד, במצב שבו לא קיימת בהסכם הוראה מתאימה, לא ניתן לדרוש באופן דווקני כי בירור תהיית הקונה או סברה שלו כי לא קיים לדירה היתר כדין ייעשה על-ידי המוכר, ואין להטיל עליו חובה חדשה כתנאי לקיום ההסכם".

בית המשפט בחן את הצהרות והתחייבויות הצדדים בהסכם וקבע כי משלא הוטלה על המוכרים במסגרת ההסכם החובה להציג היתר בנייה, לצד העובדה שהמוכרים לא התייחסו במסגרת הצהרותיהם למצב התכנוני של הנכס (מתן היתר), להבדיל מהצהרות אודות היעדר הליכים משפטיים או מינהליים או עריכת שינויים בדירה המחייבים מתן היתר - הרי שלא היה מקום להתלות את המשך קיום ההסכם בהמצאת היתר בנייה.

יוער כי בסופו של דבר ולאחר העמקת הבדיקות, התברר כי הדירה אכן נבנתה על-פי היתר בנייה. גילוי זה סתם את הגולל על טענת הקונים לפיה הקומה כולה ולרבות הדירה נבנו ללא היתר בנייה.

במסגרת קביעותיו הוסיף בית המשפט כי משעה שעלה אצל הקונים חשד שלפיו הדירה נבנתה ללא היתר, היה עליהם לפעול באופן אקטיבי ונמרץ לבירור העניין מול הרשויות. הם לא עשו כן, והדבר עומד להם לרועץ. התעקשות הקונים לדרוש מהמוכרים לברר את העניין ולהמציא לידיהם היתר בנייה, כתנאי לקיום התחייבויותיהם על-פי ההסכם, גרמה להם להפר את ההסכם פעמיים באופן יסודי - הן בשל אי-תשלום התמורה במועד והן בשל הוצאת הודעת ביטול ללא עילה.

המשמעות: יצוין כי הקונים הגישו הודעת צד ג' נגד השמאי מטעם הבנק, בטענה כי זה הטעה אותם כשמסר את המידע שלפיו הדירה נבנתה ללא היתר בנייה - אך זו נדחתה. נקבע כי השמאי אכן התרשל בתפקידו, אך אין קשר סיבתי בין טעותו לבין בחירתם של הקונים שלא לקיים את ההסכם, שכן לאחר שדווח לקונים על היעדר היתר בנייה ביחס לדירה, הקונים ביקרו במשרדי העירייה, והתברר להם כי קיימת אפשרות סבירה, ואולי אף מעבר לכך, כי המידע שמסר להם השמאי אינו נכון. הקונים יכלו בשלב זה בידי לחזור בהם מסירובם ולקיים את הסכם המכר, אך לא עשו כן.

לסיכום, מדובר בפסק דין נוסף הדן בקו התפר בין חובות הגילוי של מוכר אל מול חובת הזהירות של הקונה. נראה כי ככל שהמוכר לא הסתיר מידע מהותי ביודעין, ודאי כאשר נמנע מלהצהיר בנושא במסגרת הסכר המכר ומסר לקונה ייפוי-כוח לצורך עריכת בדיקות - האחריות תרבוץ לפתחו של הקונה. משכך, ייטיב הקונה אם יפעל למצות את בדיקותיו ביחס לנכס עובר להתקשרותו בהסכם מכר מחייב.

3445-08-17 59854-07-17 

הכותבת שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד סלומון ליפשיץ ושות'