חוקרים: טיפול רק בצד ההיצע לא יכול לפתור את בעיית מחירי הדיור

מחקר שנערך לאחרונה באוניברסיטת תל אביב מעלה ספקות גדולים לגבי האפקטיביות של הצעדים המתוכננים של הממשלה בניסיון להתמודד עם עליית מחירי הדירות. זאת בהסתמך על כך שרובם חוזרים על צעדים של ממשלות קודמות, שנעשו בעקבות המחאה החברתית שלך קיץ 2011 ונכשלו. לפי עורכי המחקר, מדיניות ששמה דגש רק על צד ההיצע לא יכולה לפתור את בעיית עליית מחירי הדירות.

המחקר "דיור לנוכח משבר: השפעת המחאה החברתית בקיץ 2011 על מדיניות הדיור הלאומית של ישראל", נערך על ידי הראל נחמני, דוקטורנט במעבדה למדיניות עירונית בחוג למדיניות ציבורית, וד"ר רוית חננאל שמשמשת ראש המעבדה. כמשתמע משמו, הוא נועד לבדוק כיצד השפיעה המחאה החברתית על מדיניות הדיור של הממשלה. 

לפי המחקר, ובניגוד אולי לתפיסה רווחת, המחאה הצליחה להשפיע על מדיניות הממשלה. אלא שכישלון הניסיון להתמודד עם בעיית המחירים נוטע את התחושה בקרב הציבור שלא נעשה הרבה. מהמחקר עולה כי בשנים שלאחר המחאה החברתית עלה מספר ההחלטות הממשלתיות הקשורות לענף הדיור ב-53% ורק ב-2019 נרשמה ירידה בכמות ההחלטות, עקב המשבר הפוליטי שהתקיים אז.

"ניתן לקבוע בבירור כי המחאה החברתית בקיץ 2011 השפיעה על מדיניות הדיור בישראל, מכיוון שהיא המריצה את הממשלה לעסוק בנושאי דיור. בעוד שלפני המחאה מדיניות הדיור של ישראל הייתה במידה רבה סטטית, לאחר המחאה, הממשלה החלה לקבל החלטות הקשורות לדיור באופן תדיר, רבות מהן כרוכות בהתערבות ממשלתית בשוק הדיור", נכתב במחקר.

לא רק היצע

החוקרים טוענים, כי המדיניות שמה את הדגש רק על ההיצע ולא על דרכים נוספות, ולהערכתם ההיצע לבדו לא יכול לפתור את הבעיה. "הרוב המכריע של ההתערבויות הממשלתיות לאחר המחאה... נועדו לשרת מטרה עיקרית אחת: הגדלת היצע הדיור במהירות ובקנה מידה גדול ככל האפשר", כתבו החוקרים. "מטרת מדיניות זו הוצדקה על ידי קשר כלכלי הפוך בין כמות למחיר, מתוך הנחה כי הגדלת היצע הדיור תבלום את עליית מחירי הדירות, כפי שמציע מודל קביעת המחירים בתיאוריה הכלכלית. לשם כך, רתמה הממשלה את גופי המגזר הפרטי על ידי מתן תמריצים לבנייה חדשה והתחדשות עירונית וכן קיצור הליכי התכנון, ובכך הפכה את ייצור הדיור לאטרקטיבי יותר מבחינה כלכלית".

לדברי עורכי המחקר, ממשלות קודמות, בדומה לממשלה הנוכחית, ניסו לפעול לפי נוסחאות מוכרות מהעבר ובצורה חד-ממדית. לדבריהם, מדיניות הממשלות שלאחר המחאה חסרה חזון, ערכים ומטרות רחבות והסתפקה בשאלות פרוצדורליות כגון כמות שיווקי קרקעות והתחלות בנייה. "הדבר בא לידי ביטוי בצורה הטובה ביותר בתוכנית האסטרטגית לדיור, שהיא לא יותר מאשר יעד כמותי של יחידות דיור חדשות שיופקו עד שנת 2040", נכתב במחקר.

פערים הולכים וגדלים

המחקר נערך כאמור בחוג למדיניות ציבורית, והוא אינו כולל ניתוח כלכלי או מתייחס לאלמנטים פיננסיים, כגון סביבת ריבית אפסית שאפיינה חלק ניכר מהעשור. המחקר נועד לבדוק אפקטיביות של מדיניות, ומצא שהמדיניות הקיימת אינה אפקטיבית במידה רבה.

מי הם הנהנים מהמדיניות החוזרת ונשנית של המדינה? החוקרים מסיקים כי הנהנים העיקריים ממדיניות הדיור של ישראל לאחר המחאה הם בעיקר מעמד הביניים המרכזי והעליון, שיכולים לקחת לעצמם משכנתה ולרכוש דירה. "אפילו תוכנית 'מחיר למשתכן', שתומכת ישירות בצרכני דיור על ידי מתן אפשרות לרכישת דירה חדשה במחיר מופחת, הועילה בעיקר לזוגות צעירים מהמעמד הבינוני, זאת מאחר ורבות מיחידות הדיור המשווקות במסגרת התוכנית היו גדולות מדי (44% בנות 5 חדרים ומעלה) ויוקרתיות מדי, עם גינות או מרפסות גדולות מאוד, מה שהפך אותן נגישות בעיקר עבור אוכלוסיות אמידות", כותבים החוקרים, שמתבססים לעניין זה גם על דוח מבקר המדינה משנה שעברה. הם מזכירים, כי בשנים האחרונות שיעור הבעלים של שתי דירות או יותר בישראל עלה פי שלושה, מ-3.2% בשנת 2003 ל-10.1% בשנת 2018, מה שמעיד על כך שמדיניות הממשלה הועילה גם למשקיעים.

החוקרים מוצאים גם ביטוי מרחבי למדיניות הממשלה וזאת בצורה של פערים הולכים וגדלים בין אזורים שונים בתוך ערי ישראל, כמו גם, בין מרכז הארץ, בו מרבית העושר מרוכז, לבין הפריפריה שנחלשת "מאות אלפי יחידות הדיור החדשות שנבנות במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות שלאחר המחאה מייצרות למעשה שכונות חדשות המנותקות פיזית וחברתית מהערים הקיימות ומתושביהן הוותיקים והמוחלשים", הם כותבים.

בעיות גם בהתחדשות עירונית

אך לא רק החלטות על בנייה חדשה מבוקרות על ידי החוקרים. לדבריהם, גם ההתחדשות העירונית בישראל היא מוטת שוק. "תוכניות אלה מכוונות אך ורק לבעלי בתים ומתרכזות בעיקר באזורי ביקוש גבוה במרכז הארץ. כתוצאה מכך, אזורים פריפריאליים מתדרדרים לא זוכים לחידוש, מה שמנציח את נחיתותם. כמו כן, תוכניות ההתחדשות העירונית אינן מביאות בחשבון את הצרכים, האינטרסים וההעדפות של דיירי הדיור הציבורי והשוכרים הפרטיים, שהם בדרך כלל אוכלוסיות פגיעות יותר מבחינה חברתית-כלכלית מאשר בעלי בתים", כותבים החוקרים.

לסיכום, הם כותבים, כי "למרות פעילות ממשלתית נמרצת בעשור האחרון, משבר הדיור בישראל עדיין רחוק מלבוא על פתרונו, דבר המדגיש את הצורך לחשוב מחדש על אסטרטגיות ההתערבות הממשלתיות הקיימות בשוק הדיור.

"במקום להמשיך ולהנהיג מדיניות חד-ממדית המתמקדת כמעט אך ורק בהגדלת היצע יחידות הדיור, מדיניות הדיור הלאומית חייבת לטפל בו זמנית בהיצע ובביקוש, בבעלות על בתים ובדיור להשכרה. במיוחד בסוגיית המחיר, ישראל מפגרת אחרי מדינות רבות בעולם שמדיניות הדיור שלהן מתחשבת באחוז מתוך ההכנסה שמשק הבית מוציא על דיור, הן בשכירות והן בבעלות".