מהמאבק המשפטי ועד לרכישה המפתיעה: כך בולם איש העסקים ספי צביאלי הקמת מגדלים בכיכר אתרים

קשה להפריז בעוצמת הדרמה הנדל"נית שהתרחשה עם הידיעה השבוע שאיש העסקים ספי צביאלי זכה במכרז על מכירת החניון בכיכר אתרים בתל אביב. צביאלי ישלם 257 מיליון שקל לעיריית תל אביב, נוסף ל-84 מיליון שקל שישלם לקרן JTLV על חלקה בחניון, העומד על 27%.

לצד המשמעות העסקית מבחינה תכנונית ואורבנית, הדרמה היא בעיקר בעובדה שאיש עסקים מחליט לשלם מחיר גבוה במיוחד על נכס נדל"ן משני כחניון, במטרה לסכל תוכנית אחרת: צביאל ידוע כאחד המתנגדים הבולטים ביותר לתוכנית לבניית מגדלים בכיכר אתרים. אין תקדימים לכך שתוכנית שקודמה במשך שנים רבות, בעלות של מאות מיליוני שקלים ובמאמץ רב כיווני ויצירתי, כולל שיתוף פעולה של העירייה ושל מנהל התכנון, תתמוסס בן לילה ותיעלם. 

כיכר אתרים משתרעת על פני כ-27 דונם, וכוללת מבנים וכיכר ציבורית שהוקמו באמצע שנות ה-70 כמבנה רב-תכליתי בין מספר מפלסים, לרבות קומת חניה תת-קרקעית, תחנת דלק, מפלסי חנויות מקורים ורחבה ציבורית להולכי רגל. גישת הולכי הרגל לרחבת הכיכר העליונה מתאפשרת דרך רמפה משדרות בן-גוריון, שחוסמת את המבט לים מכיוון השדרה. במשך שנים רבות היה המתחם מצוי במצב פיזי ירוד וכלל שטחים נטושים ואטומים, לצד פלישות. בעלי הזכויות במתחם היו עיריית תל-אביב, חברת אתרים בע"מ וכמה קניינים פרטיים.

אפילו נורמן פוסטר התגייס

הסאגה סביב התחדשות כיכר אתרים התחילה לפני כעשר שנים, אז רכשה את הכיכר חברה בשם "ניכסי עידית", הבעלים של כלל הנכסים במתחם, למעט החניון שמצוי גם בשותפות של JTLV, מתיו ברונפמן ושולם פישר. השותפים קידמו את העסקה מתוך מטרה להוביל פרוייקט מגורי יוקרה, מסחר ומלונאות. ב-2017 רכשה הקרן גם את חלקו של דובי שיף, הבעלים של מלון מרינה, בחניון שמתחת לכיכר אתרים, ונכנסה לנעליו של המלון בהליך פירוק השיתוף. בהמשך השיגה הקרן הבנות למכירת חלקה של עיריית תל אביב בחניון בתמורה ל-150 מיליון שקל, וביולי של אותה שנה אישרה מועצת העיר את ההסכם.

התוכנית המקורית, עליה חתום האדריכל הבריטי הנודע נורמן פוסטר, הציעה הריסה של הכיכר הקיימת, כולל מבנה הדיסקוטק שבמרכזה, החנויות ובית המלון, והקמה של ארבעה מגדלים: שניים בגובה של 26 קומות, אחד בגובה 31 קומות ואחר בגובה 36 קומות. הפרויקט כלל כ-80 אלף מ"ר שטחי מלונאות ומגורים, 4,000 מ"ר של שטחים ציבוריים, שטחי מסחר ועשרה דונמים של שטחים פתוחים.

בחודש אפריל 2018, בעקבות מחאה של עמותת "לא למגדלים בכיכר אתרים", החליט בית המשפט המחוזי להחזיר את תוכנית הפרויקט לדיון הוועדה לשמירה על הסביבה החופית (ולחו"ף). העמותה טענה כי התוכנית סותרת את תוכנית המתאר תא/5000, והיה עליה לבוא לאישור הולחו"ף - כפי שאכן קרה ביוני 2018, אז אישרה הוועדה תוכנית הכוללת שני מגדלים בני 25 קומות. הוועדה דחתה אפשרות לבנות 3-4 בניינים נמוכים יותר, ובנוסף קבעה כי תמהיל השימושים במגדלים יהיה 70% מלונאות ו-30% מגורים. בין היתר נקבע כי יהיה מרווח רחב בין המגדלים כדי לייצר מבט פתוח מרחוב בן גוריון לים, וכי רחוב הירקון לא יהיה יותר משוקע אלא יעלה אל פני הקרקע.

בסוף 2019 ערכה עיריית תל אביב כנס שיתוף ציבור, שבו ניתנה לכל הצדדים האפשרות להביע את דעתם על התוכנית ועל האפיון העתידי שלה. אנשי JTLV שרכשו את מרבית שטחי הכיכר, הביעו את רצונם לקדם את התוכנית לפי המתווה שתואם מול מנהל ההנדסה. מאידך, מתנגדי התוכנית טענו כי מדובר בפגיעה אנושה בציבור, בקו הרקיע ובגישה לים.

מנגד, חלופה שהוצגה לתושבים בכנס שנערך לפני כשנה כללה הריסה ובנייה מחדש של מתחם הכיכר, העברת רחוב הרברט סמואל לגובהו הטבעי, בניית מבנה ציבורי בגובה 6.5 קומות בדופן המערבית של שדרות בן גוריון, הקמת כיכר מדורגת ומגוננת לכיוון הים, חניון ציבורי בתת-הקרקע ובניית שני מגדלים בגובה 25 קומות משני צידי הירידה לים. התמהיל כלל מחצית מהשטח הבנוי לטובת מגורים והשאר למלונאות. גרסה זו, אגב, אושרה על ידי מועצת העיר בנובמבר 2020.

לרתום את העגלה לפני הסוס

בעתירה שהגיש צביאלי ב-2018 לבית המשפט המחוזי בתל אביב נטען כי אישור מועצת העיר לעסקה היה פסול, מאחר שבפני חברי המועצה לא הוצגו מלוא העובדות ביחס לעסקה, וכי על העירייה חלה חובה לקיים מכרז פומבי למכירת חלקה בחניון, ככל נכס עירוני. לטענת צביאלי, העירייה הסבירה לחברי מועצת העיר כי היא נאלצת למכור את חלקה לקרן ההשקעות בשל הליך פירוק השיתוף, וכך התאפשר לה להיפטר מחובת מכרז. בית המשפט קיבל את העתירה ודחה את עמדת העירייה. בהחלטה אף נכתב כי התנהלות העירייה מעוררת חשש כי היא נגועה בחוסר סבירות המצדיק את ביטולה. "במקרה דנן הקדימה העירייה לרתום הסוסים לפני העגלה, עת ביקשה לקדם הליך של אישור עסקת מכר עוד בטרם התקיים דיון בבית המשפט הדן בהליך פירוק השיתוף בשאלה כיצד יבוצע הליך המכר", נכתב. 

עיריית תל אביב הגישה ערעור על ההחלטה ובו טענה, בין היתר, כי ההחלטה למכור את חלקה בחניון הייתה חוקית וכי מי שהורה על המכירה היה למעשה בית המשפט המחוזי בתל אביב, שבשנת 2015 דן בבקשת פירוק השותפות שבין העירייה לחברת מרינה (המחזיקה הקודמת בחלקים מן החניון). עוד טענה העירייה כי ההחלטה לבטל את המכירה מתעלמת מהאינטרס הציבורי עליו נלחמה העירייה עם מכירת הזכויות לידיים פרטיות, שתוביל לקידום ושיקום מצב החניון.

לפני כשנה אישר בית המשפט העליון את ביטול העסקה וקבע כי הסכם הפשרה שגיבשו העירייה והיזם מנוגד לדין. "חובת עריכת מכרז חלה על רשות מקומית המבקשת למכור את המקרקעין שבבעלותה, וזאת על מנת להגן על האינטרס הציבורי ולהפעיל מנגנון ביקורת מפני מעשים בלתי תקינים בנכסי ציבור", נכתב בפסק הדין.

בחודש מאי האחרון התפרסם המכרז למכירת חלקה של עיריית תל אביב בחניון כיכר אתרים, שעומד על 73% מהשטח, במחיר מינימום של 184.5 מיליון שקל, שהתבסס על חוות דעת שמאי. עובדה זו מעצימה את השאלה מה גרם לאיש עסקים ממולח להוציא עוד 73 מיליון שקל על נכס ששווה עשרות מיליונים פחות. 

עיריית תל אביב: התוכנית לא השתנתה

בעבר אמרו אנשי JTLV שתכנון פרויקט כיכר אתרים נמצא בשלב מתקדם ומכירת החניון, ששייך לכלל המשקיעים, לא תשפיע על התוכנית. לדבריהם, אם החברה לא תזכה במכרז, יתווסף לה שותף. זכייתו של צביאלי, המתנגד התקיף ביותר לפרוייקט המגדלים בכיכר אתרים שיבשה את תוכניות JTLV. בנוסף, לחניון 12% בזכויות הבנייה הכלליות, וככל הנראה לא צפויים לשתף פעולה עם צביאלי.

לגלובס נודע מפי מקורות בקרן JTLV כי הצעתו הגבוהה של צביאלי לחניון גרמה לאנשי JTLV להבין שאין לפרוייקט המגדלים במתכונתו הנוכחית כדאיות כלכלית. הם היו מוכנים לשלם בסביבות 200 מיליון שקל כדי להמשיך את הפרוייקט ואולם, סכום של 257 מיליון שקל לעיריית ת"א ועוד 84 מיליון שקל עבור חלקם בחניון צינן את התלהבותם להחזיק את הנכס והם החליטו לגנוז את החלום. לדבריהם, התשלום שהציע צביאלי עבור חלקם בחניון כיסה את השקעתם בו. לאור המצב שנוצר הם החליטו לרדת מהתב"ע, להשאיר את המצב כפי שהוא ולנסות להפיק רווח מנכסיהן הקיימים.

איש עסקים בכיר שהיה מעורב במאבק נגד התוכנית המקורית אמר בשיחה עם גלובס כי יש להניח שצביאלי ממונף מאד בעיסקת רכישת החניון, ויהיה צריך להחזיר את ההלוואה הגדולה שלקח על מנת לרכוש את כל המתחם. לכן, לדבריו, תיתכן כי עובדה זו תשפיע על אופן פעולתו בעתיד. הגורם חוזה כמה אפשרויות: להסתפק בתב"ע התקפה כרגע, שנותנת סה"כ 27 אלף מ"ר לבנייה.

בפועל זה אומר להוסיף כמה קומות למלון מרינה. במצב כזה יצטרך צביאלי להתחלק עם בעלי הקרקע האחרים על ההכנסות מבניית תוספת הקומות הזאת; החלופה האחרת היא לתמוך בקידום שני מגדלי ענק, לפי מה ששאר היזמים רוצים, שזה שני מגדלים של 25 קומות עם תכסית ענקית של 1,400 מ"ר לכל מגדל; עוד חלופה היא לתמוך במגדלים, אבל לדרוש תכנון מתון יותר, שזה אומר שני מגדלים של 25 קומות, אבל במקום תכסית של 1,400 מ"ר, לצמצם אותם לתכסית של 1,200 מ"ר או 1,000 מ"ר. לפי הגורם, ייתכן שכוונתו של צביאלי היא לחסל לגמרי את המגדלים, ברקע השמועות כי הוא מתכנן לרוץ לראשות העיר. 

אדריכלית מאירה מור, מעמותת "לא למגדלים בכיכר אתרים", מהפעילות המרכזיות נגד תוכנית הבנייה המקורית, העידה שמדובר ביום מרגש מאוד. "רק ביום חמישי האחרון עשינו כנס כדי להסביר לציבור איזה עוולה הולכת להיות בכיכר אתרים. ספי היה שם ודיברתי איתו והוא לא אמר לי ולא רמז לי שזה מה שהולך לקרות. אני מאמינה שספי, שהוא בן אדם מאד מיוחד, הולך עד הסוף עם העקרונות שלו, ומוכן לשים על זה הרבה כסף. הוא יעצור את המגדלים האיומים האלה על קו ראשון לים והוא כן יפעל כדי שהתכנון פה יהיה שפוי ונותן יד ומתחשב בציבור".

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "אין קשר בין מכירת החניון לקידום התוכנית, כאשר עדיין ניתן לקדם את התכנון לכיכר".