צמצום מנגנון ההקלות: רפורמות הנדל"ן המשמעותיות בחוק ההסדרים

אמש (ה'), בשעות הלילה המאוחרות, הפיץ האוצר את תזכיר טיוטת חוק ההסדרים לפני הדיון בממשלה. המסמך בן 271 עמודים כולל שלל רפורמות גדולות ומשמעותיות בכל תחומי חיינו, אך לציבור ניתנו פחות מעשרה ימים להגיב ולהעיר. 

כחלק מנסיון הממשלה החדשה, ושרת הפנים איילת שקד, לקדם את פתרון משבר הדיור, קיבל הנושא משנה חשיבות בתזכיר החוק החדש. בחנו את משמעות הרפורמות בתחומי התיכנון והרגולציה וכיצד הן ישפיעו עלינו.

אדריכלים "מורשים" יוכלו להפיק היתרי בנייה

חוק התכנון והבנייה יתוקן כך שחלק מהאדריכלים יהיו מורשים לחתום על היתרים לבנייה. הכוונה היא לאדריכלים שיש להם נסיון של 5 שנות עבודה והגישו לפחות 5 בקשות להיתר

כך או כך, מדובר בהיתרים הנוגעים אך ורק למבנים למגורים, שאינם מצריכים אישורי הקלה או שימוש חורג ושיש הסכמה של כל בעלי הזכויות בקרקע להוצאת ההיתר. עם העברת המסמכים לעיריה רשאית הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להעיר את הערותיה ביחס להיתר בתקופה של 30 יום. אם לא נשלחו הערות, ייכנס ההיתר לתוקף, בכפוף להערות מכון בקרה.

יצומצם מנגנון ההקלות

הקלה בהקשר של חוק התכנון והבנייה היא סטייה מהחוק המאפשרת חריגה מהוראות התב"ע (תוכנית בניין עיר). ועדה מקומית לתכנון ובנייה היא זו המוסמכת לאשר הקלות למבקש ההיתר.

החוק מציע מספר תיקוני חקיקה שיביאו לצמצום מנגנון ההקלות. בין היתר מדובר על כל שהוספת שטחי בנייה או שינוי במספר יחידות הדיור לעומת אלה הקבועים בתוכנית ייחשבו כ"סטייה ניכרת" ולא ניתן יהיה לאשר אותם בהליך של הקלה. כמו כן, יוגדרו נושאים מסוימים שבהם ניתן יהיה לרשות הרישוי להתיר שינויים. נושאים אלה מוגדרים בהצעת החוק ככאלה "שהשפעתם התכנונית מעטה וזניחה".

תשלום אגרה על עררים על תוכניות בנייה

כידוע, במידה ותוכנית מאושרת ע"י וועדה מקומית לתכנון ובנייה על אף התנגדויות שהוגשו לה, ניתן לפנות לוועדת הערר המחוזית, המתפקדת כמעין סמכות משפטית. על מנת לצמצם את כמות הפניות, קובע החוק החדש שיהיה צריך לשלם אגרה על כל ערר. הוועדה תהיה רשאית לקבוע החזר הוצאות לאחד המדדים.

הסבת מבני תעסוקה למגורים

הצעת משרד האוצר היא לאפשר הסבה של עד 50% משטחי תעסוקה קיימים וחדשים לטובת מגורים. הגרסה האחרונה של חוק ההסדרים כוללת לא מעט סעיפים שנועדו להבטיח את איכות מהלך ההמרה: במגרש שיש בו תב"ע בתוקף לתעסוקה ומגורים, תהיה הרשות המקומית רשאית להגדיל עד 30% את כמות שטחי הבנייה למגורים; הוועדה המקומית תהיה רשאית לתת היתר להקמת מעונות סטודנטים ודיור מוגן רק לאחר בדיקה שתוודא שיש באזור תשתיות צרכי ציבור מתאימות ושאין מגבלות סביבתיות.

על מנת שניתן יהיה לקדם המרה של שטחי תעסוקה למגורים גם בתוכניות בניין עיר שאינן כוללות עירוב שימושים, כלומר, מציעות בנייה אך ורק לתעסוקה, מוצע שתוקם וועדת משנה למועצה הארצית לתכנון ובנייה שתדון במקרים האלה.

התחדשות עירונית

במצב כיום, נתון גובה היטל ההשבחה (תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית בנייה והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו) לשיקול הדעת המוחלט של הרשויות המקומיות. סכום ההיטל נקבע רק כשמתאשר היתר הבנייה, לקראת פינוי הדיירים.

חוק ההסדרים החדש קובע שכל רשות עירונית רשאית לחלק את שטח השיפוט שלה לאזורים שונים ולקבוע ששיעור היטל ההשבחה יעמוד או על 50% או על 25%.

עד היום, היה מקובל שהרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן (שמתנגד לפינוי בינוי) יהיה ארבע חמישיות מכלל הדיירים. החוק החדש משנה את היחס לשני שלישים. תנאי נוסף להגדרת הרוב הוא שלכל הפחות 60% מהדיירים בכל בניין הביעו את הסכמתם לקידום התוכנית. כמו כן, מוצע שבעלי דירות שעשו עבירות בנייה, לא יוכלו להיכלל במניין הרוב הנדרש לתביעת דייר סרבן - יש כאן נסיון למנוע מדיירים שהרחיבו את דירותיהם ללא היתר לסכל התחדשות עירונית.

כדי לעודד רשויות מקומיות להכין מסמכי מדיניות התחדשות עירונית בתחומם, שיטפלו גם בסוגיית התחדשות המבנים הבודדים (כלומר, התחליף לתמ"א 38), נדרשות הרשויות להכין תוכניות כאלה עד חודש מאי 2022. במידה ולא יעשו כן, יוכלו הרשות להתחדשות עירונית, או מנהל התיכנון, להכין תוכניות בתחום הרשות גם ללא הסכמתה.