פיסת אדמה וחלום על דירה: המדינה נגד סוחרי קרקע חקלאית

פראיירים לא מתים, הם רק מתחלפים, ומי שלא מאמין לאמירה הזו יכול לבדוק את הנעשה בשוק הקרקעות החקלאיות. אחד מתתי-הענפים המסוכנים ביותר בנדל"ן הישראלי ממשיך להיות מטרה לאלפי ישראלים, שמתעניינים ברכישת פיסות קרקע עם הרבה סיפורים והבטחות לעתיד. רובם יתגלו בעתיד כאגדות חסרות כיסוי, והמגרשים יישארו חסרי תוחלת לבעליהם.

בשבוע שעבר הודיעה הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן, כי היא מתכוונת להטיל קנסות של כמעט 2.5 מיליון שקל על 17 חברות שפועלות בתחום הסחר בקרקעות חקלאיות, בגין הסתרת מידע והטעיית רוכשים. ראש אגף חקירות ומודיעין וסגנית הממונה ברשות, אניטה יצחק, אומרת לגלובס כי הרשות שמה לה בעדיפות גבוהה טיפול ומעקב בתת הענף הזה, וכי עוד תיקים נמצאים על שולחנה.

הנה סיפור על חברה שמשווקת קרקעות באשדוד, בחדרה ובצפון תל אביב. באשדוד החברה שיווקה זכות ליחידת קרקע בשטחים חקלאיים, תוך שהיא מפרסמת נתונים כגון "10,500 יחידות בנייה רוויה", "השטח יוקדש לבניינים גבוהים במרכז השכונה", "125 מ"ר עם רישום מלא בטאבו", מהם משתמע כי קיימת תוכנית לבנייה, כשבפועל אין. בנוסף החברה לא גילתה כי הקרקע אינה זמינה לבנייה כנדרש. עוד ציינה החברה בפרסומיה כי התוכנית של הפרויקט מקודמת על ידי משרד השיכון והבינוי - טענה שאינה נכונה.

בחדרה שיווקה החברה זכויות ליחידת קרקע בשטחים חקלאיים, שלגביהם אין צפי למועד הגשת התוכנית המפורטת אשר מכוחה יקבעו ייעודי הקרקע. החברה טענה בפרסומיה כי ה"קרקע מופשרת ומאושרת" - דבר שאינו נכון; בפרסום באתר החברה מוצג צילום תמונות פרויקט חדרה שבו מוצג מפרץ בנימין בחוף ימה של חדרה וכותרת "עיר ימים". בפועל מפרץ בנימין אינו חלק מהפרויקט ואילו פרויקט עיר ימים אינו קשור כלל לפרויקט בחדרה.

בתל אביב משווקת החברה קרקעות במתחם 3700 הצפון החדש: החברה שיווקה ומכרה זכות ליחידת קרקע בשטחים חקלאיים תוך הכללת שטח שדה דב כחלק מהפרויקט, כשבפועל, השטח בתוכנית אינו כולל את שדה דב. החברה לא גילתה בפרסומי הפרויקט כי הקרקע אינה זמינה לבנייה.

חברה אחרת משווקת זכות ליחידת קרקע בחוף התכלת בהרצליה, בשטחים חקלאיים שאמנם סביר שישנו את ייעודם בעתיד, אך בפועל אין צפי למועד הגשת התוכנית המפורטת אשר מכוחה ייקבעו ייעודי הקרקע, ועל כן הקרקע אינה זמינה לבנייה. חרף זאת, החברה לא גילתה כי הקרקע אינה זמינה לבנייה כנדרש על פי החוק.

חברה שלישית פרסמה למכירה קרקעות בנתניה, כשהיא מבטיחה לרוכשים כי "הקרקעות לשיווק מיועדות לפיתוח עתידי במסגרת תוכנית מתאר שאושרה בוועדה מקומית" וכי ה"קרקעות אחרונות מאושרות למגורים בוועדה המקומית - בלב נתניה".

כדי לחמוק מהדרישה לציין שבפועל מדובר בקרקע שאינה זמינה לבנייה למגורים, שנמצאת בשטחים חקלאיים, שאולי ישנו את ייעודם, ושאין צפי למועד הגשת התוכנית המפורטת אשר מכוחה יקבעו ייעודי הקרקע, כתבה החברה בפרסומיה כי "הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית".

"רוב הנפגעים היו זוגות צעירים"

זה רק מדגם מהמקרים שבהם מטפלת בימים אלה הרשות להגנת הצרכן. פעם אחר פעם מתברר, כי גם אחרי סיפורים בעלי תהודה ציבורית רחבה כמו זה של אורן קובי וחברת "אדמה" שלו, רבים נוהרים לרכוש קרקעות על סמך הבטחות ללא כיסוי שהם מקבלים מסוחרי הקרקעות הללו.

"כבר בשלבים מוקדמים של הפעלת הרשות, ב-2015, זיהינו את התופעה שבמסגרתה נמכרות הרבה קרקעות שאינן זמינות לבנייה לצרכנים, תוך הבטחות להפשרה של הקרקע ואמירות שונות לגבי השווי שלהן. בסופו של דבר צרכנים מצאו את עצמם עם קרקעות שאינן זמינות לבנייה וכל החלום הזה שלהם לבנות בית על הקרקע שרכשו - נגוז. מצאנו שמי שנפגעו בעיקר מהתופעה הזו היו זוגות צעירים", מספרת יצחק.

"הבנו שיש כאן כשל שוק ועשינו שני דברים: גיבשנו יחד עם לשכת שמאי המקרקעין תקן שמאי חדש שנקרא 'תקן 22'. התקן הזה הוא למעשה תעודת זהות של קרקע שאינה זמינה לבנייה. המסמך יוצא על ידי שמאי ומפרט את מעמדה של קרקע היום, את ההיתכנות להפשרה בעתיד, מה הצפי ומה תהיה עלותה בעתיד, וכל האגרות וההוצאות הכלכליות הנוספות שישולמו על הקרקע בעתיד. המטרה הייתה שצרכן יוכל להבין מה עומד בפניו והאם הוא רוצה לקנות את זה או לא, שלא ייווצר מצב שבו מוכרים לו סיפורים והוא נשאר עם קרקע שלא ניתן לעשות עליה כלום.

"במקביל תיקנו תקנות שנקראות 'תקנות על קרקעות שאינן זמינות לבנייה' ובשטח אנחנו מבצעים אכיפה על יישום התקנות".

התקנות כוללות שני סעיפים עיקריים: הראשון קובע שמי שעוסק בסחר בקרקעות כאלה יגלה בצורה ברורה שהקרקע אינה זמינה לבנייה, ולא פחות משבעה ימים לפני ביצוע העסקה, הסוחר חייב לתת לצרכן את תמצית השומה על המקרקעין, כדי שהצרכן יקבל בזמן סביר את כל הנתונים על הקרקע ויוכל להחליט האם הוא מעוניין לרכוש אותה.

יש לא מעט בעיות צרכנית במדינה. מדוע אתם שמים דגש על שוק הקרקעות החקלאיות?
"קניית דירה וקניית קרקע היא אחת מהעסקאות היקרות שיש לצרכנים ואחת מהעסקאות שבהן פערי המידע בין היזם לצרכן הוא גבוה ומשמעותי ואלה מסוג הנושאים שאנו שמים גבוה בסדר העדיפות שלנו, כי אנחנו יודעים שהצרכן צריך את הסיוע שלנו. גבוה מבחינת הצורך להקל על הצרכנים לקבל את המידע הרלוונטי וגם מבחינת סדר העדיפות לאכיפה".

 אניטה יצחק / צילום: דני שביט

"בדקנו את מעמדן האמיתי של הקרקעות"

היכן את רואה את הקו שבין חובת הקונה לבדוק מה הוא קונה, לבין אופן הצגת הדברים ע"י המוכר?
"במאה ה-19 הייתה הגישה של 'ייזהר הקונה', כלומר שהוא צריך לעשות כל הבדיקות. מאז עברנו כבר ל'יזהיר המוכר'. אם לא היה כאן כשל שוק ופערי מידע מאוד משמעותיים, אז לא היה צורך להגן על הצרכנים. אין ספק שחלה על הצרכן החובה להיות ערני ולבדוק. אבל יש דברים שיותר קל לגשר ויש דברים שפחות, וככל שהפער יותר גדול והצרכן מתקשה יותר להשיג את המידע או לאמת את המידע שמוסר לו המוכר, אלה המקומות שבהם אנו צריכים לתת את ההגנה הרחבה יותר על הצרכנים.

"תחום הקרקעות, וגם תחום הרכב, מסומנים אצלנו כתחומים בעייתיים מאוד. היום אנחנו עוסקים, לדוגמה, בצורה רחבה מאוד בטיפול במקרים שבהם מוכרים מטעים, או שלא מגלים פרטים מהותיים באשר לכלי רכב שהם מוכרים, כגון רכב שהיה אובדן להלכה ("טוטאל לוס", א"מ), או ששימש להשכרה. אלה דברים שלצרכן קשה מאוד לבדוק. ככל שהדברים יותר מורכבים, שם אנחנו חושבים שיש מקום לתת הגנות לצרכן".

17 חברות קיבלו עיצומים. זה מראה על חקירה מאוד מרוכזת ורצינית. מה היא כללה?
"בדקנו באופן רוחבי פרסומים ושיווק של הרבה מאוד חברות שלגביהן חשדנו שהן מוכרות קרקעות שאינן זמינות לבנייה. ומה שבדקנו במסגרת החקירה היה את מעמדן האמיתי של הקרקעות, את האופן שבו הן שווקו ועד כמה באמת החברות שיקפו לצרכנים את מצבן, או שניסו לכבס מילים כדי לצייר תמונת מצב שההיתכנות להפשרה היא מאוד קרובה, ובהמשך בדקנו גם האם במסגרת העסקאות נמסר לצרכנים המידע הרלוונטי ובעיקר שומת המקרקעין. בדקנו את אופן ביצוע הפרסומים ואת המחירים שלהם. בדקנו מול מהנדסי הערים, מול רמ"י וגם מול משרד השיכון, כי היו פרויקטים ששווקו כאילו בעידוד המשרד. הממצאים שפרסמנו עד כה הם רק לגבי חלק מהבדיקות. יש עוד מקרים אצלנו על השולחן".

אשאל הפוך: האם מצאתם גם חברות שפעלו בצורה הוגנת?
"לא כולם מפרים את התקנות, ואנחנו רואים שיפור מסוים בשטח, ומצאנו גם חברות שגילו את כל מה שצריך לגלות על פי התקנות. אנחנו בודקים את המידע בהליך הזה, והאם הייתה בו הטעיה כן או לא. כי אם הם לא הטעו בשום דבר, אבל משהו התעכב בדרך, ושהם גילו את זה שהקרקע עוד רחוקה מהמועד שבו אפשר להפשיר אותה, אני לא יכולה לומר שהצרכן לא ידע. אנחנו עומדים באותה נקודה שבה או שלא גילו לו, או שהטעו אותו".

העדפתם ללכת בכלים מינהליים. מדוע לא להשתמש בכלים פליליים?
"השיקול אם ללכת במסלול פלילי או מינהלי מורכב מלא מעט פרמטרים. מדובר בהפרות כלכליות ויש משמעות רחבה לסנקציה כלכלית בהפרות כאלה. זה היסוד של כל המנגנון של הגנת הצרכן. זה לא אומר שלא נלך להליכים פליליים. אנו בוחנים את זה בהתאם לחומרת המעשים ולהיקף התופעה. לפעמים היקף התופעה הוא כה רחב, שניהול הליך פלילי ארוך לא יאפשר לנו להקיף את כל התופעה הזו ולמגר אותה בזמן סביר.

"ייתכן שגם אם פעלנו מול החברות הללו בהליך מינהלי, אם הן ימשיכו להפר את החוק, יש לנו אפשרות להעלות את רמת העיצומים שלנו ויש לנו גם אפשרות לעבור גם להליכים פליליים".

תעודת זהות: אניטה יצחק

אישי: בת 50, נשואה ואם לחמישה, מתגוררת במושב ספסופה בגליל
מקצועי: בעלת תואר ראשון ביחסים בינלאומיים וסוציולוגיה, תואר שני במינהל ומדיניות ציבורית ותואר שני במשפטים. בעבר הייתה בין היתר שותפה בהקמת מינהל הסדרה ואכיפה במשרד התמ"ת
עוד משהו: חובבת עיצוב פנים וטיולים בטבע

"התקן שאמור היה להגן על הקונים - משמש דווקא את המשווקים"

"תקן 22, שנועד להגן על הצרכנים, משמש פעמים רבות דווקא את המשווקים", מזהירה השמאית ז'נט אמיר. אמיר מסבירה, כי פעמים רבות שמאים קובעים הערכות שווי לקרקעות חקלאיות ללא שום אחיזה במציאות וכשההיתכנות שהקרקעות הללו ישנו את ייעודן - אפסית.

 ז'נט אמיר, שמאית מקרקעין / צילום: אריה דומנין

שומה שנעשית לפי תקן 22 כוללת שני ערכי שווי: הראשון - במצב הקרקע בייעוד הנוכחי שלה, למשל כקרקע חקלאית; השני - במצבה כמושבחת.

הנה דוגמה: בין אבן יהודה לכפר נטר נמצאת רצועת קרקע חקלאית, בשטח אבן יהודה. החלקה הזו מוגדרת בתוכנית המתאר המחוזית כאזור חקלאי ונוף כפרי פתוח. בתוכנית המתאר של היישוב, שמקודמת בזמן הזה, האזור מוגדר כאזור חקלאי. "כאן אמור היה השמאי לסיים את עבודתו, ותקן 22 לא צריך היה לאפשר לו להמשיך ולהעריך את שוויה", אומרת אמיר.

ואולם השמאי ערך תחשיב היפותטי למקרה שבו החלקה המדוברת תשנה את ייעודה למגורים, והגיע לשווי של 1.3-2.1 מיליון שקל בהתאם לזמנים שונים של המתנה, עד להפשרה ההיפותטית. הבסיס לתחשיב שלו היה שזכויות הבנייה על החלקה יהיו דומות לאלה של חלקות סמוכות באבן יהודה, שתוכנית היישוב מייעדת אותן לבנייה רוויה. כלומר בדרך לתחשיב, השמאי הניח שתי הנחות חסרות יסוד: הראשונה - שהחלקה תופשר; השנייה - שזכויות הבנייה שלה יהיו דומות לאלה של החלקות הסמוכות.

"אחרי שומה כזו, בא משווק הקרקע אל הקונה, מציג לו בשמחה את השומה שהיתה אמורה להיות תעודת זהות אובייקטיבית של הנכס ואומר לו - הנה, אתה משלם עכשיו חצי מיליון שקל על הקרקע, ובעתיד היא יותר מאשר תכפיל את שווייה. והקונה לא מבין את ההנחות ההיפותטיות, ולא מבין שהסיכוי שהן יתגשמו שואף לאפס", אומרת אמיר.

בצפון-מערב חדרה, צפונית לגבעת אולגה, משווקת חטיבת קרקע אחרת, שמיועדת למגורים על פי תוכנית המתאר העירונית. הבעיה היא שעד לבנייה יש להכין תוכניות מפורטות וגם טבלאות איזון והפקעות, והקרקע אינה זמינה לבנייה, על אף שתוכנית המתאר מייעדת אותה למגורים. בסופו של דבר יוקם שם משהו, אבל השאלה הגדולה היא מתי יגיע אותו "בסופו של דבר". גם כאן שמאי ערך תחשיב היפותטי, וקיבל שבעוד שהקרקע כיום שווה כמעט חצי מיליון שקל, בהגיע אותו יום שבו הקרקע תגיע לבנייה שוויה יגיע לכ-800 אלף שקל. לא לזה כיוון תקן 22.

"בצורה כזו סוחרי הקרקע מציגים את השומות הללו בפני הלקוחות ומראים להם כמה הם עתידים להרוויח, וכלי שאמור היה להזהיר ולהרתיע את הקונים, הופך לכלי שיווקי של היזמים. יש כאן כשל שוק שנמשך, וזה ממש מקומם", מסכמת אמיר.