לקראת הארכת הותמ"ל: דוח קובע כי אין תיאום בין גופי השלטון האחראים על פתרון משבר הדיור

לקראת דיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת שיתקיים היום בנושא הצעת החוק להארכת פעילות הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), פורסם גם דוח חדש ומקיף של מרכז המחקר והמידע של הכנסת הסוקר מגמות וסוגיות בפעילות הותמ"ל. המסקנה המרכזית והמטרידה של הדוח המפורט היא כי "באופן כללי, לא ברור אם וכיצד הגדלת המלאי התכנוני משפיעה על התחלות הבנייה בשנים האחרונות והדבר לא נבדק בידי גורמי ממשלה".

רקע: אחד מכלי המדיניות למימוש יעדי הממשלה לקידום תכנון מהיר של תוכניות גדולות למגורים היה הקמת הותמ"ל בשנת 2014. הוועדה פועלת מתוקף חוק הותמ"ל, הפועל עפ"י הוראת שעה. ואולם, תוקף חוק הותמ"ל לא חודש מאז חודש מאי 2020 כך שהוועדה, שתכלית הקמתה הייתה לקדם במהירות בנייה למגורים, דנה אך ורק בתוכניות ישנות.

המטרה המוצהרת של חוק הותמ"ל הייתה "קידום יעיל ומהיר של תוכניות בנייה לדיור ביחס למתחמי קרקע, שהוכרזו על ידי הממשלה כמתחמים מועדפים לדיור, זאת במסגרת הליך תכנוני מיוחד הנותן עדיפות ברורה לפיתוח באדמות מדינה". לשם כך ניתנו לוועדה מרבית הסמכויות של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה וכן סמכות לאשר תוכניות שהוראותיהן גוברות על הוראות הקבועות בתוכניות מתאר ארציות אחרות. איילת שקד, שרת הפנים, הודיעה ממש עם היכנסה לתפקיד כי היא רואה בחידוש פעילות הותמ"ל מכשיר חשוב לקידום והאצת פתרון משבר הדיור.

דוח מרכז המחקר והמידע של הכנסת מגלה כי נכון לסוף שנת 2020 אישרה הותמ"ל כ-256,000 יח"ד, שהן כ-36% מכלל יחידות הדיור שאושרו בשנים אלה בתוכניות מפורטות למגורים בכלל מוסדות התכנון. כ-47% מיחידות הדיור שאושרו בוועדה הם באזורי הביקוש וכ-53% במחוזות דרום, צפון, חיפה וירושלים.

מצד שני, הדוח קובע כי "במצטבר, בשנים 2016-2019, עברה הוועדה את היעדים שנקבעו לה ע"י הממשלה לשנים אלו ב-22%". עוד קובע הדוח כי לא נקבעו יעדים מספריים לפעילות הוועדה וכי יעדי התוכנית האסטרטגית לדיור לא הושגו במחוזות ירושלים, חיפה והצפון. בשונה ממחוזות דרום ומרכז, שם יש עודף תכנון ניכר.

חוק הותמ"ל דורש אמנם כי יש לפתח 25% מהקרקע בתוכנית בתוך 4 שנים ממועד אישורה. ואולם, הדוח חושף את זה שב-29% מהתוכניות שאושרו עד ינואר 2017 טרם פותחה הקרקע בהיקף הנדרש בחוק. מה שלא פחות מטריד זה ההבהרה של מחברי הדוח ש"לא עלה בידינו לקבל נתונים לגבי הוצאת היתרי בנייה או התחלת בנייה מתוקף תוכניות שאושרו בותמ"ל".

הדוח חושף שאין תיאום בין גופי השלטון השונים האחראים על פתרון משבר הדיור, כולל מנהל התכנון, משרד הבינוי והשיכון ורשות מנהל מקרקעי ישראל: "אחד החששות מתכנון מפורט מואץ בהיקפים גדולים למגורים הוא יצירת 'תכנון יתר', כלומר, תכנון מפורט שלא יתממש בקרוב, ובעתיד יהיה כבר מיושן ולא רלוונטי. בזמן הקמת הוועדה היתה מחלוקת באשר להיקף המלאי התכנוני הקיים ולגבי מידת השפעתו על היצע הדירות נמוך. גם כיום, אין אפשרות לקשר את נתוני התכנון ונתוני הרישוי של מנהל התכנון, וקישור נתונים אלה לנתוני התחלות הבנייה וגמר הבנייה כלל אינו בנמצא".

על פניו, עולה כי יש פער בין הציפיות מפעילות הוועדה והאפקטיביות שלה בפועל: "מטרת הוועדה בחוק נקבעה כ'הגדלה מהירה של היצע יחידות הדיור', למרות שהוועדה היא גוף תכנוני שאינו עוסק בתחום הביצוע והבנייה בפועל ואינו אחראי עליו. לפי המדדים המשמשים לבחינת פעילות הוועדה ויעילותה (הספק תכנוני של יח"ד) לא ניתן להעריך את מידת השגתה של מטרה זו, וקשה להעריך את השפעת פעילותה התכנונית על תחום הביצוע והיצע הדירות בשוק בטווח הזמן הזה".

בנוסף, הדוח קובע כי אין נתונים באשר לפגיעת התוכניות המאושרות ע"י הותמ"ל בשטחי חקלאות וטבע: "רוב התוכניות שקודמו עד כה בותמ"ל הן תוכניות על קרקע פנויה בשולי הערים. חלק משטחן של תוכניות אלו הוא על שטחים שלא יודעו לפני כן לבנייה למגורים בתוכניות מתאר מחוזיות או שאינן מתאימות לתוכניות מתאר ארציות, אך בסמכותה של הוועדה לשנות אותן לצורך תכנון למגורים. תוכניות אלה על שטחים פתוחים פוגעות בשטחים חקלאיים, בקצף השטחים הפתוחים ובמסדרונות אקולוגיים. לא עלה בידנו לקבל נתונים על היקף הפגיעה בערכים אלה בתוכניות הותמ"ל".

תגובת החברה להגנת הטבע: "בדוח עצמו, כתוב כי לא עלה בידי כותבי הדוח לקבל נתונים לגבי הוצאת היתרי בנייה והתחלות הבנייה, מתוקף תוכניות שאושרו בוועדה. כלומר, למרבה האבסורד, אפילו משרדי הממשלה עצמם, שאחראים על הנושא, לא יודעים להציג את הנתונים האלה.

"לפי הנתונים שיש בידי החברה להגנת הטבע, התחלות הבנייה באזורי הביקוש, הן בסביבות ה - 14 אלף, כ -10% בלבד, מסך יחידות הדיור שאושרו באזורים אלה. עם נתונים כאלה, ניתן לשער שאפילו אם המספרים היו נמצאים בידי משרדי הממשלה, הם היו מחביאים אותם ולא רוצים להוציא אותם החוצה ולשתף בהם את הציבור, כדי לא להביך את עצמם. מהדוח עולה שורה תחתונה עיקרית - יש מלאי תכנוני אדיר בהיקפו, לצד היקפי שיווק וביצוע ירודים ביותר, מה שמעיד על כשלי הממשלה, בחוליות השיווק והביצוע. למרות זאת, הממשלה, כהרגלה, בורחת מאחריותה על הכשלים הרבים בביצוע התוכניות ומצביעה על מערכת התכנון כאשמה, בזמן שהכישלון כולו, המתמקד, שוב - בשיווק ובביצוע, רשום על שמה של הממשלה בלבד".

תגובת שרת הפנים, איילת שקד: "הותמ"ל בשש שנות פעילותה הוכיחה כי הינה גורם חיוני להגדלת היצע יחידות דיור איכותיות ובפרט בעידן של משבר דיור. עד היום, אושרו בוותמ"ל 260,000 יחידות דיור המהוות 35% מסך יחידות הדיור שאושרו בשנים אלו בכל מוסדות התכנון. כמו כן, כ-35,000 יחידות דיור בהתחדשות עירונית באזורי הביקוש ממתינות לאישור החוק.

"לצד מתן מענה למלאי יחידות הדיור, הותמ"ל נותנת מענה תשתיתי בכל תוכנית אותה מאשרת. בימים הקרובים נדון בוועדת הפנים במטרה למצוא את המתווה המתאים ביותר בו הפגיעה בשטחים חקלאיים תהיה מינימלית ותוכניות שלא פוגעות בחקלאות יקבלו עדיפות. אני מקווה לאישור מהיר של החוק ולהמשך פעילותה הענפה של הוועדה״.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, מסר: "הותמ״ל הוא הסופרטנקר הדרוש לפתרון משבר הדיור. יש תמימות-דעים בקרב השרים האחראים על התכנון והבנייה כי לב הטיפול במשבר הדיור חייב להיות בהגדלת היצע הדירות והתשתיות. הליכי תכנון במתחמים גדולים נמשכו שנים ארוכות עד להקמת הותמ"ל, והצלחתה לייצר תוכניות בהיקף חסר תקדים כבר הוכחה. ותמ"ל היא כלי מרכזי לקידום של דיור במגזר החרדי ובמגזר הערבי ובעיקר לקידום התחדשות עירונית מתחמית שתתרום לשמירה על השטחים הפתוחים, ולכן גם משרדי החקלאות וההגנה על הסביבה חייבים להצטרף לתומכים בותמ"ל. לצד הותמ"ל הממשלה צריכה להאיץ מאוד שחרור חסמים וקרקע לבנייה, כדי שלא יימשך האבסורד שבו התוכניות מאושרות ולא הופכות לדירות".