טיפול בשוק הדיור הבוער דורש תקנות רגולטוריות חדשות בשוק השכירויות

לאחרונה עיריית תל אביב הגישה חוות דעת לבית משפט השלום המחזקת את ידי התובעים, בעלי דירות בבניין בתל אביב שתבעו את מי שמחזיקים כמה דירות באותו בניין ומשכירים אותם לתקופות קצרות על בסיס יומי באתר Airbnb ובאתרי תיירות נוספים.

הטענה של בעלי הדירות הייתה שהשכרת דירות מגורים על בסיס יומי מהווה מטרד, מנוגדת להיתר הבנייה ודורשת רישיון עסק. עיריית תל אביב טענה בנוסף כי "החוק אינו מאפשר לפעול נגד דירות Airbnb" ודרשה שהמדינה תתערב בנושא ותחוקק חוקים שיאפשרו אכיפה נגד תופעת ההשכרה קצרת הטווח, כי לטענתה "הפתרון המלא אמור לבוא דרך רגולציה של המדינה".

חוק שכירות הוגנת כבר לא רלוונטי

אלא ששכירויות לטווח קצר הן קצה קצהו של קרחון שוק השכירות הבוער והפרוץ בישראל, והמחוקק נדרש לרגולציה חדשה ומקיפה בכל השוק, כיוון שנכון להיום לא קיימות תקנות וחוקים בכל הקשור לעסקאות שכירות.

חוק שכירות הוגנת שנחקק לפני כארבע שנים, התברר מהר מאוד כבלתי רלוונטי, מכיוון שהוא עוסק בעיקר בהיבטים של הגדרות מה היא דירה ראויה למגורים והסדרה בנושא תשלומים לשירותי תיווך. מנגד, חוק הגנת הדייר כובל את ידיהם של בעלי הדירות באופן כזה שכמעט אינו מאפשר להם לפעול במקרה של שוכר בעייתי.

כתוצאה מכך, שוק השכירויות נותר פרוץ ופתוח לפרשנות אישית, כאשר שני הצדדים נוטים "לקחת את החוק לידיים" ואנו עדים למצב בו בעלי דירות מוסיפים על דעת עצמם סעיפים המבטחים אותם, אך מקשים על השוכרים עד שהעסקה הופכת להיות בלתי משתלמת עבורם. כמו כן, אין הנחייה מסודרת ואחידה לבדיקת שוכרים פוטנציאליים שמעוניינים לשכור נכס מסוים כמו אילו מסמכים מותר לבקש ומה נחשב כחדירה לפרטיות.

לפי נתוני הלמ"ס, ההוצאה על קורת גג מהווה את ההוצאה הגדולה ביותר ברוב משקי הבית ועומדת על רבע ממדד המחירים לצרכן. בדרך כלל, ההוצאה על קורת גג משקפת את דמי השכירות והתשלומים הנלווים עבור הדירה השכורה. עבור מרבית השוכרים, ההוצאה בגין שכר דירה תופסת נתח של כ-60%-80% מההכנסה שלהם.

בתקופות של משברים כלכליים בלתי צפויים, רבים מהם יכולים למצוא עצמם במצב בו אינם עומדים בתשלומי שכר הדירה, כפי שקרה במשבר הקורונה. מצב זה מוביל בעלי דירות רבים להקשיח את תנאי השכירות כיוון שהמחוקק אינו מספק פתרונות הולמים לסיטואציות של אי תשלום שכ"ד. צריך לזכור כי בעלי דירות רבים מסתמכים על דמי השכירות כפנסיה או כתשלום משכנתא ומצב של אי תשלום יוצר אצלם אי וודאות כלכלית, אלא אם כן, הם מוצאים פתרון אחר כמו שירותי הבטחת שכ"ד שעדיין אינם שכיחים בארץ כמו במדינות ה-OECD.

מדינות ה-OECD בחרו לפתור סוגיות אלה באמצעות תקנות רגולטוריות של שוק השכירויות. בכל המדינות האלו החוקים להגנת הדייר חזקים מהחוקים שמגנים על בעל הדירה, דבר המקשה עד מאוד לפנות דייר מנכס גם אם הוא לא משלם. אלא שבשונה מישראל, הרגולציה במדינות ה-OECD קובעת תקנות עם שלבים ברורים לבדיקת השוכר הפוטנציאלי במטרה לסנן מראש דיירים שמלכתחילה רמת הסיכון מולם גבוהה.

השלבים מכילים בדיקת יכולת כלכלית (בדיקת דירוג אשראי) של השוכר הפוטנציאלי, שבודקת את הדירוג מספר שנים אחורה ובדיקה מול רשויות ההגירה בנוגע לדיירי חוץ. כמו כן, הדייר מחויב לשלם ערבות בסך של בין 4-6 שבועות שכ"ד, כאשר הסכום מוחזק במקום ממשלתי נייטרלי ומוחזר לדייר בתום השכירות. אם אין לדייר יכולת לספק ערבות זו, חברות ביטוח שכר דירה, הנפוצות מאוד במדינות אלה, מספקות זאת עבורו.

עוד קובעות התקנות כי בעל נכס חייב לתקן תקלה בדירה תוך זמן קצר, הדירה חייבת להיות מרוהטת בריהוט מינימלי ולא ניתן לאסור כניסת בע"ח. צרפת לדוגמא לקחה את הנושא צעד אחד קדימה והיא זו שמנחה את האזרחים כיצד לבצע עסקת שכירות, כשהיא מספקת נהלים ברורים לפני חתימת חוזה שכירות ומנחה כיצד יש להרכיב תיק שכירות המכיל מסמכים אישיים של השוכר.

כדאי לנו לקחת דוגמה ממדינות ה-OECD

בכל הקשור לשכירות לטווח קצר, מדינות ה-OECD החליטו להילחם בתופעה בכל הכוח ומיהרו לחוקק תקנות האוסרות על מי שאינו מתגורר בנכס בקביעות, להשכיר חדר או דירה לגורם שלישי ובכלל זה גם לאסור סאבלט ו-Airbnb. דייר בחוזה שעושה כן, עלול להיקנס דרך הערבות שהשאיר ובמקביל בעל הדירה רשאי לפנות אותו מהדירה.

ראוי לציין כי אחת התקנות הרגולטיביות המצוינות הקיימות במדינות ה-OECD ורצוי שגם מדינת ישראל תאמץ, היא בית דין ייעודי לענייני נכסים בו ניתן לפתור כל מחלוקת בין דייר לבעל דירה. אם דייר אינו משלם שכ"ד ובעל הבית לוקח אותו לביהמ"ש, התביעה נידונה תוך זמן קצר יחסית ונעשה רישום ברקורד של הדייר שעשוי להישאר למשך מספר שנים.

במסגרת חוק ההסדרים שגובש בתקציב החדש, הוחלט על כינונה של רשות רגולציה שגם היא מוסד הקיים במדינות רבות. רצוי שבמסגרת הטיפול בשוק הדיור הבוער, משרדי הממשלה יסדירו ברשות הרגולציה החדשה את הרגולציה בשוק השכירויות בישראל. יש לזכור כי בהיעדר תקנות וחוקים רגולטורים, התנאים והמחירים בשוק השכירויות רק יחמירו, דבר שיביא להעמקת אי השוויון ויהפוך את ישראל לאחת המדינות עם הפערים החברתיים הגדולים ב-OECD.

הכותבת היא סמנכ"לית שיווק בחברת דיפרנט, חברה להבטחת שכר הדירה למשכירים