בנק ישראל נגד משקיעי הנדל"ן המתוחכמים: האם הוא ינצח?

בשנים האחרונות גבר זרם ההצעות השיווקיות מצד פעילים בתחום השקעות הנדל"ן שהציעו נתיב מעניין במיוחד: להפוך למשקיעי נדל"ן עם אפס הון עצמי. מה שעמד מאחורי המתווה המפתה היה האפשרות למשכן נכס קיים בעד 50% מערכו כדי ליצור בסיס להון עצמי משמעותי.

כדי להשלים את המימון לרכישת הנכס להשקעה, ניתן כמובן לקחת משכנתה, בתנאים שקובע בנק ישראל למשקיעים, קרי עד 50% מגובה המשכנתה. בעסקה שמתוכננת נכון, מי שדואגים להחזר החודשי כנגד ההלוואות לבנקים הם השוכרים, והנה: יש לנו דירה להשקעה בעסקה מתוחכמת. נכון, מדובר במתווה שלא מתאים לרבים, אבל גם משכון נכס בהיקפים קטנים יותר, הפך עם השנים למקובל יותר ויותר בקרב משקיעים.

● פצצת ההלוואות לדיור: בנק ישראל מבטל את ההקלות בשוק המשכנתאות 

כל זה עומד להיות נחלת העבר, לפחות עד שתנאי השוק ישתנו. וזאת לאור החלטת בנק ישראל מהיום (ב') לשנות את כללי המשחק. "הלוואה בשעבוד דירת מגורים ('הלוואה לכל מטרה'), לא תוכל להיחשב כחלק מההון העצמי לצורך עמידה במגבלות LTV (Loan To Value) ברכישת דירת מגורים", נכתב בהודעת בנק ישראל.

השורשים של החלטת בנק ישראל נשתלו בקיץ שעבר, אז החליט שר האוצר דאז, ישראל כ"ץ, להפחית את גובה המס למשקיעים מרמה של 8% שהונהג בימיו של קודמו בתפקיד, לחמש מדרגות שהנמוכה ביניהן עומדת על 5%.

כל דירה חמישית בישראל נרכשת על ידי משקיעים

כמו אש בשדה קוצים השוק הגיב במהירות ומשפל שבו 12% מרוכשי הדירות בישראל היו משקיעים, המספרים גדלו מחודש לחודש, וכיום כוחם עומד על כ-20%. במילים אחרות, כל דירה חמישית בישראל נרכשת על ידי מי שמוגדרים כמשקיעים - בעלי שתי דירות ומעלה (לא כולל משפרי דיור שלתקופה מוגבלת עשויים להחזיק שתי דירות כחלק ממכירה וקניה של דירה).

המשקיעים הם חלק מהסיבה לגאות בשוק הנדל"ן. 2020 הסתיימה בשיא של לקיחת משכנתאות (78 מיליארד שקל), ולפי קצב רכישת הדירות השנה והיקף המשכנתאות, 2021 בדרך לשבור גם את השיא הזה. כך למשל, רק בחודש מאי האחרון הציבור נטל משכנתאות בהיקף של 9.5 מיליארד שקל, לא מעט בשל ציפייה בשוק להמשך עליות במחירי הדיור.

על כן יש לומר בצורה ברורה: ההחלטה של בנק ישראל כעת לא נובעת מחשש שהציבור (או ציבור מסוים) לא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתה, אלא נועדה לצנן את שוק המגורים הרותח.

עם זאת, וכפי שכבר הוכח בעבר, השוק המשוכלל של הדיור לא "נענה" במהירות לרצון של רגולטור כזה או אחר. ראשית, המספר הכולל של מי שממשכנים את נכסיהם לצרכי מימון נכס להשקעה לא ידוע באמת. מול המספרים העצומים שמציג כרגע השוק, קשה לראות כיצד צעד זה יכול "לצנן" את השוק, בטח לא באופן מהיר.

שנית, הניסיון להוריד את מחירי הדירות על ידי טיפול בצד הביקוש לא נחלו הצלחה בשנים האחרונות. מחיר למשתכן הצליחה להוריד באופן זמני את המחירים, רק כדי לגלות שאלה חזרו לטפס שוב בשנתיים האחרונות.

שלישית - שר האוצר לשעבר משה כחלון ניסה גם הוא "לטפל" במשקיעים, כשהעלה את מס הרכישה ל-8% אי שם ב-2015. הצעד של כחלון כאמור הצליח, ומשקיעים רבים פנו להשקעות אחרות, או לרכוש נדל"ן להשקעה בחו"ל. אך כפי שציינו, מחליפו היה להוט להוריד את גובה המס (בניסיון לייצר הכנסות מהירות למדינה) - דבר שמסמן לשוק שהחלטות כלכליות בישראל הן עניין זמני בהחלט.