בנק ישראל מודה: הסרת מגבלת הפריים הביאה לעליית מחירי הדיור

אחרי היציאה של המשק מהסגרים ובצל החשש מהאפשרות להגבלות נוספות, דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל למחצית השנייה מסמן כמה אתגרים משמעותיים שניצבים בפני קובעי המדיניות ולוחצים כפעולת מלקחיים על האוצר בזמן שהמשק מתאושש מהמשבר תחת איום הגל רביעי. גם בפני המשקיעים בבורסה בתל אביב מציבים בבנק ישראל תמרור אזהרה על רקע גל ההנפקות החריג בהיקפו בשנה שעברה שנמשך אל תוך 2021, ובבנק ישראל מתייחסים להאצת עליית המחירים בשוק הדיור, שקשורה להורדת המס על המשקיעים ושחרור הגבלת רכיב הפריים במשכנתה.

 עוד מדוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל: 
● בנק ישראל מתריע מחשיפת הבנקים הגבוהה לענף הבינוי והנדל"ן
● ירידה בהשקעות בבנייה לצד ביקוש הולך ומאמיר לדירות

באופן כללי, בבנק ישראל כותבים כי רמת הסיכון בסביבה שבה פועלת המערכת הפיננסית ירדה במידה ניכרת במחצית הראשונה של 2021, אך הסיכון משוק הנכסים הפיננסיים נותר גבוה על רקע האפשרות לזליגת הסיכונים מחו"ל לישראל בשעה ששיעור האבטלה במשק נותר גבוה.

"ההקלה במגבלות המשכנתה והורדת המס הביאו לעליית מחירי הדיור"

אחרי שההשקעה בבנייה למגורים ירדה ב-2020 ב-6.6%, ונותרה נמוכה גם ברבעון הראשון של 2021 נותרה נמוכה, לא פלא שקצב הבנייה לא מבשר טובות. לטווח הארוך בבנק ישראל כותבים כי ההיצע אינו מצליח לעמוד בקצב העלייה של הביקוש, שרק התגבר ביציאה מהמשבר. לזאת יש להוסיף את עליית אחוז המשקיעים כתוצאה מהפחתת המס ותנאי המימון הנוחים, בבנק ישראל מודים שאלו חלק מהגורמים להאצת העלייה של מחירי הדירות.

העלייה של מחירי הדירות במהלך 2020-2019 הגיע עד מרץ-אפריל השנה לקצב שנתי של 5.6%, וזאת על אף המיעוט בעסקאות בגלל הסגרים. מלבד ההיצע הנמוך עליית חומרי הגלם תרמה לעליית המחירים, אבל גם להורדת המס על המשקיעים שנקט השר לשעבר כ"ץ היה חלק בכך. "אחת הסיבות להאצת עלייתם של מחירי הדירות לצד התמתנות העלייה של מחירי השכירות נעוצה במיסוי. הפחתת מס הרכישה על דירה להשקעה הופחת החל מיולי 2020, צעד שהגביר את הביקוש לדירות על חשבון שכירתן. תרמה למגמה גם ירידת הריבית על המשכנתהות, וזאת נוסף לצעדי ההקלה במגבלות שנקט הפיקוח על הבנקים שהפחיתו את עלות המשכנתה הממוצעת", כך כותבים בבנק ישראל.

גם לירידת חלקן של הדירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן שמחירן נמוך יחסית יש תרומה לעליית המחירים. לאחר שהחלק של העסקאות האלו מסך הדירות החדשות הגיעו ב-44% בקיץ 2020, חלק ירד ל-25% ברבעון הראשון של השנה. יחד עם זאת, בבנק ישראל מצביעים על הצורך לעודד את המשקיעים בשוק הדיור ומציינים שהירידה בהשקעות למגורים פגעה בהיצע הדירות, מה שתרם בתורו לעליית המחירים.

היחס בין הבנייה הפעילה למגורים במונחי שטח לבין האוכלוסייה ירד מאז תחילת 2017 והמגמה התעצמה במשבר הקורונה עד לשפל ב-2021. הדבר צפוי להכביד על ההיצע בשוק הדיור ולחצי הביקוש ימשיכו לתת את הטון. כנגד זאת, בבנק ישראל מציינים כי "תוכנית 'דיור במחיר מופחת' הגבירה את שיווקי הקרקע, וייתכן שתגדיל את היקף התחלות הבנייה כעבור שנתיים-שלוש, ובכך אולי תביא לצמצום לחצי הביקוש".

הסרת ההגבלות על רכיב הפריים הביאה לעלייה בגודל המשכנתה

הביקוש למשכנתאות נמצא בשיא "שלא נראה מימי בית ראשון", כפי שאמר לשר האוצר ליברמן לאחרונה בעקיצה מרומזת וקריאה לפיקוח על הבנקים לנהוג באחריות, ותרמה לכך העלייה במספר העסקאות בשוק הדיור, נוכח העלייה במשפרי הדיור והמשקיעים, ומנגד ירידה בעסקאות של רוכשי דירה ראשונה (מה שמחזק את ההנחה שהפגיעה העיקרית במשבר היתה בשכבות גיל הצעירות). ב-12 החודשים שהסתיימו בחודש מאי היקף המשכנתאות הגיע ל-87 מיליארד שקל - 20% מעל הרמה שנרשמה אשתקד. מאז חודש מאי נתוני היקף המשכנתאות היה על 11.5 מיליארד שקל ביולי ו-11.6 מיליארד שקל ביוני, כך שבסוף השנה הצפי הוא לחצייה של 100 מיליארד שקל בהיקף המשכנתאות.

לפי בנק ישראל, משכנתה ממוצעת גדלה מסוף 2019 עד מאי האחרון ב-24%. "המשך העלייה של גודל המשכנתה במחצית השנייה של 2020 אל תוך 2021 נתמך בצמצום המגבלה על רכיב הפריים שאפשרה ליטול משכנתה גדולה יותר, בלי להגדיל את ההחזר החודשי, והן בירידת ריביות המשכנתה במסלולים הצמודים על רקע ירידת הריבית הצמודה על אג"ח שהונפקו על ידי בנקים", כך לפי בנק ישראל.

כמחצית מהחברות שמנפיקות הן הפסדיות

49% מהחברות המנפיקות בבורסה בתל אביב הן חברות הפסדיות, כלומר שבשנה הקודמת להנפקה הציגו רווח נקי שלילי. מדובר בשיעור גבוה יותר מהממוצע של 24% חברות הפסדיות שהנפיקו בחמש השנים האחרונות. יחד עם זאת, חברות טכנולוגיה צעירות וסטארט-אפים מאופיינים בפעילות הפסדית, ובכל זאת בבנק ישראל מציינים כי זה מעיד על תאבון המשקיעים לסיכון אך ייתכן שתמחור הנכסים לא לוקח בחשבון את מלוא הסיכונים.

על רקע הריביות הנמוכות והתנאים הפיננסיים הנוחים נמשך ואף התגבר גל ההנפקות שהחל ב-2020 אל 2021. נכון למאי האחרון הונפקו מניות בהיקף חריג של כ-9 מיליארד שקל, מהן 1.5 מיליארד שקל של חברות דואליות. כ-4.6 מיליארד שקל גויסו על ידי מנפיקות חדשות, מרביתן חברות טכנולוגיה. התיאבון לסיכון של המשקיעים עלול להתהפך במקרה של ירידה במחירי הנכסים הפיננסים שעלולה להביא לפגיעה בכלכלה הריאלית.

אזהרה מתיקון כלפי מטה בנכסים

בבנק ישראל מזהירים פני תיקון כלפי מטה של הנכסים הפיננסים כשייתכן ותמחור הנכסים אינו משקף בהכרח את כל הסיכונים. בבנק ישראל מפנים את הזרקור אל נתוני האינפלציה בארה"ב, ברקע לשאלת השאלות: האם היא נשענת על גורמים מתמשכים או מתבססת על גורמי היצע חולפים.

המשך עלייתה של האינפלציה עלול להכביד על הכלכלה בגלל היקף החובות הכרוך במינוף המגזר העסקי. עליית הריבית הקצרה בשל עלייה מתמשכת של האינפלציה לצד המינוף הגבוה יכולה להביא לגידול משמעותי של חוב וכתוצאה מכך לריבוי פשיטות רגל עקב שיעורן של חברות "זומבי" בעולם, כך כותבים בבנק ישראל.

אבל לגבי ההשפעה על החברות הפיננסיות בישראל, כמו הבנקים וחברות הביטוח, בבנק ישראל פחות מודאגים. אלו נהנו מסיוע כספי מהמדינה ואפשרות לדחיית החזרי הלוואות, מה שתרם לצמצום הפסדי אשראי למערכת הפיננסית. התשואה להון של הבנקים ברבעון הראשון של 2021 עלתה ל-14.5%, שיא מאז 2007, ומחר הבנקים ידווחו על תוצאות הרבעון השני שצפויות להיות חזקות בין היתר בשל החשיפה לעליית האינפלציה.

האם הקריפטו בעולם מסכן את המערכת הפיננסית?

שווי השוק של מטבעות קריפטוגרפיים עלה פי חמישה בשנה האחרונה. עליות חדות של מחירי נכסים וירטואליים אלו מעלות את השאלה עד כמה הירידות שיבואו, אם יבואו, יסכנו את יציבותה של המערכת הפיננסית. בבנק ישראל מציינים כי על אף העלייה החדה נראה כי לעת עתה היחס שהין שווי השוק הכולל לבין שווי החברות במדד S&P 500 מהווה 3.6% בלבד, ולכן אם מחיריהם ירדו בחדות לא יהיה בכך כדי לסכן את היציבות הפיננסית.

החוב הממשלתי לוחץ אך צמצום המענקים מעלה חשש מפשיטות רגל

הניסיון של האוצר לתמרן בין גובה החובות שנוצרו כתוצאה מהסיוע שניתן במשבר הקורונה לבין הרצון לסייע לשמור על המגזר העסקי צפוי להיות מאתגר. לפי בנק ישראל, מצד אחד, החוב הגדול של הממשלה עלול ללחוץ לצמצום המדיניות הפיסקלית המרחיבה, (וגם, דרישת מערכות הביטחון למימון "שומר חומות" תצמצם את המרחב הפיסקלי); ומצד שני, הקשיים שחלק מהמגזר העסקי עדיין מתמודד איתם עלולים להביא לעלייה בפשיטות הרגל.

עיקר הדאגה קשורה לעסקים הקטנים שנפגעו הכי קשה במשבר הקורונה. היקף ההלוואות לעסקים הקטנים והזעירים המשיך לגדול אחרי היציאה מהסגר השלישי ועד סוף יוני ל-37.2 מיליארד שקל. למרות הערכות כי סיכוני המאקרו ירדו, בבנק ישראל מתריעים כי צמצום המענקים הממשלתיים עלולים להביא לעלייה בנתוני היקף סגירת העסקים ובעיקר העסקים הקטנים.