איך יחשבו את הגודל האמיתי של הדירה שלכם

בישראל, שטחה של דירה מתכווץ ומתרחב בהתאם לשיטת המדידה. כך ניתן למצוא שדירה מחושבת נטו (שטח פנים הדירה המקורה מקיר לקיר), לעתים עם מחצית רוחב הקירות החיצוניים ולעתים אף בתוספת שטח ציבורי כגון חלק יחסי מהמדרגות, מפיר המעלית, מהחניה וכו'.

לאחרונה דן בית המשפט בתל אביב בסוגיה המתייחסת לשינויים של הקבלן בשטח הדירה. מדובר ברוכשים שרכשו מהחברה הקבלנית דירה והלינו על כך שהחברה הפרה את הסכם המכר בשינויים שערכה בשטח הדירה לאחר חתימת הסכם המכר, לרעת הרוכשים, ותבעו בשל כך פיצוי.

כבר נפסק בעבר כי על קבלן לפרט את שטחה נטו של הדירה הנרכשת, לא שטח ברוטו ולא שטח הכולל מרכיבים מחוץ לדירה. סעיף 3 לחוק המכר (דירות) הסמיך את שר הבינוי והשיכון לקבוע בצו את מפרטי הדירות הנמכרות. באשר לשטח הדירה, נקבע בסעיף 5 לצו: "שטח הדירה הוא _________ מ"ר המחושב לפי כללים אלה: השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על-ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ של הדירה. לעניין זה - 'קיר חוץ' קיר המפריד בין הדירה לבין מה שמחוצה לה (...)". בתי המשפט קבעו כי על הקבלן מוטלת חובה לתת לרוכש גם את חישוב שטח הדירה נטו.

■ עובדות המקרה: לאחר חתימת הסכם המכר הקבלן החתים את הדיירים על כך שהם יודעים שקיימת אפשרות שמידות הדירה ישתנו ואם הסטייה תהיה מעל הקבוע בחוק, הרוכשים יוכלו לבטל את הסכם המכר. התובעים התריעו כי על-פי התוכנית החדשה הסטייה עלתה על המותר, ויש בכך משום הפרת ההסכם.

■ ההחלטה: בית המשפט דחה את טענת הקבלן כי הרוכשים יכלו לבטל את הסכם המכר, ומשלא עשו כן, ויתרו על טענות בקשר לשטח הדירה. בית המשפט פסק כי אין בעובדה שהתובעים לא ביטלו את הסכם המכר משום הסכמה לשינויים, שכן ביטול ההסכם היה מסב לתובעים נזק רב (הם הוציאו בשלב זה ממון רב, זמן אין-קץ ואף שילמו מסים), ולכן הם נאלצו להמשיך את ההתקשרות עם ועל אף השינויים.

כמו כן, נדחתה טענתו השנייה של הקבלן כי כבר בהסכם המכר נמסר לרוכשים כי שינויים אפשריים לאורו של היתר הבנייה הסופי. בסעיפי החוזה נכתב כי השינויים הם בכפוף לכך שהדירה תיבנה לפי הוראות ההסכם.

בסופו של יום קבע בית המשפט כי נגרעו מהדירה 6 מ"ר. לפיכך יש לפצות את התובעים בגין ירידת ערך של הדירה בגריעת אותם מטרים. בהסתמך על חוות-דעת מקצועית נקבע לבסוף כי הפיצוי בשל כך יעמוד על סכום של 107 אלף שקל.

ת"א (ת"א) 5507-05-17 יפים פירסוב נ' נוה-גד בנין ופיתוח בע"מ

הכותב מתמחה במקרקעין ובדיני תיווך מקרקעין