מנצלת את הגאות בשוק הדיור: משפחת אביב מנפיקה את עסקי הנדל"ן שלה בת"א

משפחת אביב, בראשות האחים דורון אביב ודפנה הרלב, מבקשת לנצל את ביקושי השיא בשוק הדירות למגורים כדי להנפיק בבורסה בת"א את ספינת הדגל של עסקיה - קבוצת אביב נדל"ן. על פי ההערכות, מבקשים בעלי החברה, שעיקר עיסוקה בייזום נדל"ן למגורים, לגייס עבורה כ-200 מיליון שקל לפי שווי של כ-1 מיליארד שקל (אחרי הכסף).

אביב נדל"ן שפרסמה טיוטת תשקיף לקראת הנפקה ראשונית היא חברה ותיקה, שנוסדה בשנת 1963 על-ידי משה אביב ז"ל, אביהם של צמד האחים. עד היום השלימה החברה את "בנייתם ומכירתם של אלפי יחידות דיור בפרויקטים בישראל, מאות אלפי מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים ועשרות פרויקטים הנדסיים מורכבים".

 דורון אביב / צילום: יונתן בלום

בין הפרויקטים שבהם הייתה החברה מעורבת עד היום בתחום המגורים, אביב נדל"ן מציינת את פרויקט סי אנד סאן ואביב בגימל, שניהם בצפון תל-אביב, הכוללים מאות דירות, ובתחום המשרדים את מגדל משה אביב במתחם הבורסה ברמת גן ומגדל רוטשילד 22 בתל-אביב. עוד בין הפרויקטים שבנתה: בית חולים אסותא ברמת החיל, האצטדיון הלאומי ברמת גן, גשר יצחק שדה וגשר הטיילת בתל-אביב, מתקן התפלה פלמחים, מאיץ החלקיקים במכון ויצמן ועוד.

חלק מהפרויקטים, כפי שאביב נדל"ן מציינת, בוצעו יחד עם חברת אוסיף השקעות שנסחרה בבורסה בת"א. במאי 2007 מכרו האחים אביב-הרלב את מניות השליטה באוסיף באקזיט חלומי תמורת כ-600 מיליון שקל לידי איש העסקים ארקדי גאידמק, שביצע באותה עת רכישות גדולות בישראל, מכל הבא ליד ובמחירי שיא.

אלפי יחידות דיור ופרויקטים של מסחר ותעסוקה

אביב נדל"ן מחלקת את פעילותה לשני ענפים עיקריים - בראשם נדל"ן יזמי, שבו היא פועלת בתחומי המגורים, המסחר והתעסוקה, ונדל"ן מניב, שבמסגרתו היא רוכשת, מקימה, משביחה ומשכירה נדל"ן למגורים ונדל"ן למסחר ותעסוקה. ממצגת החברה עולה כי היא פועלת להקמת כ-1,500 יחידות דיור - מהן 520 בשלבי הקמה והיתר בתכנון. 

אביב נדל"ן מקדמת הקמתם של שלל פרויקטים למגורים, כל אחד מהם בן עשרות עד מאות דירות, עיקרם בתל-אביב וסביבתה ובירושלים, חלקם בתחום ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי ותמ"א) - תחום התופס תאוצה בשנים האחרונות בקרב חברות נדל"ן בורסאיות רבות.

בתחום הנדל"ן המניב מעורבת החברה ב-4 פרויקטים, שלושה למסחר ותעסוקה בת"א -מגדל רוטשילד 22, הפרויקט המסחרי "אביב באחימאיר" הנמצא בהקמה ופרויקט הרברט סמואל, הנמצא בתכנון וצפוי לכלול שטחי מסחר ומלונאות. זאת נוסף לפרויקט מגורים להשכרה לטווח ארוך ברמת השרון (אביב שלי).

לגבי רוטשילד 22, המתנשא לגובה 29 קומות וכולל מלון ומשרדים, שאותם מאכלסים בין היתר רשת בתי המלון פתאל, חברת פייסבוק, דיסקונט קפיטל ועוד, טיוטת התשקיף חושפת כי החזקתה של אביב נדל"ן בנכס עומדת על 42.5%; רחל אביב, אמם של האחים, מחזיקה ב-15% מהזכויות; והיתרה בידי המשקיעים רועי בן ימי ועמיחז לוסטיג (ממייסדי קבוצת LR).

עוד במסגרת פעילותה, אביב נדל"ן מספקת שירותי ניהול וקבלנות לפרויקטים וכן היא מחזיקה בקרן אמריקאית הפועלת בתחום הנדל"ן למגורים בניו-יורק.

קפיצה בהכנסות, איזון ברווח

כיום מחזיקים דורון אביב ודפנה הרלב בחלוקה שווה במניות אביב נדל"ן (50% כל אחד).  דורון מכהן כיו"ר החברה ודפנה כמנכ"לית, כאשר עלות העסקתם המצרפית עמדה אשתקד על 7.5 מיליון שקל - מחצית הסכום לכל אחד.

 דפנה הרלב / צילום: איל יצהר

זאת על בסיס תגמול חודשי קבוע של 300 אלף שקל, רכב בעלות של עד 1 מיליון שקל ומענק שנתי על בסיס תוצאות החברה בסכום של עד 3.6 מיליון שקל.

את שנת 2020 סיכמה אביב נדל"ן עם טיפוס של 115% בהכנסותיה, לכ-170 מיליון שקל, אולם עם שחיקה של כ-60% ברווח הנקי, שהסתכם בכ-11 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2021 הכנסות החברה קפצו פי 3 ל-55 מיליון שקל, כאשר בשורת הרווח נרשם איזון (פחות מ-100 אלף שקל).

בסיכום שתי התקופות נהנתה אביב נדל"ן מהתקדמות בפרויקטים שלה בתל אביב (אחימאיר) ובירושלים (רובע משרד החוץ).

פעילות הפסדית בנדל"ן בחו"ל ובפינטק

מלבד קבוצת אביב נדל"ן, מחזיקה משפחת אביב בשליטה בשתי חברות בורסאיות, הצוברות בשנים האחרונות הפסדים כבדים ואשר מניותיהן מתקשות להמריא - אביב ארלון , העוסקת בנדל"ן מניב בחו"ל, ובלנדר , הפועלת בתחום הפינטק ואשר הגיעה לבורסה בגל ההנפקות הנוכחי. 

אביב ארלון, שבה שולטים דורון ודפנה יחד עם איל לב ארי ויפתח אלוני, אשר פועלת בנדל"ן מסחרי בארה"ב ובסרביה, סובלת בשנים האחרונות מירידה בהכנסות וגם בשווי נכסיה, כך שתוך שלוש שנים (2018-2020) הפסדיה הצטברו לכ-60 מיליון שקל - עיקרם (44 מיליון שקל) בשנה שעברה. מניית אביב ארלון איבדה כשליש משוויה מרמת השיא שבה שהתה באפריל 2019, והיא משקפת לחברה שווי שוק נוכחי של כ-75 מיליון שקל.

בלנדר, המפתחת ומפעילה מערכת טכנולוגית לביצוע חיתום דיגיטלי מלא של מתן ולקיחת אשראי, כמו גם תפעול של תיקי אשראי אלה, הגיעה לבורסה בחודש פברואר האחרון והבטיחה גיוס של כ-80 מיליון שקל לפי שווי של כ-280 מיליון שקל "לפני הכסף" - נמוך משמעותית מהשווי שלו ציפתה בתחילת תהליך ההנפקה.

מאז נחתך שווי המניה בכ-40% והיא משקפת לבלנדר שווי נוכחי של כ-200 מיליון שקל. גם חברה זו צוברת הפסדים משמעותיים שבשלוש השנים האחרונות (2018-2020) הצטברו לכ-44 מיליון שקל - 24 מיליון שקל מתוכם בשנה שעברה. בשליטה בבלנדר מחזיק דורון אביב יחד עם שני בניו - גל אביב המנכ"ל ובועז אביב המשנה למנכ"ל.