מחקר חדש מראה שיש דרך לצנן את שוק הנדל"ן, אבל אז בעיה אחרת תלך ותחמיר

מנכ"ל משרד האוצר רם בלינקוב התייחס לאחרונה לאפשרות להעלות את מס הרכישה למשקיעים בשוק הנדל"ן כדי לצנן את השוק. "יכול מאוד להיות שלא תהיה ברירה, אלא להחזיר את מה שהורדנו", אמר בראיון ב"מהדורה המרכזית". גם נגיד בנק ישראל סימן לאחרונה את משקיעי הנדל"ן כחלק מהדרך לצינון יוקר הדיור, כשאמר במסיבת העיתונאים שכינס בעניין הריבית במשק, כי צריך לבחון את העלאת מס הרכישה על משקיעים.

● התעלמות משוכרי הדירות תחזור כמו בומרנג | אריק מירובסקי, פרשנות

בחוק ההסדרים שעתיד לעבור עם התקציב לשנים 2021-2022 אין התייחסות לכך, אך השיח על העלאת מס הרכישה מרחף באוויר, וקיימת אפשרות שבמסגרת התוכנית של שר האוצר אביגדור ליברמן לטפל במחירי הדיור תיכלל גם החזרת מס הרכישה לרמות שהיו בעבר (8% לעומת 5% היום) ואולי לשיעורים גבוהים יותר.

האפקט המצנן שיש להעלאת מס הרכישה על שוק הנדל"ן מוכר וידוע. עם זאת, מחקר חדש שהגיע לידי גלובס ומתפרסם כאן לראשונה מציע אלטרנטיבה מיסויית שמשפיעה על שוק הנדל"ן ואינה כרוכה בהעלאת מס הרכישה: פטור או הנחה במס שבח.

אפקט דומינו: משקיעים מיהרו להיפטר מדירות

מס שבח משולם על הרווח שבין מחיר הדירה בעת הקנייה למכירה. מהמחקר עולה, כי פטור זמני ממס שבח מביא לצינון שוק המשקיעים ולירידת מחירים מסוימת בשוק הנדל"ן או לכל הפחות בלימת עלייתם. מנגד, כפי שעולה מהמחקר יש למדיניות זו גם השלכות לא מתוכננות על שוק השכירות, שם האפקט הפוך: הפטור ממס שבח מביא לעלייה במחירי השכירות.

המחקר, שנערך על ידי פרופ' איתי אטר מהפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א, ד"ר ערן הופמן מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטה העברית וד"ר יעל אלסטר מהפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א, בחן את אפקט הדומינו שיש לשינויים במס שבח על המשקיעים בנדל"ן ולאחר מכן על שוק השכירות. המחקר נשען על נתוני שוק הנדל"ן הישראלי ושוק השכירות בין השנים 2009 ו-2014.

מסקנות המחקר היו כי פטור זמני ממס השבח הוביל לעלייה של 50% בקצב מכירות של דירות על ידי משקיעים ולשינוי במבנה הבעלות - כלומר: משקיעים מכרו בקצב מהיר יותר דירות שבבעלותם בעקבות ההנחה במס השבח, והיצע הדירות בשוק גדל.
מסקנה נוספת קשורה למחירי הדירות - פטור זמני ממס שבח הוביל להורדת מחירי הדירות ב-8.4%, כאשר מנגד שכר הדירה עלה ב-2.4%.

לפיכך, ממצאי המחקר מעידים על כך שמדיניות המס השיגה את מטרתה: הורדת מחירים והורדת שיעור המשקיעים; אך מנגד הובילה לתוצאה חלוקתית לא מתוכננת, כאשר מחירי שכר הדירה עלו.

הממצאים: המפסידים והמרוויחים מהמהלך

"מצאנו שפטור זמני מתשלום מס שבח הביא לעלייה של כ-50% במכירות המשקיעים. אנחנו מוצאים שעלייה במכירות המשקיעים מביאה לירידה במחירי יחידות הדיור בשוק המקומי ולעלייה במחירי השכירות", מסביר פרופ' אטר.

 פרופ' איתי אטר, הפקולטה לניהול באוני' ת''א / צילום: מיכה לובטון

המחקר מתבסס על נתונים הכוללים כ-2.1 מיליון דירות, שמהוות כ-90% ממלאי הדירות בישראל. נתונים משלימים נלקחו מקובץ עסקאות נדל"ן המדווחות לרשות המיסים - קובץ המתחיל בשנת 1990 וכולל כ-3 מיליון עסקאות - שבעזרתו ניתן לזהות מוכרים וקונים בתור משקיעים ולסווגם לקבוצות. בנוסף, השתמשו החוקרים בנתונים מתוך סקר שכר דירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובנתוני מרשם האוכלוסין, שאפשרו להם, בין היתר, להרכיב את סך יחידות הדיור בבעלות של משקי בית, ולהבחין בין יחידת הדיור שמשמשת למגורי המשקיעים, ויחידות נוספות שבבעלותם.

לדברי ד"ר הופמן, "מצאנו כי משקיעי הנדל"ן מגיבים באופן משמעותי ושיטתי לשינויי מס השבח. לפני 2011, כאשר המשקיעים נדרשו לשלם מס שבח אם מכרו יחידה אחרת לפני פחות מ-4 שנים, אנו מזהים אי-רציפות של קצב המכירות. כלומר, משקיעים שנדרשו לשלם מס שבח מכרו פחות יחידות דיור.

"לעומת זאת, בתקופה בה הורחבה הזכאות לפטור, בין אמצע 2013 ותחילת 2014, שבה בוטלה הרחבת הפטור, ירד קצב המכירות של המשקיעים החייבים במס לרמתו לפני 2011".

ד"ר אלסטר מוסיפה כי "מהניתוח עולה שהפטור ממס שבח הביא לעלייה של 50% בקצב המכירות של המשקיעים שהושפעו מהפטור, מ-1.2 ל-1.8 אחוז מהמלאי שבידיהם בכל חצי שנה. רוב המכירות הינו של יחידות דיור משניות, כלומר יחידות שאינן משמשות למגורי המשקיעים, ולקונים שאינם משקיעים. ממצאים אלו מצביעים על שינוי בהרכב הבעלות על מלאי הדיור ועל יציאה של דירות להשכרה משוק השכירות".

האפקטים שנמדדו במחירי הדיור ובשכר הדירה הם גדולים יותר עבור יחידות דיור קטנות, שמהוות את עיקר ההיצע של שוק השכירות.

בשורה התחתונה מסיקים החוקרים כאמור, כי מדיניות המס של מתן פטור זמני ממס שבח על משקיעים השיגה את מטרתה בכך שהביאה לירידת שיעור הבעלות של המשקיעים ולירידת מחירים מסוימת, לפחות ביחס למגמת העלייה הכללית.

אך למדיניות זו גם השלכות חלוקתיות לא מתוכננות עם מרוויחים ומפסידים ברורים. המרוויחים: משקיעי נדל"ן שמכרו את יחידות הדיור שבבעלותם ללא תשלום מס, ובעלי יחידת דיור יחידה שקנו במחירים נמוכים יחסית. המפסידים: שוכרים שנאלצו לשלם שכר דירה גבוה יותר וכן משלמי המסים הכלליים שיאלצו לכסות על הירידה בגבייה בתקופת הפטור. "להערכתנו", אומרת ד"ר אלסטר, "השלכות אלה צריכות להוות חלק אינטגרלי מהדיון הציבורי סביב מדיניות המיסוי של משקיעי נדל"ן".

 ד''ר יעל אלסטר, הפקולטה לניהול באוני' תל אביב / צילום: דניאל אלסטר

החוקרים: לשקול לבחון פטור זמני ממס שבח

מהן התוכניות של שר האוצר ליברמן לצינון שוק הדיור ולהגדיל את היצע הדירות בשוק עדיין קשה לדעת. בכל מקרה, המחקר שמתפרסם כאן הוא דוגמה לאופן שבו הגיב השוק בעקבות שינוי מיסויי שנעשה.

לדברי פרופ' אטר, "במסגרת הדיונים על שוק הנדל"ן יש התלבטות עכשיו אם להעלות את מס הרכישה בשביל לצנן את השוק. ליברמן אומר תמיד שהוא לא רוצה להעלות מסים, והעלאת מס רכישה מנוגדת לאמירה הזאת לכאורה. שינוי מס השבח פועל לאותו כיוון של צינון שוק הנדל"ן והעלאת ההיצע של הדירות, אבל הוא נחשב להורדת מס במובן מסוים ולא להעלאה. זו דרך לבוא ולומר - אנחנו לא מעלים מסים אבל כן פועלים לצנן את המחירים".

 ד''ר ערן הופמן, המחלקה לכלכלה באוני' העברית / צילום: ברונו שרביט

ד"ר הופמן מוסיף כי "שינויים במס השבח ומס הרכישה משיגים את מטרת הגדלת ההיצע בשוק וצינון המחירים, אבל יש ביניהם הבדל משמעותי: שינויי מס הרכישה שמוכרזים מראש גורמים פעמים רבות לאפקט הפוך, שבו כולם ממהרים לרכוש דירות מיד לפני ההעלאה וזה מגדיל את הביקוש. את התופעה הזאת לא רואים במס שבח, כי רק ברגע שהפטור או ההנחה ממס שבח נכנסים לתוקף אז שווה למשקיעים למכור את הדירות".
לדברי ד"ר אלסטר, "המסקנות של המחקר שלנו לא מביאות למסקנה שיש לבטל את מס השבח באופן קבוע. אנחנו מדברים על כלי זמני שיכול לתת לאנשים תמריץ למכור דירות ולהגדיל את ההיצע בשוק. יכול להיות שזה מהלך שהמדינה צריכה לבחון, אבל כאמור תוך ידיעה שזה גם משפיע על עלויות שכר הדירה".