עיר לעשירים בלבד: הפער בין מחירי הדיור בתל אביב לערים אחרות מתרחב

מחיר עסקה בעיר תל אביב הגיע ברבעון השני של השנה ליותר מ-3.5 מיליון שקל - 20% יותר מאשר לפני שנתיים; ליבת הנדל"ן הישראלי גואה במחירי הדירות שלה, ונראה כי יש אנשים שמוכנים לשלם כל מחיר כדי להתגורר בעיר הגדולה. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על מחירי הדירות ברבעון השני שפורסמו בתחילת השבוע.

הנתונים מעלים כי הפרשי מחירי הדירות בין הערים הגדולות עולים במסגרת עליות המחירים שפוקדות את השוק, מאז הקורונה. ממצא אחר הוא שמלאי הדירות החדשות למכירה יורד במהירות, לנוכח התנפלות חריגה בהיקפיה של הציבור על דירות קבלן.

מחיר דירת 4 חדרים עלה ב-14% ברבעון

תל אביב כאמור ניצבת בראש מחנה עליות המחירים. בין הרבעון הראשון לשני של השנה, נחתמו בעיר עסקאות במחירים שגבוהים ביותר מ-10% מאלה שנחתמו ברבעון הראשון. כך למשל מחירי דירות קטנות בנות 1-2 חדרים עלו ב-12% ברבעון השני למחיר של 2.42 מיליון שקל; מחירי דירות 3 חדרים עלו בשיעור דומה והגיעו כבר ל-3.2 מיליון שקל, ואילו מחירי דירות 4 חדרים עלו ב-14% בתוך רבעון אחד ל-4.28 מיליון שקל; מחירי הדירות 5 חדרים דווקא רשמו ירידה של 0.8% והגיעו ל-4.7 מיליון שקל.

העליות הנמרצות של מחירי הדירות בתל אביב הביאו למצב שפערי המחירים בינן לבין דירות שנמכרות בערים גדולות אחרות - רק מאמירים. אם דירה שנמכרה בתל אביב לפני שנתיים הייתה יקרה בממוצע ב-41% מדירה שנמכרה ברמת גן באותו זמן, כיום הפער כבר גדל ל-54%; הפער בין מחיר דירה ממוצעת בתל אביב לזה של ירושלים גדל בשנתיים האחרונות מ-46% ל-67% ובין דירה בתל אביב ובחיפה הוא קפץ מ-139% ל-200% (כלומר מחיר דירה בתל אביב גבוה פי 3 מזה שבחיפה).

  

זו כנראה הסיבה שהכלכלנית הראשית באוצר מדווחת בסקירות הנדל"ן שלה כי מספר העסקאות שמתבצעות בתל אביב נמוך משמעותית מאשר בעבר. עם מחירים כאלה העיר נסגרת במהירות בפני אוכלוסיות רבות, שלא יכולות לעמוד במחיריה הגבוהים.

דירה "מהניילון": עלייה של 6.5% בחודשיים

באופן כללי העסקאות ברבעון השני של השנה היו נמוכות במחיריהן ב-3% מאלה שבוצעו ברבעון הראשון של 2021 ומחיר דירה ממוצע הגיע ל-1.65 מיליון שקל. הסבר אפשרי לזה הוא הקפיצה הגדולה של 5% במחירי העסקאות ברבעון הראשון, לעומת הרבעון האחרון של 2020.

עניין אחר משמעותי הוא הירידה המהירה במלאי הדירות החדשות למכירה, וזאת לאור ההתנפלות הגדולה של הציבור על דירות חדשות. על פי הלמ"ס, בחודשים מאי ויוני לבדם נמכרו 10.6 אלף דירות. זה יותר ממחצית מכלל הדירות החדשות שנמכרו ב-2011 וכמעט מחצית מהדירות שנמכרו בכל 2018. מדובר בהתנהגות חריגה ברמה היסטורית, שאולי דומה לה הייתה בשנות העלייה הגדולה מלפני 30 שנה. כ-20% בלבד ממנה מוסבר ברכישת דירות במסגרת מחיר למשתכן.

אם נרחיב מעט את היריעה, במחצית הראשונה של השנה נמכרו למעלה מ-25 אלף דירות חדשות. זה נתון דרמטי, משום שקצב רכישת הדירות החדשות עולה על קצב הייצור שלהן. בתוך שנה מלאי הדירות למכירה ירד בכ-30% והגיע בסוף יוני ל-36 אלף. אם הקצב הזה יימשך - הממשלה לא תוכל למצוא את הדרך כיצד להגדיל את היצע הדירות, והכלים שיישארו למתן את העליות יהיו צעדי מיסוי והגבלת משכנתאות - כפי שכבר נעשה. האם הם יהיו אפקטיביים? זו כבר שאלה כבדה. ההנחה הרווחת בממשלה היא שהמשקיעים הם האשמים העיקריים בעליות המחירים, ואולם עליות גדולות בביקושים נרשמות גם בקרב הזוגות הצעירים.

  

היזמים קלטו מהר את הרצון לדירה חדשה ומיהרו להעלות מחירים. בחודשיים האחרונים מדד מחירי הדירות החדשות עלה בכמעט 6.5% וזאת לעומת עלייה שנתית של 7.7% במחירי כלל הדירות. מדובר בנתון שציבור הרוכשים צריך להביא בחשבון בטרם הוא חותם על רכישת "דירה מהניילון". עוד נתון חשוב לעניין זה הוא מדד תשומות הבנייה, שעולה בקצב שנתי של 6%-7% ועלול לגרום לבעיות לרוכשי דירות חדשות שאינם מביאים אותו בחשבון.

השכירות בקיפאון: עלייה של 2% בלבד

עוד מחירי הדירות עולים, שוק השכירות מתנהל באיטיות רבה בהרבה. מדד שירותי דיור עלה בשנה האחרונה בכ-2% בלבד, וחוזי השכירות שנחתמו ברבעון השני רשמו ירידה קלה בת פחות מחצי אחוז, ופחות מ-10 שקלים בחודש בדמי השכירות הממוצעים, המגיעים ל-4,080 שקל בחודש.

הדירות היקרות ביותר הנכללות בסקר הלמ"ס הן דירות 5 חדרים בתל אביב, שמושכרות ב-9,300 שקל לחודש, ואילו הזולות ביותר הן דירות בנות עד 2 חדרים בבאר שבע, שעליהן משלמים השוכרים 2,038 שקל בחודש.