רפורמת המשכנתאות: כיצד יהיה ניתן לרכוש בכל זאת נכס נוסף?

בנק ישראל הודיע לאחרונה לבנקים כי הלוואה בשיעבוד דירה קיימת לא תוכל לשמש כהון עצמי לדירה נוספת. ההוראה החדשה באה להתמודד עם פרקטיקה בה אדם שיש לו נכס ללא משכנתה, לוקח משכנתה לכל מטרה בגובה 50% על הנכס שלו, ומשתמש בכסף הזה כהון עצמי לרכישת דירה נוספת - עבורה הוא לוקח גם כן משכנתה בגובה 50%. לדוגמא: בעל דירה בשווי 2 מיליון שקל לוקח מיליון שקל משכנתה לכל מטרה על הדירה, שמתפקד למעשה כהון עצמי לדירה חדשה, ששוויה יהיה עד 2 מיליון שקל גם כן, מכיוון שהוא יכול לקבל עוד משכנתה בגובה מיליון שקל עבור רכישת הדירה החדשה. בנק ישראל אוסר את השימוש בשיטה הזו.

  

בבנק ישראל מציינים כי הפרקטיקה הזו שימשה כאמצעי לעקוף את כללי המשכנתאות ולרכוש את הנכס השני ב-100% מימון, באופן שהמימון עבור ה-50% הראשונים יהיו בעל בטוחה אחת (הדירה הראשונה), והמימון עבור ה-50% השניים יהיה בעל בטוחה אחרת (הדירה החדשה).

כשההוראה הייתה טיוטה בלבד, הוצעו שתי פרשנויות לנוסח של בנק ישראל: הראשונה הייתה שהפרקטיקה אסורה לגמרי, והשנייה הייתה שבגלל הנוסח המסוים של ההוראה, הבנקים יכולים להמשיך לאפשר ללווים להשתמש בהלוואה מהדירה הראשונה כהון עצמי לדירה השנייה, אם כי המשכנתה על הדירה השנייה תצטרך להיות יקרה יותר. לאחר שיצאה ההוראה הסופית נשאל בנק ישראל במפורש על העניין והתשובה הייתה שהפרקטיקה אסורה לגמרי.

אפשר בכלל לאכוף את זה?
כיום, כל הלוואה מגוף מפוקח, ובוודאי מהבנקים, נכללת בדוח נתוני אשראי שמוציא הבנק השני לפני שהוא מאשר את המשכנתה. אם ללווה תהיה הלוואה גדולה לכל מטרה על הדירה הראשונה, הרי שהבנק השני יגלה אותה בדוח, ובעקבות הרפורמה ידחה את מתן המשכנתה השנייה. עם זאת, הבנקים בפועל יכולים לקבוע נהלים פנימיים לבחינת לווים בסיטואציות האלו, שיקלו יותר מהציפיה של בנק ישראל.

האם ההוראה חלה גם במקרה שקבלתי מהבנק הראשון הלוואה, למשל לשיפוץ הדירה, ואני משתמש בה בפועל כהון עצמי?
בדרך כלל הלוואות כאלו ניתנות גם בפריסת שנים יותר מצומצמת ממשכנתה לכל מטרה, כך שההחזרים יכבידו על הלווה, וגם הן דורשות הוכחות ומסמכים, כמו הזמנת עבודת שיפוץ.

איך ניתן בכל זאת להשתמש בהון העצמי מדירה אחת לרכישת דירה אחרת?
מכיוון שהמגבלה חלה רק על בנקים, ניתן למעשה לקחת משכנתאות מגופים חוץ-בנקאיים. אלו יהיו הלוואות יקרות יותר מההלוואות שניתנות בבנקים, ויעלו את ההחזר על המשכנתה שנלקחת. כך, שאם הנכס השני נרכש להשקעה, צריך לערוך חישובי כדאיות בהתאם למחירי המימון בגופים החוץ בנקאיים. ניתן אולי, לאחר תקופה, לנסות למחזר את ההלוואות בבנקים ולהוזיל אותן מעט, אם כי בכל מקרה על הנכס השני יינתנו ריביות של משכנתה לכל מטרה במחזור, ולא של משכנתה רגילה - שהיא זולה יותר באופן משמעותי.

מה קורה אם אני רוצה למשכן את הדירה הקיימת כדי לשפר דיור - כלומר, לקחת משכנתה על הדירה הראשונה מבנק אחד ואת המשכנתה על הדירה השנייה מבנק אחר?
בנק ישראל הציע פתרון למשפרי הדיור, שבו ניתן להעמיד את שתי המשכנתאות במקביל לתקופה של 24 חודשים, אז גם לפי רשות המסים צריך למכור את הדירה הראשונה על מנת לקבל פטורים ששמורים למחזיקי דירה יחידה.