החידה של שוק הנדל"ן: מחירי הדירות מזנקים, אבל דמי השכירות נבלמים. בינתיים

האם מחירי השכירות הגיעו לסוג של תקרת זכוכית? אחרי שבין השנים 2017 ל-2019 מחירי השכירות הממוצעים בישראל עלו ב-9%, מאז תחילת 2020 הם עלו בערך באחוז נוסף בלבד. מדד מחירי שירותי דיור, שבוחן אף הוא את השתנות מחירי השכירות, החל להתמתן כבר במהלך 2019 ומאז עלה בשיעורים נמוכים מאוד. שני המדדים ירדו מעט ברבעון השני של השנה. כך עולה מנתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר.

1. התשואות: תל אביב עם 2.2% בלבד

המציאות שבה מחירי השכירות נותרים פחות או יותר באותה רמה, בעוד שמחירי הדירות עולים, גוררת מטבע הדברים ירידות בתשואה השנתית שאותה מקבלים משקיעי הנדל"ן, ואולם בשוק הזה אירע משהו חשוב ברבעון השלישי של השנה שעברה, שעה ששר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ הוריד את מס הרכישה על דירות למשקיעים. דבר זה הוביל משקיעים רבים לרכוש דירות בשוק העולה.

בסך הכול, כשבוחנים את ההפרשים בין מחירי הדירות לבין שכר הדירה שבין הרבעון השני של השנה, לבין הרבעון השני של 2020, ערב הורדת מס הרכישה, מדד מחירי הדירות עלה ב-7.7% ואולם העליות משתנות מאוד ממקום למקום ובין גודל דירה אחד לאחר, וגם בתלות בסוג הדירה. מדד מחירי הדירות החדשות, למשל, זינק ב-6.5% בתוך חודשיים; טיפוסי הדירות שמחיריהן עלו במידה הרבה ביותר היו של החמישה חדרים, ככל הנראה עדות לביקושים הגדלים לדירות גדולות, בעקבות הקורונה. בחלק גדול מהערים הגדולות בארץ, דמי השכירות לגודל זה של דירות עלו במידה רבה יחסית ליתר גודלי הדירות, אם כי כאמור שכר הדירה עולה בצורה מאוד איטית.

עיבוד לנתוני הלמ"ס שערכנו על נתוני דירות שלושה חדרים, שהן הדירות הפופולריות ביותר בקרב משקיעים, מראה כי ברבעון השני של 2021 התשואה הממוצעת עליהן מגיעה ל-3.6%, בעוד שברבעון השני של 2020 היא הגיעה ל-3.7%. זו עדות עדיפה לכך, שמחירי הדירות הללו עלו בשנה האחרונה בשיעור מעט גבוה מזה של שכר הדירה. לפיכך אין מדובר בבשורה רעה מבחינת המשקיעים.

התפתחויות שליליות מבחינתם באו לידי ביטוי בסקירת הכלכלנית הראשית באוצר שפורסמה בשבוע שעבר, שממנה עלה כי משקיעים בערי פריפריה וערים חלשות במרכז הארץ, מיהרו למכור דירות במחירים נמוכים יותר מאשר רכשו אותן. הכלכלנית לא נתנה הסבר לכך, ואולם המשותף בין הערים הבולטות במכירת דירות משקיעים - דימונה, טבריה, נהריה, עפולה, אילת, לוד ובאר שבע - שבכולן מוקמים או הוקמו פרויקטים רבים במסגרת "מחיר למשתכן". סביר שהמשקיעים הגיעו למסקנה, שהביקושים לדירות שלהם עתידים לרדת, ושעדיף לחתוך הפסדים.

בחזרה לניתוח שערכנו על נתוני הלמ"ס. חישוב של תשואה גולמית (כלומר תשואה שמושגת על דירה מושכרת, ללא הכללת עלויות שיפוצים ואחרות שמושקעות בה, ללא התחשבות בשיעור המינוף של בעלי הדירה, ובהנחה שהדירה מאוכלסת על ידי שוכר לאורך כל השנה), מעלה כי ניכר שמפת התשואות על דירות שלושה חדרים מחולקת לשלוש קטגוריות: ערים מבוקשות במרכז הארץ, שם התשואה מתחת ל-3%, ערי ביניים במרכז הארץ, ששם התשואה נעה בין 3% ל-3.3%, וערי פריפריה, שבהן התשואות על הדירות גבוהות יותר.

ברמה הנמוכה של התשואות ניתן למצוא בראש ובראשונה את תל אביב, שכרגיל מהווה אוטונומיית נדל"ן עם שוק עצמאי משל עצמה. בשבוע שעבר פרסמנו בגלובס את רמות המחירים העולות במהירות בעיר, שמשקפות את הנכונות של אוכלוסייה אמידה לשלם סכומי עתק על דירות בעיר. כתוצאה מזה התשואות על דירות בעיר נמוכות ביותר, ודירות שלושה חדרים נושאת תשואה גולמית של 2.2% בלבד, על אף שדמי השכירות עליהן מגיעים לכמעט 5,900 שקל בחודש.

כפר סבא, רמת גן, בת ים וירושלים משתייכות אף הן למועדון האקסקלוסיבי של תשואות של פחות מ-3%, מבין הערים הגדולות; דרג הביניים של התשואות כולל את רחובות, ראשון לציון, אשדוד, בני ברק, חולון, נתניה ופתח תקווה, ואילו בחיפה, באשקלון ובבאר שבע התשואות שנמצאו הן הגבוהות ביותר. שלא במקרה, הערים הללו נמצאו על ידי הכלכלנית הראשית השבוע כמשתייכות לקבוצת ערים שבה משקיעים נאלצו למכור דירות בהפסדים.

הכלכלנית אמנם לא מצאה סיבה מדויקת לנושא, למעט המיקום הגיאוגרפי (בדרך כלל בפריפריה), ואולם בערים הללו ובסביבתן הקרובה נבנו דירות רבות במסגרת "מחיר למשתכן", ויש להניח שמשקיעים חששו שאם יתמהמהו במכירת הדירות, יושלמו הפרויקטים שמוקמים במסגרת התוכנית הממשלתית, ותיווצר להם תחרות כבדה מצד בעלי הדירות שם, שרכשו אותן להשקעה.

  

2. המחירים: האם הגענו לתקרה

אם לחזור לשאלת היסוד - האם שוק השכירות חווה בימים אלה סוג של תקרה, ממנה המחירים לא עולים? כדי לענות עליה יש להסתכל על שני גרפים - האחד המשלב בין מדד שירותי דיור, שמשקף שינויים של מחירי שכירות ממוצעים (תוך התחשבות בנתונים כמו שטחי הדירות, מיקומן, גילן, ועוד); והשני הוא מדד מחירי השכירות - ממוצע פשוט שנערך בין חוזי השכירות שנערכו ברבעון, לפי הערים שבהן בוצעו העסקאות ומספר החדרים בדירות.

ניכר לעין כי מ-2019, מדד מחירי השכירות עלה בקצב מהיר יותר ממדד שירותי הדיור, מה שמרמז על כך שהשוכרים בתקופה הזו שכרו דירות גדולות וחדשות יותר, מה שהעלה את דמי השכירות הממוצעים אך הזיז מעט מאוד למדד הכללי, שמביא בחשבון פרמטרים נוספים. החל מ-2020 שני המדדים התייצבו פחות או יותר עם עליות מאוד מתונות בשניהם.

מה בדיוק קרה בתקופה הזו, במיוחד לנוכח עליות מחירי הדירות הגדולות שאנו חווים בימים הללו? ד"ר ויצמן נגר, מרצה לכלכלה ופיננסים במרכז האקדמי לב, ובעבר כלכלן וחוקר בכיר בבנק ישראל, סבור שהשאלה לא מדויקת, כי בשוק השכירות לא קרה משהו מיוחד שהצדיק עליות. "לטווח רחוק שני המדדים צריכים ללכת יחד - גם מחירי הדירות וגם מחירי השכירות. ההפרדות שבין מחירי הדירות למחירי השכירות מוכיחה שהמניע שמאחרי עליית מחירי הדירות הוא אחר. לא דיור. מניע מוניטרי או מניע פיננסי שגורמים לאנשים לחפש אפיקים להשקיע את כספם. מניעים כאלה יכולים להיות הורדת ריבית, הורדת מיסוי, הקלות בלקיחת משכנתאות - דברים שנתקלנו בהם אצלנו.

 ד''ר ויצמן נגר / צילום: רפי קוץ

"שוק השכירות לעומת זאת מגלם את עלות המגורים. כשהייתה העלייה הגדולה ממדינות ברית המועצות לשעבר, בשנות התשעים, מחירי השכירות עלו בקצב הרבה יותר מהיר מאשר מחירי הדירות, כי באמת נוצר לחץ גדול על מגורים", הוא אומר.

נגר אינו סבור שיש קשר בין מצב השוכרים החלש יותר אחרי הקורונה שפחות מאפשר לבעלי הדירות להעלות מחירים. "שוק השכירות הוא הרבה יותר מורכב. יש רבים שהם בעלי דירות שמשכירים אותן ושוכרים בעצמם דירות במקומות אחרים, ויש רבים ששוכרים דירות אבל לא נפגעו מהקורונה", הוא אומר.

לעומתו הכלכלן ד"ר אביחי שניר מהמכללה האקדמית נתניה ואוניברסיטת בר-אילן גורס אחרת. "אני חושב שב-2020 חלק משמעותי מהשוכרים נקלעו למצב קשה, ולכן לבעלי הדירות היה קשה להעלות את שכר הדירה", הוא אומר. "בנוסף, במקומות שמזוהים עם שוכרים סטודנטים, פחות שכרו דירות בשנה שעברה וגם במהלך השנה הנוכחית וזה גורם נוסף שיכול למתן את השוק, לפחות באזורים מסוימים".

3. המיסוי: ככל שמתקרבים לרף, יותר דיווחים שקריים

ד"ר שניר מתייחס גם לטענות חוזרות ונשנות שלפיהן מדדי השכירות של הלמ"ס אינם משקפים עליות מחירים משמעותיות שנרשמות בימים אלה בשוק, וקושי של שוכרים למצוא דירות להשכרה, במיוחד במרכז הארץ. הוא סבור כי ייתכן שככל שמתקרבים לרף המינימלי של מיסוי על שכר דירה, שעומד היום על שכר דירה חודשי של 5,070 שקל, מתרבים הדיווחים השקריים ללמ"ס על גובה דמי השכירות, שמנמיכים את שכר הדירה האמיתי.

 ד''ר אביחי שניר / צילום: שלומי יוסף

שכר הדירה הממוצע בישראל הגיע ברבעון השני של השנה ל-4,080 שקל, על פי הלמ"ס, ובמקומות רבים בעלי דירות צריכים כבר לשלם מס על השכירות: בעלי דירות חמישה חדרים שמשכירים אותן בבני ברק, בבת ים, בחולון, בירושלים, בכפר סבא, בפתח תקווה, בראשון לציון וברחובות, בעלי דירות של ארבעה חדרים ומעלה ברמת גן ושל שלושה חדרים ומעלה בתל אביב - סביר מאוד שחצו מזמן את הרף המינימלי.
אז האם יש מי שדואגים לדווח על שכר דירה נמוך יותר מזה האמיתי, שמשולם בדירות שקרובות לרף המינימום? ייתכן, אבל עצם קיום אפשרות כזו, מדגיש את המידע הרב שחסר בשוק השכירות בישראל.