צחי חג'ג' הנפיק בת"א את עסקי הנדל"ן שלו ברומניה; התמורה - לפירעון חוב האג"ח

חברת חג'ג' אירופה, הפועלת בתחום הנדל"ן ברומניה, השלימה הנפקת מניות ראשונית בתל אביב. החברה גייסה 105 מיליון שקל (מהם 85 מיליון שקל ממוסדיים והיתרה בהנפקה פרטית) לפי שווי חברה של יותר מ-300 מיליון שקל לפני הכסף, בהובלת דיסקונט קפיטל.

חג'ג' אירופה מציינת בתשקיף ההנפקה כי היא עשויה להשתמש בתמורת ההנפקה או בחלקה לפירעון מלא של איגרות החוב (סדרה א') שהנפיקה בתל אביב. לחג'ג' אירופה שתי סדרות אג"ח נסחרות, כאשר פירעון אחת מהן (א'), בהיקף של כ-100 מיליון שקל (כ-26 מיליון אירו), צפוי בחודש הבא. הסדרה הנוספת היא בהיקף של כ-50 מיליון שקל.

בדוחות הרבעון הראשון של החברה, שפורסמו בסוף חודש מאי, רואי החשבון של חג'ג' אירופה הפנו את תשומת לב המשקיעים לכך שלצורך עמידה בהתחייבויותיה, בהן תשלום האג"ח בחודש הבא, היא נדרשת למקורות מימון, וציינו את תוכניות ההנהלה לגייס הון וחוב בבורסה, או לבצע מימון מחדש ולממש נכסים שבבעלותה.

משדרגת את תנאי הבעלים

חג'ג' אירופה, שבשליטת היו"ר צחי חג'ג' ושותפו המנכ"ל שחר מחט, כבר נסחרת בבורסה באמצעות אג"ח. החברה החלה את פעילותה בשנת 2017, ובשלב הנוכחי הכנסותיה זניחות ועד כה הסתכמו בכמה מאות אלפי אירו.

בשנתיים הקודמות (2019-2020) נהנתה החברה משערוכי נכסים, שסייעו לה לסכם את אותן שנים ברווח מצרפי של כ-15 מיליון אירו. את הרבעון הראשון של השנה הנוכחית סיכמה חג'ג' בהפסד של קרוב ל-2 מיליון אירו.

מפרטים שפרסמה חג'ג' לקראת ההנפקה עולה בין היתר, כי לחברה 10 פרויקטים - 5 למגורים הכוללים כ-1,750 דירות (מרביתן טרם הוקמו) ו-5 של נכסים מניבים בשטח של כ-48 אלף מ"ר (עיקרם בתכנון). עד סוף השנה הנוכחית חג'ג' צופה סיום הקמת כ-470 דירות, אשר עבור כ-320 מהן כבר חתמה על הסכמי מכר.

עוד עולה מהמסמכים שפרסמה החברה, כי לקראת ההנפקה חג'ג' אירופה מבקשת לשדרג את תנאי העסקת צמד בעליה - צחי חג'ג' היו"ר ושחר מחט המנכ"ל, משכר חודשי של 10,000 ל-50 אלף שקל כל אחד, בהיקף משרה של 50%.

השיפור בתנאים, שייכנס לתוקף אחרי פירעון האג"ח הקרוב, הוא בהתאם למדיניות התגמול החדשה של החברה, שאושרה על-ידי הדירקטוריון וועדת התגמול, שציינו בין היתר את תרומת השניים להצלחת החברה, צמיחתה והפיכתה לציבורית.

המשקיעים שכחו מהכישלונות ברומניה במשבר 2008

טרם המשבר העולמי הקודם, בשנת 2008, פעילות נדל"ן במזרח אירופה בכלל, וברומניה בפרט, הייתה אחת מהפעילויות הפופולריות בבורסה בתל-אביב, שעבורה חברות הצליחו לגייס סכומים מצרפיים של מיליארדי שקלים לביצוע השקעות בשווקים אלה.

המשבר העולמי שפרץ לא פסח על פעילות זו והוביל רבות מאותן חברות שגייסו בשיא הגאות בשווקים אג"ח ללא קושי, לחוסר יכולת לעמוד בהתחייבויתיהן ולמחיקות עתק של חובות האג"ח שלהן.

היסטוריית הכישלונות של יזמי נדל"ן ישראלים ברומניה לא הפריעה לחג'ג' אירופה להשלים בהצלחה גיוס אג"ח ראשון בבורסה כעשור לאחר פרוץ המשבר העולמי הקודם - בחודש מרץ 2018, ולהרחיב את היקף החוב הנסחר שלה בהמשך.

צחי חג'ג', יחד עם אחיו עידו, הם בעלי השליטה בקבוצת חג'ג' נדל"ן, הפועלת בארגון קבוצות רכישה ונדל"ן יזמי בישראל ונוגעת בשווי של כ-1 מיליארד שקל בבורסה, אחרי קפיצה של כ-120% במנייתה בשנה האחרונה.