הממשלה רצתה לעשות סדר בשוק השכירות - ושכחה סעיף חשוב במיוחד

חוק ההסדרים שיעלה בעוד פחות משבוע לכנסת מתקן את ההטבה למשקיעים בהקמת מיזמי שכירות ארוכת-טווח, במטרה להגדיל את היצע הדירות להשכרה ובפרט את היצע השכירות הממוסדת. אם התיקון יעבור, התנאים שהיזמים יתחייבו לעמוד בהם כדי לקבל את הטבות המס מהמדינה בגין העמדת דירות להשכרה, יוקשחו. אלא שבזמן שהגדלת השכירות הממוסדת אמורה לייצר ודאות לשוכרים לגבי המחיר ומשך השכירות, בפועל, טרם הוגדרו מגבלות לגבי מחיר הדירות. השכירות הממוסדת רחוקה מלהיות דיור בר השגה, כך שהגדלת ההיצע שלה משאירה בחוץ את השכבות החלשות.

הטבות ייחודיות לפריפריה

כיום, בעל בניין שיש בו 20 דירות לפחות צריך להעמיד לפחות 50% מהן להשכרה למשך 5 שנים ויותר כדי לקבל הטבות מס מהמדינה. בתיקון בחוק ההסדרים, שיזמו משרד הבינוי והשיכון וחברת "דירה להשכיר", בעל בניין כזה יהיה זכאי להטבות רק אם לפחות 80% מהדירות יעמדו להשכרה לטווח של 15 שנים ויותר. ההטבות שינתנו הן פחת מואץ בשיעור של 20% בשנה והפחתה של מס חברות כך ששיעור המס יעמוד על 9% במקום 23% (כיום ההטבה עומדת על 11%). מהשנה ה-16, המשכיר יזכה להפחתה נוספת במס החברות אם הבניין יעמוד להשכרה במשך 20 שנה. 

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אביעד פרידמן, אומר בשיחה עם גלובס כי היעד שהמשרד הציב לעצמו הוא להגיע ל-9% של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך מכלל השיווקים בשנה, כלומר, לסך של כ-6,500 יחידות דיור. פרידמן מסביר כי התיקון גם מבחין בין אזורי הביקוש לפריפריה. "ליזמים הפועלים ביישובי הפריפריה תינתן הטבה של מס מופחת בשיעור של 7% בגין הכנסות משכר הדירה, בתנאי שלפחות 30% מהדירות בבניין יועמדו לשכירות ארוכת-טווח באזורי הביקוש". הוא מוסיף גם כי "באזורי הביקוש, מי שיתחייב להשכרה ל-20 שנים ויותר, יהיה זכאי להטבה של המס המופחת על 7%, בתנאי שלפחות 66% מהדירות בבניין יועמדו לשכירות ארוכת-טווח".

שוק השכירות בישראל כולל כ-750,000 יחידיות דיור, שהם כ-28% ממשקי הבית בישראל, ואולם כאמור, מרבית הדירות (99%) נמצאות בבעלות פרטית. בשונה ממדינות ה-OECD שבהן שוק השכירות הממוסד מהווה עד 60% מכלל הדירות המושכרות. המשמעות היא שקהל השוכרים בארץ סובל מאי-ודאות, גם לגבי משך השכירות וגם לגבי המחיר שלה. בנוסף, המשכירים הפרטיים לא מחויבים על פי חוק לייצר ביטחון על תחזוקת הבניין או הדירות.

 אביעד פרידמן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: יניב אהרון, ויקיפדיה.

יזמים וקבלנים יתנגדו?

מנכ"ל של חברת בנייה מהגדולות בארץ, המתמחה גם בבנייה להשכרה, מעריך כי השינוי יעורר התנגדות חריפה של יזמים וקבלנים: "כיום יש ציפייה מובהקת לעליית מחירים בטווח הקצר, ולכן, הרבה יזמים, שהם שחקנים פרטיים, התחילו לקחת דירות ולהשאיר אותן במלאי. הם בונים על זה שהחוק לעידוד השקעות נותן הטבות מס מפליגות להשכרה לטווח של 5 שנים. זה נהיה מקלט מס לקבלנים. זה לא באמת מייצר מלאי של דירות להשכרה ארוכת-טווח. הרעש הגדול שחוק ההסדרים עושה זה שהוא מפסיק את החוק לעידוד השקעות הון. הוא הופך אותו לחוק להשכרה ארוכת-טווח. לדעתי, הרבה מאוד יזמים וקבלנים יתנגדו לסעיף הזה".

אוראל יפרח, סמנכ"ל כספים וראש אגף דיור וחדשנות בחברה הממשלתית "דירה להשכיר", מיוזמי התיקון לחוק, מסביר: "ניסינו לראות איך אנחנו רותמים את השוק הפרטי כדי לעשות עוד מהמוצר הזה, שאנחנו 'דירה להשכיר' לא מצליחים לספק. התמריץ העיקרי שיש היום בשוק הוא חוק עידוד השקעות הון. מה שקרה בפועל זה שהמנגנון יצר מעין מקלט מס ליזמים. הם הקימו בניין, החזיקו אותו במשך שנים. 50% מכרו על ההתחלה, ועוד 50% השכירו לתקופות קצרות, עם חוזים לשנה, בלי תחזוקה ובלי ודאות ביחס לשכר הדירה.
"לכן החלטנו שאנחנו עושים שינוי. הגענו לשיעור מס של 9% מס חברות במקום 23% ואת זה הצמדנו למוצר שהשוק רוצה שנקרא שכירות ארוכת-טווח. קבענו ששכירות ארוכת-טווח צריכה להיות מצב שבו היזם מתחייב להשכיר למשק בית ספציפי את הדירה ל-10 שנים, במנגנון של 5+5, כשלדייר יש האפשרות לעזוב בכל שנה. כמו כן, הגדרנו שבחוזה הראשוני היזם חייב לציין מהם התנאים של עליית המחירים בכל תקופה. ככה יצרנו בעצם מנגנון של ודאות".

"מעשירים את העשירים"

שני מהלכים נוספים שנקבעו בחוק ההסדרים הם שינוי חוק התכנון והבנייה כך שוועדות מקומיות לתכנון ובנייה יוכלו להרחיב בפרויקטים לשכירות ארוכת-טווח זכויות ל-200% במקום 30% הקיים היום. הרעיון הוא ליצור תמריץ גדול יותר ליזמים להיכנס לתחום הבנייה לשכירות ארוכת-טווח. מהלך נוסף הוא עידוד הקמתן של קרנות ריט נוספות (קרנות השקעה לבנייה לשכירות) באמצעות הטבת מס. אוראל יפרח מסביר: "קרן הריט הייתה יכולה להחליף דייר כל יומיים או להעלות את שכר הדירה מתי שבא לה. ולכן, גם פה חיברנו בין הטבת המס לקרנות הריט לערך החברתי".

יאיר טל, לשעבר מנכ"ל החברה הממשלתית "דירה להשכיר" וכיום מנכ"ל קרן הריט החדשה אקונה, מעריך שהשוק בשל למהפך: "הקורונה חידדה את הצורך בגמישות. אנשים שעבדו במקומות עבודה מסודרים, יצאו פתאום לחל"ת. הדבר הכי יציב וקבוע התערער וזה השליך על היכולת להתחייב למשכנתא ל-20-30 שנה. דיור להשכרה ארוכת-טווח עונה בדיוק על הדברים האלה. אתה לא חייב להיות מחוייב לדירה".
אלא שכאמור, הרחבת השכירות הממוסדת, לא בהכרח תורמת לציבור הרחב. "למי מיועדים הפרויקטים האלה של דירה להשכיר? בעיקר עשירונים 7־10", אומר דני גיגי, מקדם המדיניות של פורום הדיור הציבורי. "שוב מדברים על פרויקטים שמעשירים את העשירים. יש 180 אלף משפחות שמקבלות סיוע בשכר דירה. בין 700־1,200 שקלים מדי חודש ולהן, פרויקט 'דירה להשכיר' לא נוגע בכלל".

 שר הבינוי והשיכון זאב אלקין / צילום: דוברות הכנסת, דני שם טוב

בקושי 8% מהיעד: מה עוצר את דירה להשכיר?

חברת דירה להשכיר ורמ"י הודיעו ביום חמישי על הקמת פרויקט השכירות הגדול בגוש דן. החברות ב.ס.ר וישראל קנדה זכו במכרז להקמת מתחם "משולש הבורסה" ברמת גן. שתי החברות ישלמו על הקרקע סכום של כ-936 מיליון שקל ויבנו, בין היתר, מגדל בן 60 קומות, שיכלול 400 יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח וכן 350 חדרי מעונות סטודנטים. העובדה שמדובר ביוזמה ממשלתית מסמנת בבירור שהמדינה מנסה לשנות את מאזן הכוחות בשוק השכירות הישראלי ולהטות את המאזניים לכיוון השכירות המוסדית.

אבל זו לא הפעם הראשונה. ב-2013 הוקמה החברה הממשלתית "דירה להשכיר" והיא החלה לפעול ב-2015. החברה מפרסמת מכרזים במסגרתם היא מציעה קרקע ליזמים לצורך פרויקטים שכולם דירות להשכרה. 25% מהדירות במיזם צריכות להיות מיועדות לזוכים בהגרלה של משרד הבינוי והשיכון שיקבלו שכירות במחיר זול ב-20% מהמקובל באזור למשך תקופה של עד 10 שנים.

עם הקמת "דירה להשכיר", שר האוצר דאז יאיר לפיד הצהיר על יעד של 150,000 דירות להשכרה שישווקו בעשור הקרוב במסגרת החברה. אלא שלפי נתוני החברה, היא רחוקה מהמספר הזה. ב-8 שנות פעילותה, דירה להשכיר אכלסה 1,238 יחידות דיור. עד סוף שנת 2021 אמורות להיות מאוכלסות עוד 950 יחידות דיור בתל אביב, ראשון לציון ואור יהודה.

אוראל יפרח, ראש אגף שכירות ארוכת-טווח ב"דירה להשכיר", אומר לגלובס כי היעדים הממשלתיים היו הרבה יותר נמוכים מאלה של לפיד: "מ-2015 מדינת ישראל הגדירה יעדים של 4,000 יחידות דיור בשנה". לדבריו, ההספק של החברה דווקא מצוין. "עד היום דירה להשכיר שיווקה כ-13,000 יחידות דיור. בעיניי זה מספר פנומנלי, גם ביחס לשנות הפעולה, וגם מול מספר העובדים שיש בחברה (19 איש)", הוא טוען. "מבחינת האיכלוסים-הליך יצירת יחידות דיור בישראל הוא 13 שנים. דירה להשכיר היא הגוף היחיד במדינת ישראל שיודע לעשות את זה בכ-7 שנים".

ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לענייני המשפט האזרחי, מודה בשיחה עם גלובס שהמדינה לא עשתה מספיק כדי לקדם את השכירות ארוכת-הטווח: "שוק השכירות בישראל הוא בעיקרו שוק חופשי ללא מגבלות רגולטוריות ממשיות. אכן בעבר היה נסיון לקבוע בחקיקה קיבוע של שכר דירה לתקופה של 3-5 שנים. זה נזנח, אבל המיזמים של דירה להשכיר כן מבטיחים לשוכר בהם ביטחון מסוים בשכר הדירה. ליזם יש ודאות, ולכן הוא לא צריך בהכרח את העלאת המחיר".