פסק דין של המחוזי בעניין היטל ההשבחה שגוי ובעייתי

לאחרונה זכה לכותרות ["מחלוקת של שנים הגיעה לסיומה: המחוזי משנה את כללי המשחק בתמ"א 38" (אריק מירובסקי - גלובס, 4.8.2021) ו"רוח גבית מחיפה לתל אביב: האם זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 נחשבות בחישוב היטל השבחה" (עו"ד מיכה גדרון - גלובס, 23.8.2021)] פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה, שהכריע, כביכול, באחת הסוגיות הבוערות כיום בעולם הנדל"ן בעניין תמ"א 38, והיא - האם לצורך חישוב היטל השבחה יש להתחשב בפוטנציאל שיצרה התמ"א ב"מצב קודם" (עמ"נ 33949-09-20 אהוד אברהם לביא נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, פורסם בנבו - 12.7.2021).

לטעמנו, פסק הדין שגוי וסותר הלכות קודמות, כמו גם עקרונות בסיסיים בשמאות מקרקעין.

דומה כי בית המשפט לא היה מודע לגודל המאורע שבהכרעתו, אחרת לא ניתן להסביר את הדיון הקצר והלא ממצה בסוגיה כה מורכבת. תילי-תילים של טענות הועלו בנושא ולא זכו לכל התייחסות בפסק הדין.

מדובר במחלוקת בת שנים לעניין חישוב היטל השבחה, שלהכרעה בה יש השלכות כספיות ניכרות, הנאמדות במאות אלפי שקלים לדירה.

היטל השבחה משולם בגין עליית שווי הנכס עקב תוכנית משביחה בעת מכר דירה. על-מנת לחשבו, מוערך שווי הנכס בטרם אושרה התוכנית ("המצב הקודם") ולאחריה ("המצב החדש"). ההפרש בין השניים הוא ההשבחה, והיטל ההשבחה מהווה את מחציתה. מכאן שככל ששווי הנכס ב"מצב הקודם" יהיה נמוך יותר - כך בעלי הנכסים ידרשו לשלם היטל גבוה יותר.

בענייננו, השווי שקדם לתוכנית המשביחה נגזר ממצב תכנוני שהושפע מהפוטנציאל הנובע מהוראות תמ"א 38 (עליה ממילא לא חלה חובת תשלום היטל השבחה) והציפייה הכללית בשוק לאישור הזכויות מכוחה.

הוועדות המקומיות טוענות כי אין לכלול את הפוטנציאל שיצרה תמ"א 38 על שווי הנכס במצב קודם, ובכך מגדילות את ההשבחה ואת ההיטל.

המחלוקת הגיעה לראשונה לפתחו של בית המשפט המינהלי בחיפה, אשר קבע כי אין להתחשב בפוטנציאל מכוח תמ"א 38 בחישוב שווי הנכס ב"מצב הקודם". אלא שלמרבה הצער הדיון בסוגיה לא זכה למעמד הראוי לו, השאלות הנכונות לא נשאלו, תשובות לא ניתנו, ועם זאת הכרעה ניתנה.

לא זו הדרך

בית המשפט נתן את הכרעתו בהתבסס על השאלה "האם תוכנית החיזוק מקנה זכויות?", וקבע כי מאחר שזכויות התמ"א אינן מוקנות (אלא אישורן כפוף לשיקול-דעת הוועדות המקומיות), אזי הן אינן קונקרטיות עד אשר יוצא היתר למימושן.

בהיעדר קונקרטיזציה, הסיק בית המשפט כי זכויות התמ"א אינן מעלות את שווי הנכס, ועל כן אין להתחשב בהן ב"מצב קודם" - וכאן לטעמנו מקור טעותו.

ברור לכל כי כל אדם בבואו לרכוש דירה יהיה מוכן לשלם יותר עבור דירה עם פוטנציאל לתמ"א מאשר עבור אותה דירה ללא פוטנציאל, ואין צורך להיות שמאי כדי להבין זאת. גם הוועדות המקומיות והשמאים מטעמן אינם חולקים על עובדה זו.

המחלוקת בין הצדדים היא האם יש לנטרל שווי זה. אלא שבית המשפט כלל לא הגיע לדון בשאלת העיקרית שבמחלוקת ובטענות הרבות המועלות בעניינה על-ידי הצדדים.

לא יעלה על הדעת שסוגיה כה מהותית, מורכבת ובעלת השלכות רוחב, תוכרע בהתעלם מטענות הצדדים ומפסיקה ענפה, לרבות של בית המשפט העליון.

זו גם לא התוצאה הנכונה

הדרך הקצרה בה הלך בית המשפט הביאה אותו, לטעמנו, להכרעה שגויה.

בית המשפט המינהלי ביסס את מסקנתו בדבר היעדר שווי על פסק דין בעניין דלי דליה (בר"ם 10212/16), שקבע בדיוק את ההפך. כך, בעוד שבית המשפט המינהלי הגיע למסקנה כי "ציפייה כללית אינה מספקת לצורך קביעת שווי במצב קודם", הרי שפסק הדין בעניין דלי דליה קבע במפורש כי בהיטל השבחה יש להתחשב בציפייה כללית במצב קודם; ואילו בהליכי תביעת ירידת ערך (תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה), שנדונו בעניין דלי דליה, אין להתחשב בציפיות כאמור.

העיקרון שלפיו חובה להתחשב בשווי פוטנציאל שיצרה תוכנית מתאר ארצית שאיננה קונקרטית, כבר הוכרע בעבר בבית המשפט העליון בפסק דין נוסף שדן בהשפעת תוכנית מתאר ארצית תמ"א 31 שייעדה קרקע חקלאית להרחבת יישוב (רע"א 6188/04 בעניין אלינוער רבין).

לסיכום, בית המשפט הגיע לתוצאה שגויה - הן שמאית והן משפטית.

לא ראוי שהכרעת פסק הדין הנדונה תשמש תקדים לתיקים הרבים הממתינים להכרעת ועדות הערר בעניין.

הוועדות המקומיות, יש להניח, כבר תופרות כיסים עמוקים, ולבעלי הנכסים לא נותר אלא לקוות שהסוגיה תחזור בהקדם לפתחן של הערכאות המשפטיות שיתקנו הטעות.

עדי צביקל, שמאי מקרקעין; חן פרס, עו"ד; רותם רזיאל, עו"ד ושמאית מקרקעין