דירות להשקעה: תפסיקו לטעון שזה מה שמשפיע על מחירי הדירות

הדעה רווחת (גם בעיתון זה) כי דירות להשקעה מייקרות את מחירי הדירות, וכי יש להקשות על רכישת דיור להשקעה על מנת לרסן את מחירי הדירות. הדעה הזאת הייתה נכונה אלמלא הרוכשים היו משכירים את הדירות ולא משאירים אותן ריקות או לא בשימוש. אבל למעט עשירים שרוצים מספר דירות לשימוש עצמי, הרוכשים משכירים את הדירות שנרכשו לשם השקעה. נכון שמבנה הבעלות של הדיור משתנה, ויש יותר דירות להשכרה ופחות דירות לרכישה, אבל סה"כ מלאי הדירות לא משתנה וגם לא הביקוש לדיור. מכאן שמבנה הבעלות אינו משפיע על מחירי הדירות בשווי משקל.

טיעון זה מניח כי הדיירים אדישים בין דירה בשכירות לבין אותה דירה בבעלותם. לדוגמה, נניח שהריבית על משכנתא היא 4% לשנה והדירה עולה 2 מיליון שקלים. אם שכר הדירה הוא 6,667 שקלים לחודש, עלות מימון המשכנתא שווה בדיוק להוצאה על שכר דירה. רוכש דירה להשקעה היה משלם 2 מיליון שקלים ומשכירה ב-6,667 שקלים לחודש. אומנם יש יותר שוכרים ופחות בעלים, אבל הביקוש לדיור והיצעו לא השתנו. מכאן קשה להבין את ההיגיון של המאמינים כי דירות להשקעה הוא אנטי-חברתי. אדרבא, הדעה הרווחת פוגעת בחופש העיסוק ויעילות שוק הדיור.

שוכרי הדירות מרוויחים בטווח הקצר על חשבון הרוכשים להשקעה

ייתכן שבטווח הקצר רכישת דירות להשקעה תעלה את מחירי הדירות ותוריד את שכר הדירה כמו שקרה לאחרונה בעקבות ביטול העלאת מס רכישה על דירות להשקעה. התשואה על דירות להשקעה תצטמצם כי הרוכשים שילמו יותר וקיבלו פחות הכנסה משכר דירה. שוכרי הדירות מרוויחים בטווח הקצר על חשבון הרוכשים להשקעה. הדיירים מעדיפים שכירות כי שכר הדירה ירד, בעוד הרוכשים להשקעה יממשו כי הפסידו. הניסיון מלמד כי במוקדם או במאוחר שוק הדיור יתאזן וכי המצב יחזור לקדמותו.

לסיכום, הדעה הרווחת מבוססת על טעות בהבנת הכלכלה. אפילו אם הדיירים אינם אדישים לגמרי בין שכירות ובעלות, ומחירי הדירות עולים קצת ושכר הדירה יורד קצת, עלות הדיור כפי שהוא נמדד על ידי הלמ"ס (ממוצא משוקלל של מחירי דירות ושכר דירה) לא ישתנה. מהומה רבה על לא דבר.

מחירי הדירות נגזרים משכר דירה ולא להיפך, בדומה למשל למחירי ספינות הובלה הנגזרים מדמי הובלה (freight rates). דייר שגר בדירה שהוא קנה בעצם משכיר את הדירה לעצמו. עקרונית, שכר דירה מודד יותר טוב את העלות של שרותי דיור ממחיר הדירות, כי המחירים מושפעים מציפיות לגבי העתיד. הם גם מושפעים מהריבית. ניעזר שוב בדוגמה המספרית שבה הציבור מוכן לשלם 6,667 שקלים לחודש על קורת גג. נניח כי הריבית על משכנתא יורדת ל-3% במקום 4%. מחירי הדירות יעלו ל-2.667 מיליון שקלים מ-2 מיליון שקלים כי במחיר זה התשואה על דירות להשקעה שווה ל-3%. עם במחירי דירות עסקינן לריבית יש השפעה חזקה מאוד. מכאן שגורם מרכזי על מחירי הדירות, מלבד המחסור בהיצע, הוא מדיניות ריבית "אפס" של בנק ישראל. בנק ישראל מאשים את הדיור להשכרה, המחסור בהיצע ואת הבנקים למשכנתאות בהתייקרות מחירי הדירות. הוא מאשים את כולם מלבד עצמו.

הכותב הוא פרופ' מן המניין בחוג לכלכלה באוניברסיטה העברית