יזם התמ"א איחר בהוצאת היתר הבנייה. מה קבע ביהמ"ש?

האם אי-עמידה של יזם תמ"א 38 במועדים שנקבעו בהסכם להוצאת היתר בנייה מצדיקים את ביטול ההסכם עמו, או דווקא את הארכת המועדים - בשל התמשכות ההליכים הבירוקרטיים הכרוכים בהוצאת היתר בנייה בפרויקטי התחדשות עירונית?
לאחרונה דחה בית המשפט המחוזי בתל-אביב תביעה של יזם בפרויקט תמ"א 38/1 ברחוב ז’בוטינסקי בתל אביב, אשר ביקש לקבוע כי הסכם התמ"א שנחתם עם דיירי הבניין עומד בתוקפו והוארך כדין. זאת, לאחר שחלק מהדיירים בפרויקט הודיעו ליזם על רצונם לבטל את ההסכם עמו, על רקע כישלונו המתמשך בהוצאת היתרי בנייה.

■ עובדות המקרה: במרכז התיק שנדון בפסק הדין עמד הסכם תמ"א אשר נחתם בין הדיירים ליזם ביולי 2015, שבו נקבע כי היזם נדרש להוציא היתר בנייה בתוך 18 חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר, אחרת יפקע ההסכם. ואולם, במסגרת ההליך התברר כי בניגוד לקבוע בהסכם, רק בספטמבר 2017 הגיש היזם את הבקשה להיתר - כלומר, למעלה משנתיים לאחר חתימת הסכם התמ"א. הבקשה להיתר נדחתה על-ידי הוועדה לתכנון ולבנייה מחמת שורה של כשלים. בחלוף עשרה חודשים נוספים פעל היזם בניסיון להגיש את הבקשה מחדש אך גם הבקשה החוזרת סורבה בשל אי-עמידה בתנאי סף. בשלב זה פנה היזם לדיירים וביקש את הסכמתם להארכת המועדים, כאשר לטענתו, העיכוב נובע מ"אילוצים תכנוניים שהתבררו לאחר הגשת התוכניות המקוריות". רובם סירבו להארכה המבוקשת. בשלב זה, הגיש היזם תביעה נגד הדיירים המתנגדים, בה דרש מבית המשפט יקבע כי ההסכם עומד בתוקפו והוארך כדין.

על-מנת להכריע בתיק, ביקש בית המשפט, באופן חריג, את עדותו של נציג הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, האדריכל שמואל זלצר, סגן מנהל מחלקת מידע באגף הרישוי בעיריית תל אביב, אשר העיד על כך שהחלטת הוועדה המקומית לדחות את בקשתו של היזם להיתר הייתה נעוצה בשלל כשלים ומחדלים מצד היזם עצמו - ובכלל כך חריגות רבות ביחס לתוכניות בניין עיר החלות על הבניין.

כך למשך התברר מתוך העדות כי בבקשה שהגיש היזם להיתר, ואשר נדחתה על-ידי הווועדה לתכנון ובנייה נמצאו 21 חריגות מן התוכניות שעמדו בתוקף ובכלל כך ביחס להסדרת מקומות חניה במגרש, שטח המרפסות וכיוצ"ב. את כל אלה הגדיר בית המשפט "תמונה עגומה באשר להתנהלות היזם בתהליך הוצאת היתר הבנייה"; וקבע כי "בנסיבות אלה לא ניתן לקבוע שהעיכוב בקבלת ההיתר התעורר עקב אילוצים תכנוניים שהתבררו לאחר הגשת התוכניות המקוריות". עוד התברר כי בניגוד לטענתו, היזם לא קיבל את הסכמת נציגות הדיירים להארכת המועדים לקבלת היתר הבנייה.

■ ההכרעה: נוכח הנסיבות החריגות, החליט כב’ השופט גייפמן לדחות את בקשת היזם תוך שהוא קובע כי היזם לא עמד במועדים שנקבעו בהסכם ולפיכך לא התקיימו התנאים המתלים הקבועים בהסכם.

■ המשמעות: חרף פסיקתו הברורה של בית המשפט הנכבד, ראוי לזכור כי אחד החסמים המרכזיים המונעים את קידומם של פרויקטי התחדשות עירונית הוא הסבך הבירוקרטי הכרוך בקבלת היתר בנייה, המביא להתמשכות ההליכים מעבר לרצוי, למבוקש ולמצופה בין הצדדים להסכם. לפי פרסומים של חברת מדלן, העוקבת אחרי משכם של הליכי קבלת היתר, הזמן הממוצע להוצאת היתר בנייה רק הולך ומתארך עם השנים, ועד לעת האחרונה, עמד הממוצע הארצי על יותר משלוש שנים. חלק מהעיריות, בהן ערים מרכזיות כמו תל אביב. מציגות תמונה עגומה אף יותר, עם זמן ממוצע שנפרש על פני ארבע שנים.

לפיכך, מקובל כי בהסכמי התחדשות עירונית הנחתמים בין יזמים לבין דיירים משולבות הוראות המאפשרות ליזם להאריך את המועדים שנקבעו להוצאת היתר בנייה. אך זאת, כמובן, רק בתנאי כי היזם פעל בשקידה ראויה ומיטבית לצורך קידום התהליך ובתנאי כי העיכוב בקבלת ההיתר אינו נעוץ במחדל שלו. מאידך, כעולה מפסק הדין, במקרה שבו בית המשפט ישתכנע כי העיכוב בקבלת ההיתר נעוץ במחדל של היזם, צפוי בית המשפט להורות על ביטול ההסכם.

ה"פ 24038-08-19

הכותב הוא שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות'