רשות המסים מתנגדת למענקי קורונה למשכירי נכסים, ולא מתכוונת לוותר

האם משכירי נכסים מניבים שוויתרו לשוכרים על דמי השכירות בשל הקורונה, זכאים למענק השתתפות בהוצאות בשל הירידה בהכנסתם? - השאלה הזו, המצויה בלב מחלוקות רבות המתנהלות בימים אלה בין חברות, קניונים, מרכזים מסחריים ועסקים נוספים לרשות המסים, הוכרעה לאחרונה בשורת החלטות של ועדת הערר לענייני קורונה, בראשות עו"ד תמר שטיינר. בניגוד לעמדת רשות המסים, הוועדה קבעה כי ציבור המשכירים זכאי למענקים גם בנסיבות הללו.

עמדת רשות המסים היא שאין למשכירים זכאות לקבלת מענק בעד השתתפות בהוצאות קבועות (למעט במקרים חריגים) בשל ירידת מחזורים שמקורה בוויתור על דמי שכירות. מבחינתה, אובדן דמי השכירות אינו מהווה ירידה בהכנסות הנובעת מהקורונה, אלא "סיכון עסקי רגיל".

אולם הוועדה הדנה בעררים על החלטות רשות המסים, שללה פעם אחר פעם את עמדת הרשות. גם במקרים שבהם הוועדה קבעה בסופו של דבר כי העסק אינו זכאי למענק וכי רשות המסים צדקה בעת שלילת המענק, עדיין חזרה הוועדה והבהירה כי בשאלה העקרונית, האם עסק שוויתר על דמי שכירות לשוכריו זכאי למענק - התשובה היא חיובית.
ברשות המסים לא ממהרים לקבל את העמדה של ועדת הערר. לגלובס נודע שבכמה תיקים הנדונים בימים אלה בפני ועדת הערר וסובבים סביב אותה מחלוקת עקרונית, רשות המסים עדיין חוזרת על עמדתה השוללת מענקים ממשכירי נכסים שוויתרו לשוכרים על דמי השכירות בשל משבר הקורונה הכלכלי.

בנסיבות אלה, נראה כי אין מנוס מכך שהמחלוקת תגיע בקרוב להכרעת בתי המשפט המחוזיים.

"החרגה לא שוויונית"

ההחלטה האחרונה בהקשר זה ניתנה בעניינה של חברת "52 חולון סנטר השקעות", המשכירה שטחי מסחר לכ-20 עסקים שונים, ביניהם חנות למוצרי חשמל, חנויות ביגוד והנעלה, חנות צעצועים, חנות ריהוט, חנות לאביזרי רכב, חדר כושר, אולם אירועים, מסעדות ופארם. לאחר שלא הצליחה לגבות חלק מדמי השכירות וחוותה בשל כך ירידת מחזורים של כ-70%, הגישה החברה בקשות למענק עבור השתתפות בהוצאות קבועות לחודש מרץ-אפריל 2020 בסכום של כ-300 אלף שקל. רשות המסים דחתה את התביעה בטענה שמשכירי נכסים אינם זכאים למענק.

המחלוקת הגיעה לוועדת הערר, ושם נדחתה עמדת רשות המסים. חברי הוועדה קבעו כי לרשות המסים אין סמכות להחריג מראש ובאופן קטגורי משכירי נכסים מהזכאות למענק - בפרט כאשר החרגה זו נעשית רק בעניינם של משכירים ובאופן שאינו שוויוני מול עוסקים אחרים. עוד נקבע, כי לפרשנות רשות המסים אין אחיזה בלשון החוק והיא גם אינה מתיישבת עם תכלית החקיקה שנועדה לתת פיצוי לעסקים שנפגעו עקב התפשטות הקורונה.

במענה לטענה של רשות המסים כי המדינה עלולה לשלם כפל מענק - גם למשכירי הנכסים וגם לשוכרי הנכסים (בעלי החנויות שנסגרו בתקופת הקורונה), קבעה הוועדה כי "גם השוכר וגם המשכיר נפגעו בשל המשבר ופיצוי השוכרים על חלק מההוצאות הקבועות אינו מוביל לפיצוי המשכיר. מדובר בפגיעות שונות ואין בסמכות רשות המסים לשלול את המענק מהמשכירים על בסיס העובדה שהשוכר קיבל מענק".

עם זאת, ועדת הערר קבעה כי אם בהמשך תגבה החברה מהשוכרים את דמי השכירות שנגרעו, עליה לעדכן את רשות המסים כדי שתיבחן בשנית זכאותה למענק.

הרשות: נבדוק אחד-אחד

רשות המסים אינה משלימה עם המנגנון שנקבע בהחלטה זו, ובמענה לשאלת גלובס מסרה כי בכוונתה לערער על ההחלטה, אך כאמור זוהי אינה ההחלטה הראשונה שנתנה הדוחה את עמדתה העקרונית של רשות המסים בנוגע למשכירי נכסים.
בכל ההחלטות, שבחלקן נדחו העררים לגופם ולא הוענקו לחברות המענקים שביקשו, חזרה ועדת הערר על אותה אמירה פעם אחר פעם: ציבור משכירי הנכסים זכאי למענק השתתפות בהוצאות גם אם ויתרו על דמי השכירות, אם הפסד ההכנסה נבע מהקורונה ולא מסיבות אחרות.

 ערן יעקב, מנהל רשות המסים / צילום: איל יצהר

מדובר באמירה עקרונית וחשובה עבור בעלי העסקים בישראל, אשר משפיעה על החלטות שאמורות להינתן בעררים שהגישו קניונים מוכרים בארץ ונדונים בימים אלה בפני ועדת הערר. ואולם, לאמירה של ועדת הערר עלולות להיות השלכות עתידיות לא רצויות על אותם העסקים ששכרו נכסים מהחברות שהעררים שלהם יתקבלו.

אחת הטענות של רשות המסים הייתה שלא ייתכן שהמדינה תשלם מענק למשכירים על אובדן ההכנסות משכירות וגם לשוכרים על תשלום השכירות - אחת ההוצאות המשמעותיות שבגינן קיבלו עסקים את מענקי החזר ההוצאות. גורמים ברשות המסים אומרים לגלובס, שכעת, בכל התיקים שבהם ועדת הערר תקבע כי יש לשלם מענק למשכירי הנכסים בגין אובדן דמי השכירות, תידרש הרשות לבדוק האם שולם מענק לשוכרים לשיפוי על דמי השכירות, ואם אכן שולם - היא חייבת על פי חוק לדרוש אותו חזרה, שכן השוכר לא שילם בפועל את דמי השכירות, כך לפחות על פי החלטת ועדת הערר בתיק של משכיר הנכס. לדברי גורם ברשות המסים, לא ייתכן מצב של "כפל מענקים", ולרשות יש חובה בחוק לדרוש בחזרה את המענקים מהעסקים שדרשו שיפוי על תשלום דמי שכירות, אם המשכיר עצמו קיבל פיצוי על אובדן אותו סכום.

"אנחנו לא יכולים ולא מעוניינים לבדוק 500 אלף עסקים ולבדוק האם יש שם כפל. אבל בכל ההחלטות שנקבע פוזיטיבית על ידי בית המשפט שהמשכיר זכאי למענק כיוון שהשוכר לא שילם דמי שכירות, אנחנו נאלץ לבדוק שוכר-שוכר, ואם השוכרים קיבלו מענק - נדרוש אותו בחזרה", אומר אותו גורם.

לדבריו, "מדובר בעשרות שוכרים ובמספר תיקים כבר התחלנו את הבדיקה. זה מצב יותר טוב? שנחזור לקחת מהעסקים שקיבלו השתתפות בדמי השכירות? שנשלם למשכירים ונדרוש מהעסקים החזרים על מרץ אפריל? לדעתי זה ייצור יותר נזק מתועלת".

"המשכיר לא מוותר"

לדברי עו"ד עופר אלבוים, שותף בכיר במשרד שקל ושות’, המייצג בימים אלה קניונים שדרישתם למענק סורבה, "ברור שמשכיר אינו מוותר מרצונו על גביית דמי שכירות אלא פועל תחת אילוץ עסקי בתקופת קורונה. מענק ששולם לשוכר ואשר לא פרע את דמי השכירות אינו יכול להוות עילה לשלילת מענק מהמשכיר אשר גם לא גבה את דמי השכירות וגם נשללה ממנה הזכאות למענקים.

"עתה נותר להמתין ולראות האם בכוונת המדינה לערער על פסק הדין או שמא תקבל את הכרעת הדין".

עו"ד ורו"ח רמי אריה, המתמחה במיסוי, מוסיף כי "לא ייתכן מצד אחד שרשות המסים הכתיבה חוק לסיוע שיש בו נוסחה ברורה לחישוב הפיצוי כך שאמורה להיות ודאות, יעילות, פשטות ומהירות בקביעת גובה הפיצוי ותשלומו, ומצד שני כשאין הנוסחה נוחה לה, רשות המסים מנסה לייצר נוסחאות חדשות שייתנו פיצוי נמוך יותר. כך שיוצא שבעלי העסקים מקבלים את הפיצוי הנמוך מבין שני סוגי הנוסחאות.

"כך, החליטה רשות המסים כי לעניין קביעת פיצוי קורונה למשכירי נדל"ן יש לתקן את מחזורי הבסיס שלהם ולהפחית מהם את ההכנסות מהשכרה, אף שאין כל אזכור לכך בנוסחה שבחוק או בחוק בכלל".