הפסיקה שעשויה לשנות את כללי המשחק בפינוי-בינוי

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב ירדנה סרוסי קבעה כי נוסחת ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי  צריכה להיות, כמקובל בחישובי היטלי השבחה - הפרשי השווי של הפרויקט לפני אישור תוכנית הפינוי-בינוי ואחרי האישור, והיא תכלול גם את הדירות הנוספות שיקבל היזם לידיו.

זאת לאחר שהשופטת קיבלה את הערר שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב וביטלה החלטה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, שקבעה לפני כשנה וחצי כי היטלי ההשבחה בפרויקטי פינוי-בינוי יוטלו על בעלי הדירות ולא על החברות היזמיות. ועדת הערר המחוזית קבעה כי חישוב היטל ההשבחה יתבסס רק על הפער שבין שווי הדירות החדשות שקיבלו הדיירים, לבין שווי הדירות הישנות שהיו בבעלותם לפני שתוכנית הפרויקט אושרה.

אשדר ביקשה פטור מהיטל השבחה

הפרויקט הנידון הוא פרויקט פינוי-בינוי של חברת אשדר ברחוב רקנאטי ברמת אביב בתל אביב. על-פי התוכנית שפורסמה למתן תוקף באוקטובר 2012, ייהרסו 3 מבנים בני 4 קומות, שבהם 96 דירות, ובמקומם יוקמו 3 מגדלים של 17 קומות ובהם 198 דירות.

הנושא שנדון בפני ועדת הערר ולאחר מכן בבית המשפט כלל עניין טכני, אך רב משמעות, שהוא הדרך שבה יחושב היטל ההשבחה, וזאת לאור מחלוקת שנוצרה בעניין בין אשדר לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב.

עוד הוועדה המקומית גרסה כי יש לחשב את ההשבחה באופן רגיל, כפער בין מלוא הזכויות במצב קודם לתוכנית הפינוי-בינוי ובמצב שלאחריו, אשדר טענה כי פרויקטים של פינוי-בינוי שונים במהותם מפרויקטים רגילים, וכי העקרונות השמאיים לאומדן שווי הקרקע בפרויקטים כאלה כלולים בתקן 21 השמאי, שנועד לבחון את מידת הכדאיות הכלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי.

בהתאם לתקן, טענה החברה כי אומדן ההשבחה אמור להתבטא במידת הרווחיות היזמית של הפרויקט; באם זו תמצא נמוכה מהאמור בתקן - התוכנית תקבל פטור מהיטל. לטענת החברה, על-פי המתודה הזו - הפרויקט נמצא כלא רווחי מספיק על-מנת שיטילו עליו היטל השבחה.

ועדת הערר החליטה לדחות את כל המתודות, והסבירה כי הפרויקט במתכונתו הסופית, שכוללת תוכנית מוסכמת בין הדיירים לבין היזם, מגלם את מיקסום הרווחים של שני הצדדים. אם הדיירים יחושו שהיזם מקבל יותר מידי על חשבונם - הם יתבעו ממנו לקבל עוד שטחים לדירותיהם וכדומה.

ועדת הערר החליטה לאור זאת כי חישוב ההיטל יבוסס על הפער בין מחירי השוק של הדירות החדשות שמקבלים בעלי הדירות, לבין מחירי השוק של הדירות הישנות. "לעמדתנו, רק על תוספת זו, בהתאם למבחנים שמאים מקובלים, קמה החבות בתשלום היטל השבחה. עמדתנו, ש'דירות התמורה המוקנות ליזם', הן נקודת האיזון של הפרויקט, כלומר הן חלק מהעלויות של הוצאת הפרויקט מן הכוח אל הפועל".

ומה לגבי יחידות הדיור שהוספו לפרויקט וניתנו ליזם? ועדת הערר קבעה כי אין להביא בחישוב היטל ההשבחה את יחידות הדיור הנוספות לפרויקט פינוי-בינוי ונמכרות על-ידי היזם מאוחר יותר בשוק החופשי, משום שהן התמורה שהוא קיבל על עבודתו.

"שיטת ועדת הערר מהווה תמריץ ליזם להקטין את דירות הדיירים"

בית המשפט פסל כאמור את הגישה הזו. "לא אכחד, שיטתה של ועדת הערר שובת לב היא ויתרונותיה בצידה, אולם לצערי, לא ניתן לקבל אותה, הן מן הבחינה העובדתית והן מן הבחינה המשפטית", כתבה השופטת בפסק הדין.

השופטת הסבירה בפסק הדין כי על-פי ההלכה, כשבאים לחשב את כלל ההשבחה וממנה לנכות את הוצאות היזם, יש להבחין בין הוצאות שמכונות "פנימיות" שהן הכרחיות למימוש התוכנית והן מותרות בניכוי בחישוב ההשבחה, לבין הוצאות שמכונות "חיצוניות", שאינן חלק משווי המקרקעין האובייקטיבי, ולפיכך אין לנכותן בחישוב ההשבחה. ההפרדה הזו בין 2 סוגי ההוצאות, אינה כלולה בתמורה שמקבל היזם בעבור הדירות שלו בפרויקטים של פינוי-בינוי, ועל כן ההחלטה של ועדת הערר לוותר עליהן בעת חישוב ההשבחה - אינה נכונה.

השופטת לא קיבלה גם את שיטת ועדת הערר, שראתה את הפרויקטים של פינוי-בינוי כתואמים למודל רציונלי שבו הדיירים והיזמים משיגים את מקסימום התמורות שהם יכולים, והעירה כי "על-מנת לקבוע קביעה עובדתית גורפת בדבר 'נקודת האיזון' של תוכניות פינוי-בינוי באשר הן, לא ניתן להתבסס אך על ההנחה כי הדיירים מתנהגים בצורה רציונלית, ויש להציג ראיות ונתונים שונים שיש בהם כדי ללמד כי אכן השוק פועל באופן מאוזן, הלכה למעשה".

ובהמשך כתבה כי "שיטת ועדת הערר מהווה תמריץ נוסף ליזם להקטין במידת האפשר את דירות הדיירים החדשות, שכן תשלום ההיטל תלוי אך ורק בגודלן. לעומת זאת, התחשבות בכלל הזכויות החדשות, מבטיחה ניטרליות מסוימת של היזם כלפי גודל דירות הדיירים בהקשר זה, שכן היטל ההשבחה לא נגזר באופן בלעדי מהן".

והיא סיכמה: "במצב העניינים הנתון, חזקה על הוועדות המקומיות כי הן מקצועיות ויודעות לבצע את האיזון הנדרש בין מתן תמריץ ליזם ובין שמירה על האינטרסים הציבוריים, אם באמצעות מתן פטור מהיטל השבחה כאשר הדבר נדרש... ואם באמצעות הכרה רחבה בהוצאות של היזמים. על הוועדות המקומיות, האמונות על האינטרס הציבורי, לשוות לנגד עיניהן את טובת הציבור בכללותו - מחד גיסא לשאוף לחדש ולפתח את המקרקעין שבתחומן על-ידי תמרוץ היזמים ומתן הקלות משמעותיות, ומאידך גיסא לדאוג לכך שהרווחים הגלומים במשאבים הציבוריים לא יזלגו באופן לא סביר לכיסי אותם יזמים".

היא החליטה להשיב את סוגיית היטל ההשבחה על הפרויקט לשמאי מכריע, על-מנת שיחשב את ההשבחה לפי המתודה השמאית המקובלת.

הוועדה המקומית לא יכולה להתגאות בניצחון מלא

הגישה של ועדת הערר המחוזית לגבי חישוב ההיטל נדחתה, ואולם גם הוועדה המקומית לא יכולה להתגאות בניצחון מלא, משום שהשופטת סרוסי כתבה בפסק הדין כי לצורך תחשיב ההיטל יש להוסיף לניכויים גם רווח יזמי סביר בגין ארגון וביצוע פעולות הקשורות למימוש התוכנית.

זאת בעוד שהוועדה המקומית טענה כי אין לכלול בניכויים שום רכיב של רווח. "ראוי שהמערערת תגבש לעצמה אמות מידה רוחביות, שיביאו בחשבון את המורכבויות השונות בפרויקט פינוי-בינוי", כתבה השופטת בפסק הדין, ובכך נראה כי קבעה מתודה רביעית לחישוב היטל ההשבחה בפרויקט רקנאטי (הראשונה הייתה של היזם, השנייה של הוועדה המקומית, והשלישית של ועדת הערר). כך שסביר להניח כי העניין הזה יגיע גם לבית המשפט העליון.

אי אפשר להפריז בחשיבות פסק הדין הזה. היטל השבחה הוא תשלום שצריכים לשלם לוועדה המקומית בגין תוכנית שמשביחה את הנכס. בפרויקטים של פינוי-בינוי ההיטל יכול להגיע לעשרות מיליוני שקלים, להפר את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט ולהופכו לחסר כדאיות, מבחינת היזם. לפיכך חיוני לקבוע מתודה אחידה לחישוב ההיטל, וכפי שניכר בסיפור של רקנאטי - הדבר האחרון שהיה שם היה מתודה אחידה.

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, אומר כי "פסק הדין מעיד כי התוספת השלישית להיטל השבחה ישנה ולא עדכנית. סוגי התוכניות והמורכבות גדלות כל העת והתוספת לא מתאימה למורכבויות. ולכן ועדות הערר ובתי המשפט יוצרים בפועל את ההלכות והם מחליפים את המחוקק.

"בענייננו, ועדת הערר רצתה לפשט ולבחון את הנושא מעיני הדיירים ומה תוצאת התוכנית - דירה חדשה במקום דירה ישנה. בית המשפט לא סתר את ההיגיון אבל אמר שזה לא נוסח החוק היבש, ויש לבחון את כל היבטי התןכנית, יום לפני לעומת יום אחרי אישור התוכנית.

"נקודה מאוד חשובה בפסק הדין היא כי בית המשפט קבע שניתן לדעתו לעשות שימוש בסעיף הפטור שיש לרוב לכל דייר על מכר דירה עד 140 מ"ר, כך שנראה כי לצד החישוב המסובך יש גם נקודת אור.

"נושא פטור מהיטל השבחה למתחם נשאר לשיקול-דעת הרשות המקומית, כך שפעמים רבות הוא אות מתה. גם פה יכלה המדינה לשנות מאזן זה ולקחת את שיקול-הדעת לידיה".