היטל ההשבחה, המרוויחים והמפסידים: מה צריך לדעת על פסק הדין שהכניס לסחרור את ענף הפינוי-בינוי

ביממה האחרונה שוק הפינוי-בינוי כמרקחה. פסק דין שהתקבל אתמול בבית המשפט המחוזי - וקבע כי חישוב היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי ייעשה על-פי הפרשי השווי של הפרויקט לפני אישור תוכנית הפינוי-בינוי ואחרי האישור, לרבות שווי הדירות הנוספות שיקבל היזם לידיו - הצליח להסעיר את היזמים ואת הקבלנים הפועלים בתחום. לדבריהם, מדובר בפסק דין שמאיים על תחום ההתחדשות העירונית ועלול לסכל פרויקטים רבים.

לא מדובר בפעם הראשונה ששאלת חישוב היטל ההשבחה עוררה מחלוקת בין הרשויות המקומיות ליזמים בפרויקטים של פינוי-בינוי, וההכרעה בה רלוונטית לאלפי פרויקטים ברחבי הארץ. אז מה נקבע בדיוק בפסק הדין, ולמה הוא מעורר סערה? מי המפסידים והמרוויחים מפסק הדין, והאם הוא באמת מאיים על קיומם של פרויקטי פינוי-בינוי? מומחי נדל"ן עונים על כל השאלות.

סביב מה הייתה המחלוקת בפסק הדין, ומדוע היא מתעוררת כל פעם מחדש?

לדברי עו"ד מירה בורנשטיין, מומחית בפרויקטי פינוי-בינוי, שותפה במשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין בסון ושות העוסק בנדל"ן, ומי שמייצגת את בעלי הזכויות (הדיירים) בפרויקט רקאנטי, "המחלוקת היא לגבי איך מחשבים היטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי. היו גישות שונות לגבי מהי נוסחת החישוב של היטל השבחה בפרויקטים שכאלה, והיא מתעוררת כל פעם מחדש מאחר שמדובר בפרויקטים מורכבים ואין בחקיקה מענה לצורת החישוב הנכונה של היטל השבחה בפרויקטים מסוג זה. לכן, כל שמאי מכריע קובע קביעות לפי שיקול-דעתו וכמוהם גם ועדות הערר.

"המחלוקת היא אילו ניכויים ינוקו מההשבחה, כי בתחשיב היטל השבחה עושים חישוב מה היה הערך הישן, מה הערך החדש ומנקים הוצאות מותרות והשאלה העיקרית שמתעוררת כאן היא 'האם הרווח היזמי הוא ניכוי מותר לצורך התחשיב'".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מוסיפה כי "המחלוקת סובבת סביב המתודולוגיה הנכונה לחישוב היטל השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי, והיא מתעוררת כל פעם מחדש כי מדובר בפרויקט ייחודי במבנה שלו, כי הוא לא רק כלכלי אלא גם חברתי. זו עסקת נדלן שונה מעסקאות נדל"ן אחרות".

 נחמה בוגין / צילום: עמית ישראלי

עו"ד אלון אבקסיס, שותף במחלקת הנדל"ן של משרד הרצוג פוקס נאמן, מוסיף: "הרקע למחלוקת הוא ה"מתח" הרגיל שבין הרשויות לבין יזמים ובעלי זכויות בעסקאות פינוי-בינוי. הראשונים מבקשים להגדיל את סך ההכנסות לקופה הציבורית (כדי לתת, בין היתר, מענה לגידול אוכלוסייה), והאחרונים מבקשים לשמור על מנגנון התמורה שהושג בהסכם בהתאם לעיקרון ההסתמכות על החלטות קודמות". 

מה נקבע בפסק הדין?

בוגין: "בעוד ועדת הערר קבעה כי צריך לאמוד את השבחה לפי ההשבחה לבעלי הקרקע (שהם בעצם בעלי הדירות) ולא לחשב את ההשבחה לפי מכלול המקרקעין, בית המשפט קבע הפוך. הרציונל מאחורי החלטת ועדת הערר היה שעל היזם מוטלת החובה לתת לדיירים דירות חדשות במקום הדירות שהיו להם, וזה לא אמור להוות חלק מההשבחה אלה זה גורם מאזן שרק מעליו נוצרת היתכנות כלכלית. פסק הדין קבע כי המתודולוגיה שבה השתמשה ועדת ערר לא מתאימה והנכונה היא אחרת. יש למעשה ויכוח בין תפיסה שאומרת שההשבחה צריכה להיות מחושבת לפי שווי הדירות ערב הפרויקט לעומת דירות התמורה שאמורים לקבל בפרויקט החדש, לבין התפיסה השנייה שבית המשפט בחר בה והיא שצריך להעריך את המקרקעין כמכלול - להעריך אותם בשלמותם ערב הפרויקט ובשלמותם על-פי התוכנית החדשה ועל-פי זה לחשב את השבח".

אבקסיס: "בפסק הדין נקבע כי בהתאם לחקיקה הקיימת חישוב היטלי השבחה בפרויקט פינוי-בינוי לא שונה מפרויקטים אחרים והוא יכלול גם את היחידות שהיזם יקבל במסגרת העסקה עם בעלי הזכויות. המשמעות הישירה היא הגדלה פוטנציאלית של "שורת" ההוצאות בפרויקט, מה שישפיע באופן ישיר על מידת הרווחיות של פרויקטים ועל התמורות שבעלי הזכויות יקבלו במסגרת עסקת פינוי-בינוי".

 אלון אבקסיס / צילום: עידן גרוס

לדברי עו"ד בורנשטיין, "בית המשפט לא פסק בצורה ברורה ובסופו של דבר החזיר את התיק לשמאי המכריע שיעשה שומה חדשה לפי כללי חישוב היטל השבחה מקובלים ופסק הדין למעשה לא נותן מענה לשאלה הפתוחה, כי כל שמאי מכריע פוסק לפי ראות עיניו. סביר ששוב הגלגל ימשיך להסתובב והסוגיה תעבור עוד הרבה ערכאות".

עם זאת, בורנשטיין מסבירה כי "בית המשפט קבע כי צריך לחזור לשיטה 'הקלאסית" לחישוב היטל השבחה - שווי הקרקע במצב הקודם לעומת שווי הקרקע לפי התוכנית המשביחה, בהפחתה של עלויות מימוש התוכנית. בית המשפט קבע כי השיטה שנקבעה על-ידי ועדת הערר, שהיא אומנם קלה ליישום, אבל היא לא עומדת בכללים שקבעה הפסיקה לגבי הוצאות שניתן להפחית מהשווי במצב החדש. לדברי בית המשפט, כל עוד לא יתוקן החוק, יש לחשב את היטל ההשבחה בהתאם להוראות הדין".

מה השלכות הרוחב של ההכרעה?

אבקסיס: "ביחס לפרויקטים קיימים - ברוב המוחלט של הסכמי ההתחדשות העירונית תשלום היטל ההשבחה מוטל על היזם. עם זאת, אם העסקה לא תהא כדאית כלכלית בשל הגדלת ההיטלים - הסכמים קיימים רבים יבוטלו ולחילופין בעלי זכויות יתבקשו לבחון בקשות של יזמים להפחתת תמורה. ביחס לפרויקטים עתידיים או פרויקטים שנמצאים במשא ומתן - הצפי הוא שיזמים יקטינו את התמורות המוצעות לבעלי הזכויות או יבקשו לשלב מנגנון חוזי שיאפשר להם הפחתה של התמורה לבעלי הקרקע בהמשך. ההכרעה יכולה לצמצם משמעותית את כמות הפרויקטים שייצאו אל הפועל.

"כמו כן, למרבית בעלי הזכויות בעסקאות התחדשות עירונית אין יכולת כלכלית עצמאית לבצע חיזוק ושיפוץ של הבניינים והקמת חדרים ממוגנים. לכן, נראה יותר ויותר בניינים לא ראויים למגורים שיוצא להם צו האוסר שימוש בהם ובמקרים חריגים גם צו הריסה. ניתן לקוות שההחלטה תעבור ביקורת שיפוטית נוספת, או תוביל לתיקון חקיקה מתאים".

לדברי בוגין, "ההשלכות של ההכרעה מרחיקות לכת. כמי שמלווה עשרות רבות של פרויקטים כאלה אני יכולה לומר שהיטל ההשבחה הוא אחד הגורמים המשמעותיים שקובעים את גורל הפרויקט והאם הוא יכול לצאת לפועל או לא, ולכן כל מה שקשור להיטל השבחה, לחישוב ולחקיקה כזאת או אחרת בנושא הוא בעל השלכות אדירות ומשפיע על אלפי פרויקטים ברחבי הארץ, והרבה פעמים מכריע את גורלן".

בוגין מסבירה כי בעיניה "הבעיה בפסק הדין היא שיש ניתוח משפטי יבש של הסיטואציה. ופרויקטים מהסוג הזה צריכים התייחסות שהיא מעבר, משהו שמסתכל בצורה יותר הוליסטית על כל הסיטואציה. ברשויות המקומיות כמובן שמחים על ההחלטה, ויזמים או כל מי שמעורב בקידום פרויקטים כועסים כי הם מבינים שזה יכול לתקוע את הפרויקטים. היטל השבחה בפרויקטים גדולים מגיע לעשרות מיליוני שקלים, וכאשר מדובר בשוק תחרותי שבו יזמים מורידים את שולי הרווח שלהם ומתחרים זה בזה באחוזי רווחיות לא מאוד רחבים אז הבדל קטן בהיטל השבחה יכול להפוך מבחינתם את הפרויקט להפסדי".

עד כמה הפסדי עלול להיות הפרויקט, אפשר ללמוד מהפער שיש בין שתי שיטות החישוב. בוגין: "אחוז הרווחיות הראוי כדי שפרויקט פינוי-בינוי יצא לפועל ולא יהיה בסכנת נפילה הוא 16-18%. יכול להיות שאם פרויקט ישלם היטל השבחה ב-20 מיליון שקל על-פי החישוב של ועדת הערר ופתאום יידרש כעת לשלם 30 מיליון שקל היטל השבחה, אז הוא כבר לא יצא לפועל. ביישום צורת החישוב של ועדת הערר אל מול החישוב הגעתי למסקנה שגישת ועדת הערר מביאה לתוצאה שנמוכה בכ-30% מגישת בית המשפט, אז ההעמסה של היטל השבחה מורידה את הרווח הצפוי לאחוזים שבמקרים רבים הפרויקט לא יכול לצאת לדרך".

בורנשטיין מוסיפה כי "כולם מחכים לראות איך יסתיים פסק הדין הזה כדי להבין איך לחשב היטל הסחבה בפרויקטי פינוי-בינוי וזה נושא קריטי כי אין ודאות. הוודאות קריטית כי זכויות הבנייה בתב"עות פינוי-בינוי נקבעות על-ידי הוועדות בהתאם לתקן 21. הבעיה שבתחשיב לפי תקן זה אין עדיין מידע על גובה היטל ההשבחה. ז"א עושים תחשיב בלי נתון קריטי שלו וקורה לא אחת שמאשרים זכויות לפי תחשיב תאורטי שערכו שמאים ואחרי שהתב"ע מאושרת יוצאת שומה שמשנה את התחשיב והסכומים לא דומים לתחשיב הראשוני. שורש הבעיה נעוץ בכך ששומת היטל ההשבחה יוצאת רק לאחר אישור התב"ע, והנתון הקריטי הזה לא ידוע בעת חישוב הזכויות לפי תקן 21".

 עו''ד מירה בורנשטיין / צילום: יח''צ

עוד מוסיפה בורנשטיין כי "השאלה היא איזה מקדם דחייה יש לתת לפרויקטים כאלה, כי לא כל פרויקט מתנהג בצורה זהה. יש פרויקטים שמאושרים תוך 5 שנים ויש כאלה שלוקח להם 15 שנה כדי להתחיל להיבנות כמו במקרה של רקנאטי. אבל זה לא עיקר הבעיה אלא המועד שבו יוצאת שומת היטל השבחה שהיא רק במועד אישור התב"ע, ולכן פרויקט לא יכול לצאת לדרך עד שלא מסיימים את הליך השומה, מה שלוקח שנים רבות. יש יזמים שמשלמים ומנהלים הליכים משפטיים כמו במקרה שלנו אבל יש יזמים שלא מוכנים לשלם 25 מיליון שקל ואחר-כך לריב".

כיצד מתקבל פסק הדין בשוק הנדל"ן, ומי המפסידים ומי המרוויחים מפסק הדין?

מטבע הדברים ברשויות המקומיות מקבלים את פסק הדין בזרועות פתוחות שכן הוא משקף לכאורה תוספת הכנסה לקופות העריות בשל התוספת של היטל ההשבחה. מנגד, יזמים בתחום הפינוי-בינוי זועמים.

לדברי בורנשטיין, "יש הרבה ביקורת על חוסר הודאות שנוצרת. מבחינתי כמי שמלווה המון פרויקטים של פינוי-בינוי מדובר באכזבה כי למעשה בית המשפט לא הכריע אלא החזיר את התיק לוועדת הערר ובלי לפתור את המחלוקת האמיתית. אשדר היא זו שתחליט".

בוגין מוסיפה כי "בעיני המתודולוגיה שקבעה ועדת הערר היא המתודולוגיה הנכונה והיא גם המקלה עם היזמים כאשר על-פיה בהרבה מקרים מתקבל היטל השבחה נמוך יותר. אין פה מרווחים ומפסידים, משום שלכאורה על-פי הקביעות של ועדות הערר, המפסידה הייתה הוועדה המקומית שמקבלת פחות היטל השבחה, וכעת בעקבות פסק הדין של בית המשפט העליון היא לכאורה המרוויחה, אבל בפועל לדעתי היא מפסידה הרבה יותר ממה שהיא מרוויחה כי אם בעקבות הפסיקה יותר פרויקטים לא יצאו לפועל בכלל אז הוועדה המקומית לא תפסיד רק את היטל השבחה מהפרויקט שלא יצא לפועל, אלה תפסיד את הערך המוסף המרכזי של פרויקט פינוי-בינוי שזה השבחה ושדרוג של מתחם שלם ואזור שלם באותה עיר. המטרה של הפרויקטים האלה היא התחדשות עירונית, והמרוויחה המרכזית מהם היא הרשות המקומית והתושבים שלה, ואם יהיו פחות פרויקטים בעקבות פסק הדין, הרשויות יפסידו".

עוד מוסיפה בוגין כי "גם ההפסד למשק כולו עצום, כי הפוטנציאל העיקרי להגדלת היצע ליצירת דירות מגורים חדשות הוא במתחמי ההתחדשות העירונית, אז בסופו של דבר כולם מפסידים מזה שלא יהיו פרויקטים, לא רק הרשויות המקומיות אלה גם הזוגות הצעירים והציבור בכלל, כי עצירה של התחדשות עירונית תגרור עליית מחירים יותר ממה שיש עכשיו".

האם יש דרך לצמצם את "הנזק" הנטען ליזמות בתחום הפינוי-בינוי?

בוגין: "הפתרון הכי פרטי לכל הבלגן הזה זה הפתרון שמוצע כבר היום בחוק ההסדרים, שם יש התייחסות חקיקתית מיוחדת שקובעת כי יש להפחית את ההיטל ל-25% במקום 50% . שיטת החישוב עדיין תהיה רלוונטית, אבל אם רוצים להיות פרקטיים אז במקום להילחם עוד עשור בבתי המשפט מה השיטה הרלוונטית, אז הפחתה במחצית של היטל ההשבחה תפתור את הבעיה ותמנע את הנזק האדיר למשק שעלולה ליצור עצירה של פרויקטים של התחדשות עירונית ואף אחד לא רוצה שזה יקרה".