למה המהפכה שמשרד האוצר מתכנן לשוק השכירות בישראל היא רק התחלה טובה

בישראל כולם חולמים על קניית בית, והאפשרות של מגורים בשכירות היא בדרך כלל ברירת מחדל. אך זה לא חייב להיות כך. בערים רבות בעולם קיימת דווקא נורמה של מגורים בשכירות ואפילו אנשים אמידים עשויים להעדיף אותה על פני השקעת הכסף בנדל"ן דווקא. בברלין לדוגמה 85% מהתושבים מתגוררים בשכירות, בפריז 61% מהם ובניו יורק 64% מהתושבים. בתל-אביב - עיר שבה שיעור השוכרים גבוה מראש - מדובר רק ב-46%. כך לפי נתונים של מרכז הגר למחקר ופיתוח דיור חברתי.

מדוע זה קורה? בין השאר כי בישראל יש פרויקטים מעטים של שכירות שמוגדרת "ארוכת טווח", כלומר לכמה שנים לפחות, ולא כפי שמקובל בחוזים היום: שנה עד שנתיים.

כעת במשרד האוצר רוצים להגדיל את היצע הדירות שמיועדות לשכירות לטווח ארוך בישראל, מתוך מחשבה שככל שהאפשרות של מגורים בשכירות תהיה אטרקטיבית יותר ומותאמת למשפחות - כלומר, תוכל להעניק לאנשים תחושת ביטחון - כך יחושו פחות אנשים את הלחץ לרכוש דירה בכל מחיר. מגמה כזו, בסופו של דבר, תוכל לסייע בהורדה, או לכל הפחות הקפאה של מחירי הדיוק, שטיפסו ב-8% רק בשנה החולפת.

לאור זאת, הם כללו בחוק ההסדרים הצעה שעוסקת בעידוד השקעות בבניית דירות להשכרה לטווח ארוך. האם ההצעה הזו תשיג את מטרתה, האם ומה חסר בה? הנה שאלות ותשובות.

1. איך נראה שוק השכירות בישראל ב-2021?

בשנת 2017 היו כ-730 אלף משקי בית בישראל שחיים בשכירות, קרוב ל-30%, כך לפי למ"ס. זהו שיעור שמשתנה בין הערים השונות כשבתל-אביב הוא הגבוה ביותר: 46% מכלל הדיירים מתגוררים בשכירות. אך בהשוואה לערים כמו ברלין, ניו יורק ופריז, אפילו שיעור זה נמוך יחסית.

מדוע זה כך? חלק מהעניין הוא שזה שוק שמתנהל ללא כל הסדרה. באזורי ביקוש השוכרים הישראלים חשים חלשים מאוד במעמדם מול בעל הבית, שגם לא נדרש לעמוד בסטנדרטים של תחזוק הנכס. חולשה זו יכולה להתבטא בכך שמדי שנה נדרש מהם שכר דירה גבוה יותר או שבעל הבית מחליט לפנותם מהבית בהתראה קצרה. שכירות ארוכת טווח הייתה יכולה לספק פתרון לחלק מהבעיות האלה אבל עד היום ישראל לא הצליחה לקדם את המודל הזה באופן מספק דרך יזמים וקבלנים. רוב מוחץ מקרב משכירי הדירות כיום הם אנשים פרטיים.

3. מהי הצעת האוצר לחוק ההסדרים ומה היא רוצה להשיג?

כיום, בעל בניין שיש בו 20 דירות לפחות צריך להעמיד לפחות 50% מהן להשכרה למשך חמש שנים ויותר כדי לקבל הטבות מס מהמדינה. בתיקון בחוק ההסדרים, שיזמו משרד הבינוי והשיכון וחברת "דירה להשכיר", בעל בניין כזה יהיה זכאי להטבות רק אם לפחות 66% מהדירות יעמדו להשכרה לטווח של 15 שנים ויותר. ההטבות שינתנו הן מסוג "מס פחת" מואץ בשיעור של 20% בשנה והפחתה של מס חברות מ-11% כיום ל-9%. מהשנה ה-16, המשכיר יזכה להפחתה נוספת במס החברות אם הבניין יעמוד להשכרה במשך 20 שנה.

באוצר מקווים שהתוכנית תתמרץ יזמים וקבלנים לבנות יותר דירות שמיועדות להשכרה לטווח ארוך וכך להגדיל גם את ההיצע שלהן וגם את הביקוש עבורן.

3. הצעת האוצר תשיג את מטרתה?

ייתכן שרק באופן חלקי. גם אם היצע הדירות לטווח ארוך יגדל, הרי שמאחר שלא מעורב בתוכנית פיקוח על מחירים, הרי שבאזורי הביקוש שכר הדירה צפוי להיות במחירי שוק. המשמעות היא שמשפחות ממעמד הביניים ומטה ככל הנראה לא יוכלו להרשות לעצמן לגור בדירות האלה, והן ייפלו בין הכיסאות. במילים אחרות, הפרויקטים הללו לא יענו על הצורך של רוב הציבור לגור באזורי הביקוש, כמו תל-אביב וערי הלוויין שלה.

בעיה נוספת היא עצם ההתמקדות ביזמים וקבלנים שבונים לשכירות, ולא בגורם שמחזיק במרביתו של שוק השכירות כיום, סביב 99% ממנו: אנשים פרטיים, ובמלים אחרות: משקיעי נדל"ן (משקיע נדל"ן מוגדר כמי שבבעלותו דירה וחצי ומעלה). ייתכן שדרך מתן הקלות במיסוי לאנשים פרטיים שמשכירים את דירותיהם לטווח ארוך, נוכל לראות את היצע הדירות להשכרה גדל בקצב מהיר הרבה יותר, מאשר דרך הפתרון שתלוי בחברות הגדולות.

ממשרד האוצר נמסר בתגובה: "במטרה לבצע שינוי עומק ויצירתי בשוק השכירות כך שיהיה ארוך טווח, יש לנקוט צעדים שיבטיחו היקף משמעותי של יחידות דיור חדשות להשכרה. זאת בשונה משוק השכירות הנוכחי, שהוא בעיקר שוק שכירות פרטי ואינו בהכרח מעניק לשוכרים ודאות, יציבות ורמת שירותים גבוהה. התיקון המוצע בחוק ההסדרים בא לתת מענה מיטבי לכל מי שמעוניין להתגורר בשכירות, גם באזורי ביקוש, וגם אם אין בידו הון עצמי לרכישת דירה. אנו צופים כי שינוי זה עתיד לייצר מוצר חדש ולהפוך את נתח השוק של השכירות המוסדית למשמעותי".