החלטה תקדימית של בג"ץ: תושבי בצרה ובני ציון ייאלצו להקריב את שטחיהם לטובת פארק, ללא פיצוי

בית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ קיבל השבוע החלטה דרמטית בעניין עתירה של הנהלות אגודות היישובים בני ציון ובצרה שבשרון נגד התוכנית להקמת אזור נופש מטרופוליני (אנ"מ), סוג של פארק אקסטנסיבי, מדרום ליישובים.

לצד טענות כמו "הסגות גבול בלתי נמנעות" מצד הנופשים או פגיעה בגידולים החקלאיים, התלוננו אנשי בצרה ובני ציון על כך שמגיעות להם זכויות פיתוח ב-15% משטחי קרקעותיהם שעתידים לשמש את האנ"מ.

כאמור, בג"ץ דחה את העתירה וקבע, בין היתר, כי "באין הצדקה תכנונית למתן זכויות פיתוח בקרקע, אין ליתן זכויות פיתוח. באין צורך תכנוני באיחוד וחלוקה, אין לבצע איחוד וחלוקה". במילים אחרות, שטחי המושבים יופקעו, והם לא יקבלו פיצוי.

רקע: תוכנית המתאר המחוזית למחוז מרכז (תמ"מ 21/3), שאושרה ב-2003, הגדירה שבעה אזורי נופש המטרופוליניים (אנ"מים). האנ"מ שונה מסתם קרקע חקלאית, גן לאומי או שטח ציבורי פתוח. זהו שימוש קרקע ה"מייעד את מרבית השטח למטרות שטחים פתוחים ונופש בשטחים פתוחים ושירותים נלווים להם בלבד". התוכניות קובעות כי מרבית השטחים באנ"מים צפויים להישאר פתוחים וללא פיתוח, אולם ניתן יהיה להקצות עד 15% מהשטחים הצמודים ליישוב עירוני לבנייה, כולל מבני מגורים, תעשייה ומסחר וכן מתקני נופש (מגרשי טניס, כדורגל וכיו"ב. ג.נ).

עו"ד אלי וילצ'ק, המייצג את העותרים בפנייתם לבג"ץ, מסביר על משמעות ההחלטה: "בזמנו, כשאישרו את תוכנית המתאר של מחוז מרכז, נקבע אזור נופש מטרופוליני. נקבע אז כי ניתן לקחת מהשטח עד 15% לטובת בינוי. בהיסטוריה של אישור תוכנית האנ"מ דובר על כך שייתנו זכויות לחקלאים בתמורה לשטחים שנלקחו. בפועל, כשהכינו את התוכנית, החליטו לרכז את כל זכויות הבנייה במערב רעננה, על קרקעות של מושב רשפון. בעצם, החקלאים האחרים לא מקבלים שום דבר. מצד אחד, נתנו זכויות במקום אחד ספציפי; מצד שני, לא פיצו את החקלאים מבצרה ומבני ציון, וגם פרטיים, על כך ששטחי החקלאות שלהם הופכים לאזור נופש. מה שעוד יותר מרגיז זה שרוב הפיתוח קורה בקרקעות של מדינת ישראל. המדינה דאגה לכך ש-15% שניתן לפתח יתממשו בשטחה. לכן הלכנו לבית משפט".

עו"ד וילצ'ק מוסיף כי בעיניו היה ראוי לעשות איחוד וחלוקה מחדש של כל השטח, כך שכל אלה שקרקעותיהם נלקחו, יפוצו: "הרעיון שצריך לחלק את ה-15% בין כל בעלי הזכויות באזור הנופש המטרופוליני, ליצור בנק זכויות. לצערי, בית המשפט לא קיבל את הטענה הזאת והגיע למסקנה שהוא לא מתערב תכנונית במקום שבו זה ניתן, והוא גם לא חושב שיש לנו זכות להתחלק בזכויות שמגיעות לנו. מי שעל הקרקע שלו יש פיתוח - זכה, ומי שלא - אכל אותה".

עו"ד צבי שוב, המייצג בעלי קרקע חקלאית, אומר: "למרבה הצער, בעוד שהליכים שנקטו בעלי זכויות בעבר הובילו להבטחות הרשות כי הקרקע רק הושבחה מהתוכנית שכן יתקבלו זכויות בעתיד, הרי שכעת, כשאין להם כבר הרבה מה לעשות, בחרו הרשויות בדרך הקלה של מתן הקרקע רק לבעלי הקרקעות שנמצאים בצמידות דופן לאזורי הפיתוח העירוני, שהם הזוכים הגדולים של מהלכים אלה. כלומר, המהלך עצמו נוצר בשנת 2000, אך רק כעת, בשנת 2021, מתבהרת התמונה.

"יש לציין כי הרשויות בחרו בדרך הקלה והנוחה, בה בוחרת המדינה בשנים האחרונות, מתוך מטרה לקצר ולייעל הליכים. עם זאת, אין ספק כי זכות הקניין של מרבית בעלי הקרקעות, שכעת ייעוד הקרקע שלהם נותר למעין 'ריאה ירוקה' לטובת הציבור, נפגעת - סביר שללא פיצוי״.

עו״ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי ושות׳, ציין כי מדובר בפסק דין חשוב, אך הוא סבור כי יש לבטל את יוזמת האנ"מים: "הרציונל בתוכנית זו, כמו גם בהחלטות מאוחרות יותר ובחוות-דעת של יועצים משפטיים בכירים למשרדי הממשלה הרלוונטיים, הוביל לכך שאכן יש בעלי קרקעות ש'מזלם האיר להם פנים', ויש כאלה שיישארו עם מקרקעין נטולי פוטנציאל ממשי. לכאורה יש כאן פגיעה, אך בית המשפט קבע מפורשות שאין זכות קנויה להשבחה, וכי לא מדובר באפליה. בית המשפט צדק. 

"ואולם לטעמי בסיס הבעיה נעוץ בתממ 21/3, אשר קבע בסעיף 7/6/1 כי הכרח להוביל תוכנית על כל הרצף הפוליגוני, רצף אשר במרבית המקרים הוא עצום - כאלפי דונמים; וכי ברצף זה רק 15% צמודי דופן יפותחו. "לטעמי, דין התוכנית להתבטל. היא מקור קושי אמיתי בהובלת הליכי שינוי ייעוד במחוז מרכז, ואכן בעיניי היא פוגענית עבור מרבית הבעלים".