השינוי בגובה היטל ההשבחה לא יהיה משמעותי - הנזק לוודאות כן

החלטת בית המשפט המחוזי לקבל את ערעור הוועדה המקומית תל אביב-יפו ולהפוך את החלטת ועדת הערר לגבי אופן חישוב היטל ההשבחה בתוכניות פינוי-בינוי, היא החלטה שיש להצטער עליה. זאת, לאו דווקא בשל ההכבדה בשיעור ההיטל - זו צפויה להיות מועטה בכל במקרה - אלא בעיקר בשל הפגיעה ברכיב החשוב ביותר להמשך שגשוגו של תחום ההתחדשות העירונית, רכיב הוודאות.

ועדת הערר קבעה נוסחה פשוטה, נכונה ושובת לב באשר לאופן חישוב ההשבחה: היא משתקפת בתמורה שבעלי הקרקע, כלומר הדיירים, יקבלו במסגרת העסקה. אלא שהעניין התגלגל לבית המשפט המחוזי, וערעורה של עיריית תל אביב על החלטת ועדת הערר התקבל.

בניגוד לרושם הראשוני, פסק הדין אינו מביא לשינוי משמעותי באופן החישוב. בעניין זה במידה רבה המצב נותר דומה מאוד למה שקבעה ועדת הערר, ועיריית תל אביב לא השיגה את מבוקשה.

שאלת ההשבחה היא מה התמורה האובייקטיבית בתנאי השוק הנוכחיים, שלה זכאים הדיירים בהתחשב בתוכנית המשביחה. שוק הפינוי-בינוי הוא משוכלל ורווי מתחרים, היזמים נבחרים במכרזים באופן מקצועי, לכן, התמורה בפועל תמיד תשקף באופן הטוב ביותר את התמורה האובייקטיבית. שום שמאי לא יוכל להעריך את התמורה האובייקטיבית טוב יותר מהתמורה שנקבעה בהסכמה בין הצדדים. עד כאן, תואם כאמור פסק הדין את עמדת ועדת הערר ואין בו חידוש.

השינוי המשמעותי בפסק הדין הוא הוספת הרווח היזמי בגין השקעות העבר להשבחה, עניין שאותו יש להבהיר: הואיל וההשבחה נבחנת מנקודת ראותם של בעלי הקרקע, למעשה הרווח היזמי שנפל בידי היזם, נחשב כהוצאה הכרחית ומוצדקת למימוש ההשבחה בפרויקטים הללו. אלא שבית המשפט ביקש ליצור אבחנה בין רווח יזמי שמשקף את ההוצאות שקדמו לאישור התוכנית לבין רווח יזמי מאוחר. את הרווח היזמי הקשור להוצאות הקודמות ראה בית המשפט שלא לנכות ופסק כי יש להוסיפו להשבחה.

המשמעות: גישה זו בטעות יסודה. הדיירים אינם יזמים ואינם מארגנים. אי אפשר לממש תוכנית פינוי-בינוי ללא נשיאה בהוצאות של צד שלישי בארגון וקידום הפרויקט כבר בשלבים שקדמו לתוכנית. הרווח היזמי הנוגע לארגון המקדמי אינו נבדל מהרווח היזמי הכולל. לא ניתן להפריד בין זה לבין זה, וקשה לראות כיצד היזם יוצר אבחנה בין השניים.

אוכל להציע נוסחה: על השמאים לבחון את הרווח היזמי המקובל בענף הבנייה בכלל, ולהשוותו לרווח היזמי בתחום הפינוי-בינוי. הפער בין השניים ישקף את ההבדל. אולם אם יעשו כן, ייווכחו השמאים שכיום אין כמעט פער. הפער בין שני הסוגים של הרווחים גם אינו מתווסף באופן מלא להשבחה. לאחר הצבת הפער, אם קיים, יש להפריד בין חלק הרווח המיוחס לתקופה שקדמה לתוכנית וחלק הרווח לתקופה המאוחרת. הניחוש שלי הוא כי החלק המיוחס לתקופה שקדמה לאישור התוכנית הוא נמוך וזניח. על כן, אף בעניין זה, תוצאתו של פסק הדין היא זניחה.

עמ"נ 52383-10-20
הכותב שותף במשרד רז כהן פרשקר ושות'