מנתיבות ועד קרית שמונה: מחירי דירות היוקרה בעלייה, ולא רק במרכז

איזו עסקה מעניינת יותר? פנטהאוז שנמכר ב-50 מיליון שקל בתל אביב, או נכס שנמכר ב-3 מיליון שקל בצפון הרחוק או בנגב? בדרך כלל אנחנו שומעים בעיקר על הנכסים היקרים יותר, אבל הנכסים מהסוג השני, כלומר כאלה שנמכרים במחירים חריגים בפריפריה, אבל אינם מהווים אפילו 10% מהמחירים במרכז הארץ - מעניינים לא פעם הרבה יותר. ובאחרונה נרשמו לא מעט עסקאות כאלה, שמדגם מהם יוצג בכתבה הזו.

אצבע הגליל: 2.3 מיליון שקל בהגושרים

נפתח באצבע הגליל. היסטוריה נדל"נית יוקרתית נרשמה לאחרונה בקרית שמונה, כשבית נמכר במחיר הגבוה ביותר - 2.8 מיליון שקל. זה קרה ברחוב הר ציון בעיר, שנמצא בשכונת הווילות בימות תל חי במורדות הרי נפתלי, בצפון מערב העיר. הנכס שנמכר הוא וילה בת חמישה חדרים, בשטח בנוי של 281 מ"ר, על מגרש של 509 מ"ר, שהוקמה ב-2003.

 צילום: בר אל

בימות תל חי נחשבת לאחת השכונות הטובות בעיר, ורף מחירי הקוטג’ים בה גבוה מאוד יחסית לסביבתה, והוא נע בסביבות 2.2-2.5 מיליון שקל. כמקובל בשכונות יוקרה, אין בה הרבה עסקאות בשנה. על רקע טווח המחירים הזה, 2.8 מיליון שקל מהווה חריגה בולטת.
ואכן השמאי יונה סורדו הפועל בכל הגליל, מספר כי העסקה הזו מפתיעה מאוד בגובהה. "אני לא יודע מה עמד לנגד עיניו של הקונה, כשהסכים לשלם את המחיר", הוא אומר.

"אולי יש שם כמה יחידות מפוצלות, כי התוכניות בקרית שמונה מתירות להקים במבנים כאלה כמה יחידות נוספות במגרש, לעתים עד ארבע, ואז הבעלים יכולים להשתמש בהן כיחידות אירוח וליהנות מדמי שכירות. מכיוון שהשכונה קרובה מאוד למכללת תל חי, זה יכול להיות מאוד אטרקטיבי לבעלים".

מזרחית לשם נמכרו שני נכסים בקיבוץ הגושרים, שלכאורה יכולים להעיד שעליות המחירים המהירות פוקדות גם את הפריפריה. בחודש נובמבר 2020 נמכר בהרחבת הקיבוץ בית חדש של 152 מ"ר ב-2.2 מיליון שקל; חמישה חודשים לאחר מכן, באפריל השנה, נמכר בית שכן, קטן יותר בשטח של 128 מ"ר, ב-2.3 מיליון שקל. גם הבית הזה חדש. העסקה השנייה הייתה הגבוהה ביותר שבוצעה בקיבוץ הצפוני.

סורדו אינו ממהר להתפעל. "מחירי הקרקעות עלו מאוד והגיעו כבר ל-1.3 מיליון שקל למגרש, ולכן העסקה השנייה סבירה מאוד", הוא אומר. "לגבי המגרש הראשון, למיטב ידיעתי הוא יותר קטן מהנכס השני, ויתכן שהרישום באתר של רשות המסים אינו מדויק".

  

רמת הגולן: "ההרחבה בנויה בחורש טבעי"

נעלה לגולן. בקיבוץ מרום גולן ברמת הגולן נמכר צמוד קרקע שהוקם לפני שש שנים. הוא בן 6 חדרים, 260 מ"ר, עם גג של 180 מ"ר, והכול על מגרש של 600 מ"ר. הבית נמכר ב-2.6 מיליון שקל. בפברואר נמכר בית קטן יותר, 4 חדרים בשטח 140 מ"ר, תמורת 1.6 מיליון שקל. אלה שתי העסקאות היחידות ביישוב מתחילת השנה.

"מרום גולן הוא היישוב הטוב ביותר בגולן, למי שבוחר להתגורר בהתיישבות הכפרית והוא לא עם כיפה על הראש", אומר סורדו.

"גם ההרחבה בנויה בחורש טבעי, שהקפידו לא לפגוע בו, וזה משפיע על מחירים, ביחס למקומות אחרים. ייתכן שבנוסף לשטחים שהוצהרו נבנו שם שטחים נוספים. איני יודע".
המחיר הוא מחיר גבוה מאוד לסביבתו ואולם מתחת לרדאר מתפתח ברמת הגולן שוק יוקרה של צמודי קרקע, שמגלגל מחירים לא מבוטלים כלל.

הנה למשל נמכרו מתחילת השנה במושב קדמת צבי קוטג’ של 6 חדרים, 255 מ"ר, ב-2.05 מיליון שקל, בקצרין בית בודד של 7 חדרים ב-2 מיליון שקל, ובית 6 חדרים במושב הדתי חיספין ב-2.07 מיליון שקל.

סובב כנרת: "אין קהילות דומות"

מהגולן נרד לכנרת, ותחילה לקיבוץ חוקוק, שנמצא מעל לחוף הצפוני-מערבי של הכנרת, והוא ידוע בקהילה האקולוגית שבו. בית בודד בהרחבת הקיבוץ נמכר ב-3.25 מיליון שקל מדובר בבית בן 6 חדרים, 264 מ"ר, שהוקם ב-2009 והיקר ביותר שנמכר אי פעם בקיבוץ, לפי רישומי רשות המסים. בית קטן יותר, של 154 מ"ר, שנמצא בסמוך והוקם ב-2008, נמכר ב-2.45 מיליון שקל.

 צילום: בר אל

"גם בחוקוק בוצעו בזמן האחרון עסקאות גבוהות מאוד ולא מוסברות", אומר סורדו. "הקהילה מיוחדת, הבנייה ירוקה והמחירים שם לא קשורים לסביבתם, כי אין קהילות דומות. שמאי האזור משתפים כל הזמן מידע, וכשמישהו מדווח על עסקה כזו, לכולם נעמדות האוזניים. זה נשמע מצד אחד לא סביר, אבל אנחנו כבר מכירים את ה’לא סביר’ הזה, שמיד אחריו נוצר רצף של עסקאות באותה רמה, כשהרוכשים והמוכרים כבר מיישרים קו עם זה. וכל זה מייצר מגמה".

דרומית לשם, נמצאת פוריה עילית, היישוב ששוכן במצוק מעל לדרום הכנרת ועמק הירדן. שם נמכר בית של 263 מ"ר ב-4.05 מיליון שקל. הבית ממוקם בדיוק מעל למושבה ההיסטורית כנרת, והמחיר נחשב ללא פחות ממדהים, אבל הוא תואם את הנוף הבלתי מופרע שנשקף מהבית, שהיה מי שסבר, שהוא שווה את הכול.

 צילום: בר אל

"השמיים הם הגבול בכל מה שקשור למחירי הנכסים במצוק", אומר סורדו. "אנחנו מעריכים את הנכסים שם בעשרות אחוזים מעל לנכסים אחרים. מי שקם שם בבוקר רואה את כל העולם. מעמק הירדן ועד לחרמון. זה מקום וואו. מגרשים עורפיים בפוריה מוערכים ב-1.4-1.6 מיליון שקל, ובמצוק זה יכול להיות יקר ב-40%".

בקיבוץ האון, שנמצא בחוף הדרום-מזרחי של הכנרת, ועומד להפוך ליישוב קהילתי, בוצעה עסקה נדירה ומרתקת (שטרם נרשמה ברשות המסים) מכיוון שונה לחלוטין: שם נמכר בית ישן קטן של כ-60 מ"ר שהיה חלק מדו-משפחתי של הקיבוץ, ב-2.6 מיליון שקל. תמורת המחיר המדהים השיג הרוכש גם נגישות מדהימה של מטרים ספורים לקו המים. יותר קו ראשון מזה - אין. במיוחד כשמפלס הכנרת עולה בתקופה האחרונה.

"כשאנשים מהמרכז באים וקונים נכסים בגליל ב-20%-30% מעל לשווי שלהם - זה לא מפתיע אותי. כי המחירים הללו מקבילים למחירי דירות שניים-שלושה חדרים ולהם זה לא נראה יקר. כשציבור חרדי מבני ברק מגיע לצפת, הוא רואה דירה במחיר של חדר בבני ברק, והם מעלים את מחירי הדירות בעיר כבר כמה שנים", מסכם סורדו.

  

ערי הדרום: שיא מחירים בנתיבות

נעבור לדרום. עיר דרומית שכן נשבר בה שיא היא נתיבות. עד השנה, בוצעו בעיר חמש עסקאות על בתים במחיר של יותר מ-2.5 מיליון שקל. השנה כבר נוספו שלוש, כשהגבוהה שבהן נעשתה על וילה ברחוב גן אור בשכונה המערבית של העיר, שעליה שילם הקונה 3 מיליון שקל. מדובר בווילה של 212 מ"ר, חמישה חדרים, שהוקמה לפני חמש שנים על מגרש של כחצי דונם.

 צילום: בר אל

השיא אמנם מרשים, אך לא מפתיע, כי מה שקורה בשוק הקרקעות באותה סביבה, הוא בערה נדל"נית גדולה. לפני כשנתיים נמכרו בסמוך מגרשים של חצאי דונם במחירים של כ-800 אלף שקל; לפני שנה המחירים כבר טיפסו ל-1.5 מיליון שקל; עם זינוקים כאלה במחירי הקרקע, סביר היה שמחירי הנכסים במקום ירשמו עליות מרשימות גם כן.

"העסקה בגן אור נדירה, וקשה מאוד למכור נכסים בעיר במחירים האלה", אומר המתווך אביב זוהר מסוכנות התיווך כאן נתיבות. לדבריו, יש עוד נכסים שבעליהם הציבו להם תג מחיר דומה, ואף גבוה יותר, אך במחירים הללו קשה לסגור עסקאות.

מה שכן עולה במהירות רבה הם באמת מחירי הקרקעות. "מגרשים לבנייה עצמית הם הסחורה הלוהטת ביותר בשוק, ומה שמיוחד בנתיבות הוא שיש בה יחסית היצע של מגרשים, מה שבערים אחרות כבר אזל".

זוהר מספר כי בשכונת נווה שרון החדשה, שנמצאת בכניסה הצפונית החדשה לעיר, ליד קבר הבאבא סאלי, מחירי חצאי דונם החלו ב-750 אלף שקל לפני כשלוש שנים והיום הם כבר מגיעים ל-1.6-1.7 מיליון שקל; בשכונה חדשה סמוכה, נווה יורם, מחירי קרקעות מתחילים כבר מ-1.1-1.2 מיליון שקל. "באחרונה הגשתי הצעות למכרזים של רמ"י על 90 מגרשים מטעם כ-100 איש; בסופו של דבר היו כ-7,000 נרשמים. יש לאנשים הזדמנות לעשות פה אקזיט מכובד, הגם שלא כמו בהייטק", הוא מסכם.

סיפור שונה לגמרי מתקיים בעומר, שמשתייך ליישובי הפרבר היוקרתיים של באר שבע. שם אין הרבה היצע של קרקעות, אבל רואים גאות בכמות העסקאות היוקרתיות.

כשמדובר בהיקף עסקאות של 3 מיליון שקל ומעלה, 2021 תרשום שיא שנתי, ואת זה ניתן לדעת שלושה חודשים לפני סוף השנה, שכן כבר היום מספר העסקאות שבוצעו במחירים הללו, 13, הוא שיא שנתי בעומר. ב-2020 בוצעו 10 עסקאות ביותר מ-3 מיליון שקל, ב-2019 שמונה עסקאות וב-2018 שש בלבד. אז אם צריך המחשה לחום של השוק - הנתונים הללו יכולים להוות המחשה לא רעה.

העסקה הבולטת של 2021, לפחות עד כה, בוצעה ברחוב שושן, שם נמכרה וילה של 275 מ"ר שהוקמה לפני ארבע שנים בלבד. הווילה, על מגרש בשטח של 630 מ"ר, נמכרה במחיר של 4.3 מיליון שקל, והעסקה היא הרביעית בגובהה שבוצעה אי פעם ביישוב.

 צילום: בר אל

אילת: "קפיצה גדולה בכל השוק"

בניגוד לעסקאות הנקודתיות ביישובים הכפריים בגליל, נראה כי לקורונה יש תופעת לוואי שבאה לידי ביטוי ברכישת נכסי יוקרה מרובים באילת. אחרת קשה להבין כיצד נמכרו בשנה שעברה בעיר הדרומית 170 נכסים במחירים של 2 מיליון שקל ומעלה, בהיקף כפול מזה שנמכרו ב-2019 ובהיקפים משולשים ומרובעים מאלה שהעיר הכירה במחצית הראשונה של העשור הקודם, ומדוע עד לתחילת החודש שעבר, נמכרו השנה 120 נכסים כאלה.

"יש קפיצה גדולה בכל השוק האילתי", אומר זכיין אנגלו סכסון באילת, שמוליק רוזנפלד. "כל הנכסים הזולים, שפעם עלו 700-740 אלף שקל עולים היום עד מיליון שקל.
"מדובר בדירות שניים-שלושה חדרים באזורים הפחות טובים בעיר, שמשקיעים אוהבים לחלק אותן לשתי יחידות.

"כל מה שקשור לקרקע עלה בצורה מטורפת, בדיוק כמו בכל הארץ. לגבי הנכסים שעלו מעל 2 מיליון שקל, הרבה מהם הופכים לדירות Airbnb. זה היה קיים עוד קודם לכן, אבל מאז הקורונה זה התחזק מאוד, ויכולת לראות משפחות שלוקחות דירות כאלה לתקופות הסגר. כשהעיר נפתחה והמלונות נפתחו, הווילות הלה שבו לפעול במתכונת רגילה של Airbnb".

 צילום: שיר גולני

הנכס היקר ביותר שנמכר בשנה הנוכחית באילת הוא וילה בת שמונה חדרים ו-300 מ"ר, עם בריכת שחייה, במחיר של 4.3 מיליון שקל.