התעשייה הישראלית מצטמצמת והופכת לקרקע פורייה לדירות חדשות

ביוני האחרון רכשה קרן מרתון, העוסקת בהשבחת נדל"ן, מידי חברת דלק תעשיות, 50 דונם במרכז העיר לוד שעליהם ממוקם מפעל דלקול, בתמורה ל-125 מיליון שקל. מרתון הודיעה כי בכוונתה להוביל קידום תב"ע לשינוי שימושים מתעשייה ולוגיסטיקה לייעוד הקרקע למגורים, מסחר ותעסוקה.

העסקה של קרן מרתון היא רק אחת בשרשרת ארוכה של עסקאות לבניית מאות דירות במקומות שבהם היו בעבר מפעלים. זהו מהלך טבעי, שכן ישראל מצטופפת, הערים מתרחבות, והמפעלים, שמוקמו פעם בשולי העיר כדי לא להפריע ולזהם, לא מאפשרים את ההתפתחות האורבנית האורגנית. במקרים רבים העיר כבר הגיעה עד אליהם.
דניאלה פוסק, יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, מספרת כי "אנחנו מבחינים בין תעשיות שהן תעשיות 'מטרידות', שקשה לשמר אותן במצב של עירוב שימושים ואינטנסיביות עירונית גדולה, לבין ייצור שלא משליך על סביבתו, ויודע להשתלב בבניינים מעורבי שימושים, וכאן אנחנו מאוד מעודדים אותו.

 דניאלה פוסק, יו''ר הוועדה המחוזית תל אביב / צילום: ניב קנטור

"כך, בכל אזורי התעסוקה שבהם אנחנו מכניסים מגורים, למשל, הבורסה ברמת גן, אזור התעשייה של בת ים, או אזור התעשייה של חולון, אנחנו משתדלים לשמר בתוך המרקם העירוני את כל המלאכות - האינסטלטורים, הזגגים, המוסכים, החרטים והנגרים.
"צריך לזכור שיש סוגים של תעשיות שלא יכולות להתקיים במרכזי הערים, למשל מפעלי בטון, שאנחנו משתדלים למצוא להם מקומות בשוליים ועדיין במרכז הארץ".

גם קרן ריאליטי עשתה באחרונה כמה עסקאות לרכישת מפעלים לצרכי השבחה (ראו בהמשך). רו"ח דן מנחם, ראש מחלקת הרכישות של הקרן: "במסגרת האסטרטגיה שלנו אנחנו בוחרים לאתגר את עצמנו עם מפעלים שעתידים לעבור למקומות אחרים, או שרוצים לסגור. אותנו פחות מתעניינים במפעלים באזורי תעשייה, אלא בכאלה שיש להם סיכוי לשינוי ייעוד, מרכזי ערים, ליד שכונות מגורים וכבישים ראשיים, שבהם ניתן להכניס עירוב שימושים אמיתי. אחד היתרונות של המפעלים הוא שהם יושבים על עתודות קרקע גדולות וניתן לפתח בהם שכונות שייטיבו להכיל הפרשות לצרכי ציבור, פארקים ודרכים.

"אנחנו היזמים גורמים לתהליך ההתחדשות במפעלים להיות מואץ. אנחנו דוחקים ברשויות לפתח את הנכס, וחלק מזה זה כמובן זיהומי הקרקע. מעבר לזה מדובר גם בנראות הכוללת שלהם שלא תואמת את העיר. ברור שיותר נעים לראות סביבה ירוקה, מטופחת". לדברי מנחם, גם אם הניקוי וטיהור הקרקע יקר, הרי שהעלות נלקחת בחשבון במו"מ עם בעל הקרקע ובדיון על היטל ההשבחה עם הרשות המקומית.

  

הזיהום: "לטפל במפגעים שנשארים"

עו"ד אלי בן ארי, היועץ המשפטי של עמותת אדם טבע ודין מסביר שהתפנותם של המפעלים הישנים מותירה אחריה כמעט תמיד גם זיהומי קרקע: "האחריות לנושא היא של המשרד להגנת הסביבה שצריך לדאוג שעזיבת המפעל תלווה בטיפול במפגעים שהוא משאיר אחריו. למשל, מפעל תע"ש בנוף ים לא עובד כבר 20 שנה, ובמקרה הזה המדינה לא טיפלה בזיהום, מה שמקשה על קידום הפיתוח במקום.

"צריך להבטיח מראש שהדבר הזה לא יקרה. יש לדרוש את זה מהמפעל כשהוא עוד עובד באמצעות ערבויות כספיות או בדרכים אחרות. במידה וידוע שמפעל עומד לעזוב יש לדרוש ממנו את ניקוי הקרקע באופן מיידי. אח"כ קשה מאד לטפל בזה. האחריות צריכה להיות על מי שגרם את זה".

התעשייה: "יותר קווי ייצור בחו"ל"

רון תומר, יו"ר התאחדות התעשיינים, רואה את "נידל"ון" אתרי המפעלים בדאגה. נקודת המוצא שלו היא כמובן שונה לחלוטין: "לצאת ממרכזי ערים זה בסדר כי בסופו של דבר אנחנו לא רוצים תעשייה במרכזי הערים. אבל השאלה היא למה כשמפעל יוצא ממרכז עיר הוא יוצא לחו"ל ולא עובר לאזור תעשייה. חמור מזה שמפעלים יוצאים גם מאזורי תעשייה והשטח הופך לנדל"ן - מרלו"ג, או חממה או מסחר.

"לצערי, המתמטיקה מאוד פשוטה. ערך הנדל"ן כל הזמן עולה ונשאלת השאלה אם כדאי בכלל לתעשיין להמשיך לייצר בארץ. בשורה התחתונה, מספר המפעלים היצרניים בישראל הולך ופוחת עם השנים, ומצד שני כמות התעשיינים שפותחים קווי ייצור בחו"ל הולכת וגדלה".

השימור: "יש מורשת תעשייתית"

אדריכל השימור נאור מימר מאמין שלשימור המורשת התעשייתית יש ערך תרבותי. לדבריו, "המדינה מתפתחת וצריך לבנות, אבל צריך לשמר את המורשת התעשייתית. אם אתה מוצא באמצע מתחם יד חרוצים בת"א את בית החרושת הראשון בארץ למצות, אז יש לך פה פרויקט עם היסטוריה משמעותית. כנ"ל בית חרושת לריבה במושב בית חירות בשרון. השאלה היא לא אם לשמר, אלא מה לשמר.

"בסופו של דבר, בכל עיר שאתה מבקר בה בעולם, אתה רואה שרידים של העבר. בתל אביב חסרים מקומות כאלה. בבית חרות למשל, השימור, גם אם הייעוד השתנה, ממש משרת את האתוס של היישוב. גם במקומות שבהם בונים מגדלים ניתן למצוא תועלת לציבור במבנים הישנים לשימור. זה מביא אסתטיקה, מורשת תרבותית. וזה בסדר שהעול נופל על היזמים".

 אדריכל נאור מימר / צילום: תמונה פרטית

אדריכל השימור דרור סולר מחזק את דבריו של מימר: "בינינו, האדריכלות של היום היא הרבה מאוד קופי אנד פייסט, עיצוב אדריכלי די זניח. לעומת זאת, כשאתה משלב את זה עם משהו היסטורי, ויוצר מרקם אחר, עם שימושים חדשניים, זה מוסיף עניין. במקום להיות עוד שכונת שינה חסרת גוונים, אתה מקבל שכבות נוספות, שאתה לא צריך להשקיע בהן יותר מדי".

מפעל המלט בעיר נשר: רובע מגורים ענק במחצבה הישנה

מפעל המלט נשר, שהיה פעם בבעלות כור (ההסתדרות) ואחר כך בידי כלל תעשיות (זרוע התעשייה והטכנולוגיה של אי.די.בי), נמכר ב-2012 למיליארדר הרוסי/אמריקאי לן בלווטניק.

 מפעל נשר בחיפה ב־1948 / צילום: זולטן קלוגר לע''מ

המפעל צמצם בהדרגה את ייצור המלט בעיר נשר והעתיק את מרבית הפעילות למפעל נשר ברמלה. הקרקע של המפעל היא בבעלות פרטית וכחלק מהניסיון למקסם את הרווח מנכסי המפעל, קודמה תוכנית בנייה של רובע מגורים ענק במחצבה הישנה.

התוכנית, שאושרה להפקדה על ידי הוועדה המחוזית חיפה בחודש יוני 2017, קובעת שני שלבים: בשלב א' תוקם שכונה של 2,000 יח"ד בשטח המחצבה, ובשלב ב', עם פינוי המפעל, יקומו עוד 3,000 יח"ד בשטחו.

מפעל אלקטרה מזגנים במערב ראשל"צ: תוכנית להגדלת זכויות הבנייה

אלקטרה צריכה וקרן ריאליטי דיווחו בחודש מרץ השנה כי חתמו על הסכם עקרונות, ולפיו אלקטרה תמכור לקרן ריאליטי מחצית ממתחם המשתרע על שטח של 55.7 דונם ברחוב ספיר במערב ראשון לציון, בתמורה ל-137.5 מיליון שקל. במתחם נמצאים כיום משרדי אלקטרה ומפעל המזגנים של החברה, שעתיד לעבור לאשקלון.

 מתחם אלקטרה בראשל''צ / צילום: צחי קיבנשטיין

התוכנית המאושרת על הקרקע נכון להיום מאפשרת בנייה של כ-181 אלף מ"ר עילי וכ-85 אלף מ"ר תת-קרקעי לשימוש מסחר, משרדים, תעשייה נקייה, מבני תרבות ותעשייה עתירת ידע. בכוונת קרן ריאליטי ואלקטרה צריכה להקים במתחם שיפונה מיזם נדל"ן גדול, ולקדם, בשיתוף פעולה עם עיריית ראשון לציון, תוכנית המשביחה את הנכס באמצעות הגדלת זכויות הבנייה ותוספת שימושים.

מפעל טרה בנחלת יצחק בת"א: מתחם מגורים שחלקו תלוי בקירוי נתיבי איילון

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה בחודש נובמבר 2019 להפקדה את תוכנית מתחם טרה. התוכנית ממוקמת בין רחוב יגאל אלון לציר נתיבי איילון, מול קומפלקס מגדלי עזריאלי. מדובר בשטח של 23 דונם בבעלויות של חברת מילקו תעשיות בע"מ (השייכת לחברה המרכזית למשקאות קלים), עיריית ת"א-יפו ורמ"י, שעליו עמד מפעל טרה עד שנסגר ב־2013. אדריכל התוכנית הוא אבנר ישר.

 המפעל הישן של טרה, בצומת השלום ת''א. בעיגול: מתחם טרה המתוכנן / צילום: תמר מצפי

התוכנית שאושרה מציעה הקמה של ארבעה מגדלים בגובה של עד 65 קומות, שניים צמודים לרחוב יגאל אלון, ושניים צמודים לנתיבי איילון. ליד המגדלים הצמודים לרחוב יגאל אלון תהיה גם בנייה בגובה של שבע קומות (מרקמית), הכוללת גם חזית מסחרית. בפרויקט כולו ייבנו 663 יחידות דיור.

בשלב הראשון ייבנו רק 311 יחידות דיור וכשציר תעלת האיילון יקורה, ייבנו עוד 352 יחידות דיור. כמו כן, מוצעים כ-195 אלף מ"ר עבור משרדים וכ-30 אלף מ"ר עבור מבנים ומוסדות ציבור. התוכנית מציעה שטח פתוח בתחום הבינוי המוצע בהיקף של למעלה מחמישה דונם.

מפעל כיתן בדימונה: מתחם מגורים ותעסוקה

סגירת מפעל כיתן בדימונה, שבשיאו העסיק 2,000 עובדים, והיה פעם המעסיק העיקרי של תושבי העיר, הייתה מכה קשה לעיר. החברה, נזכיר, הייתה אחד הסמלים של תעשיית הטקסטיל הישראלית ואייקון מקומי.

 התוכנית למתחם מפעל כיתן / הדמיה: מרש אדריכלים

ביולי 2017 אושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום תוכנית למתחם, שמבקשת להפוך את שרידי המפעל, ממבנה נטוש בשטח של 50 אלף מ"ר על חטיבת קרקע בשטח 600 דונם, למתחם מגורים משולב בתעסוקה, מוסדות ציבור וחינוך. גם במקרה הזה, היזם הוא לן בלווטניק.

התוכנית החדשה, שהוכנה על ידי האדריכל רם מרש, מציעה הריסה של שליש מהמבנה העצום ובנייה של מגורים, שימור של שליש והפיכתו למרכז קניות ושימור של עוד שליש שיוקדש לטובת מבני ציבור.

 פנחס ספיר, שר התעשייה והמסחר דאז, חונך את מפעל הטקסטיל כיתן בדימונה / צילום: לע''מ

מפעל הנקניקים זוגלובק בנהריה: מתחם מעורב שימושים

קרן ריאליטי הודיעה בתחילת חודש אוגוסט השנה כי רכשה ממשפחת זוגלובק ומבעלים פרטיים את הזכויות בקרקע בשטח של 11 דונם בכניסה לנהריה, תמורת 77.5 מיליון שקל. על חטיבת הקרקע ניצב מפעל זוגלובק, וכן משרדים ומסחר בהיקף של כ-10,000 מ"ר.

 מתחם זוגלובק בנהריה / צילום: צחי קיבנשטיין

לגלובס נודע כי משרד הבינוי והשיכון ועיריית נהריה מקדמים בכל האזור, כולל בשטח המפעל, תוכנית בניין עיר חדשה ובה תמהיל מעורב של מגורים, תעסוקה, מסחר ומלונאות. התוכנית לא הוגשה עדיין לאישור הוועדה המחוזית.

מפעל המכוניות בטירת הכרמל: מגדלים של 21 קומות

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה אישרה לאחרונה תוכנית לבניית מתחם תעסוקה ומגורים באתר מפעל המכוניות אוטוקרס בטירת הכרמל. התוכנית היא יוזמה של חברת נצבא וממוקמת בחלקה הצפוני של טירת כרמל במתחם הרחובות הרצל, קרן היסוד ומוצקין.

 מפעל המכוניות הישן בטירת הכרמל. בעיגול: התוכנית למתחם אוטוקרס / צילום: ערן גילווארג

שטח התוכנית הוא כ-67 דונמים, והיא כוללת 270 יחידות דיור שיוקמו בשלושה מגדלים של עד 21 קומות, מבנה בן 18 קומות לדיור מוגן ובו 150 יחידות דיור. בנוסף, התוכנית כוללת שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-155 אלף מ"ר שיוקמו במבנים בבני 25 קומות.