לתשומת לב המשקיעים: זה האזור שבו השוכרים נחשבים להכי בעייתיים

44% מהשוכרים ה"בעייתיים", מתגוררים בחיפה והקריות - הרבה יותר מבכל אזור אחר בארץ. כך עולה מנתונים פנימיים של חברת "דיפרנט" שפועלת בתחום ביטוחי שכר הדירה עבור בעלי דירות להשכרה. בפילוח עמוק יותר מסתבר כי מי ש"אחראיות" לנתונים הגבוהים הללו הן בעיקר שכונת נווה שאנן בחיפה וקריית אתא. "אנחנו בעיקר מזהים את שכונת נווה שאנן וסביבתה כאזור יחסית בעייתי, שכונת נווה שאנן זה אזור יחסית חלש בחיפה, אפשר למצוא שם דירות בשכר דירה יחסית נמוך, ובאופן טבעי מי שמתגורר שם זה אנשים שיש להם יכולת כלכלית יותר נמוכה. הרבה עולים חדשים, הרבה סטודנטים, הרבה שוכרים מהמגזר", מספקת סמנכ"לית השיווק בחברה, ג'ני רז, הסבר על קצה המזלג לגבי השכונה.

ומה לגבי קריית אתא?
"קריית אתא זו עיר שמבין שאר הקריות היא הגדולה והצעירה ביותר. מנגד היא גם המובילה במספר המובטלים לעומת יתר הקריות. יש בה אחוז יחסית גבוה של משפחות מועטות יכולת". רז מבהירה שחלק מכך נובע מהגירה של אוכלוסיות חלשות לתוך העיר, מיישובים אחרים.

"תחבר את כל הנתונים האלה וככה אתה מקבל תמונת מצב של מקום שבו יכולת ההשתכרות נמוכה יותר וכך גם יכולת התשלום", היא אומרת. המאפיינים של שני המקומות הללו, אמנם לא ייחודיים רק לאזורים אלה, וגם באזורים אחרים בישראל יש שכונות וערים שבהן מתגוררות אוכלוסיות "חלשות", ולכן ייתכן שיש גורם נוסף ש"אחראי" למוסר התשלומים הנמוך, כפי שמזהה החברה, והוא ביקוש יחסית נמוך כך שאין מלחמה על כל נכס ובעלי דירות רבים נאלצים להתפשר על איכות השוכרים (ובמידה מסוימת מגדרים את עצמם על ידי שירות כמו של דיפרנט ומקבילותיה כמו וויצ'ק ועוד).

בת ים: קפיצת מדרגה תחבורתית

המפגש עם רז התקיים במסגרת הפרק האחרון בעונה השלישית של "כסף בקיר": פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שבו התמקדנו בזהות השוכרים. זאת מתוך מחשבה שזיהוי נכון של קהל היעד, יכול להבטיח אחוזי הצלחה גבוהים יותר בפרמטרים שונים בתהליך ההשכרה (מהירות, השכרה במחיר המבוקש ועוד).

כידוע השקעה בנדל"ן דורשת היכרות קרובה בדגש על האזור שבו מתבצעת העסקה, אך לרז היו כמה תובנות כלליות גם לגבי עמה ערים מעניינות. כך, למשל, בתל אביב, מצביעים הנתונים שלהם על ירידה של 6% במספר הצעירים ששוכרים כיום דירה בעיר ללא הפסקה, זאת בהתאם לחשש של רבים שהעיר הופכת ליקרה מדי עבור האוכלוסייה הצעירה שבמידה רבה אחראית לאופייה התוסס. מי ש"נהנות" מהמגמה הזו הן השכנות גבעתיים ותל אביב, שקולטות עוד ועוד צעירים. המחירים שם, היא מזכירה, לא נמוכים, אך מעט יותר אפשריים עבורם, היא מסבירה.

טיפ אחר לבעלי בתים הגיע כשעברנו לשוחח על באר שבע. כאן אמנם אין הרבה הפתעות, ומשקיעים ממשיכים להתמקד באוכלוסיית הסטודנטים סביב אוניברסיטת בן גוריון, אך לדברי רז עם ההתפתחות של באר שבע כעיר מטרופולין, יש בשנים האחרונות מגמה מעניינת של משפחות מהיישובים הסמוכים שעוברים לגור בשכירות בבירת הנגב.

ומה לגבי ירושלים? כאן מזכירה רז יש אוכלוסיות מגוונות, וכי ניתן למצוא בעיר לא מעט דירות אותן היא מגדירה כ"לא איכותיות", אך מנגד אלה זוכות לביקוש רב בעיקר מצד זוגות צעירים חרדים, וזאת על רקע הביקוש הגובר בקרב מגזר זה.

עיר מעניינת אחרת עליה הצביעה רז, היא חריש. "37% מהתושבים בעיר הם בין הגילאים 25-34, וזה אחוז מאד גבוה של צעירים ביחס לכמות דירות מאוד קטנה כרגע להשכרה, שעומדת על 690 דירות בלבד ב-2021, שזה נתון מאד נמוך".

אולי זה קשור לעובדה שיש שם עדיין מחירים די זולים?
"אנחנו מבינים שבאמת בגלל העובדה הזאת הרבה משפחות צעירות ואפילו יחידים מגיעים מכל הארץ. אתה מוכן בתור שוכר לנסוע יותר או לעבוד מהבית אם יש לך אפשרות כזו וכך להתגמש על המיקום".

רז מזכירה שעם זאת גם בחריש מסתמנת עלייה מסוימת במחיר. ומה לגבי הרכב האוכלוסייה? כאן היא מזכירה יש שונות גדולה. "אפשר למצוא משפחות צעירות, להט"בים, אפילו ערבים להט"בים, וגם חרדים. שוב, זה נובע מהמחיר הזול, ומנגד מהאיכות חיים הגבוהה שמקבלים. זה גורם לזה שאין שם כרגע צביון מובהק".

עיר נוספת שכדאי להכיר את מה שקורה בה לפני שמפרסמים מודעת שכירות היא בת ים. בשנה הבאה העיר עומדת בפני קפיצת מדרגה תחבורתית, עם פתיחתו הצפויה של הקו האדום של הרכבת הקלה, שיחבר אותה לפתח תקווה, כשבדרך נמצאות תל אביב, רמת גן ובני ברק. דבר נוסף שחשוב להכיר הוא שאולי מודעת הפרסום צריכה לכלול גם נוסח ברוסית. "בגל העלייה הגדול של שנות התשעים הרבה מהעולים התיישבו בבת ים. אם תסתובב בעיר אתה תראה חנויות עם כיתובים ברוסית, זאת אומרת הכל גם מותאם לעולים מרוסיה, ובהקשר הזה זו עיר עם צביון די מובהק".

"מתחיל בעיכוב והופך לאי תשלום סדיר"

השירות שמציעות חברות כמו דיפרנט, לא היה קיים בשוק עד לפני כמה שנים. ביקשנו לברר מול רז מה השתנה. "השירות הזה קיים באירופה וארה"ב כבר המון שנים והוא חלק בלתי נפרד מתהליך ההשכרה. יש למשל מדינות שבלי בדיקת, למשל, חיווי אשראי והצעה מאיזשהי חברה אם אתה לא יכול להביא ערבויות, אתה לא יכול לשכור דירה. אז לישראל זה הגיע קצת באיחור, אבל זה הגיע על הרקע הזה של השקעות. זאת אומרת, היום בישראל אם אתה רוצה למצוא לך הכנסה פסיבית, יש לך כמה אפיקים. כשאתה ניגש לאפיק הנדל"ן כמו שאמרתי, אתה מחשב הרבה מאוד דברים כדי לדעת מה תהיה התשואה שלך בסופו של דבר. כמשקיע זה יכול לתת שקט נפשי, כדי להיות בטוח שאתה באמת תקבל את התשואה שעליה בנית".

לדבריה, כמו בכל עסקה, כדאי לעשות כמה שיותר בדיקות לשוכרים ולרקע שלהם, לרבות הכלכלי. אך לא תמיד אפשר לדעת בוודאות את מי אנחנו מכניסים לנכס שלנו. לשאלתנו מה הבעיות הנפוצות מול שוכרים היא אומרת כי הראשונה היא אי תשלום שכר דירה. "לפעמים זה מתחיל בעיכוב אבל מהר מאוד זה יכול להפוך לאי תשלום סדיר. יש את הנושא של סרבנות בתום חוזה, זה גם משהו שיכול לקרות, כלומר לפעמים אתה כבעל נכס נתקל בסיטואציה שאתה רוצה להעלות שכר דירה. אתה מציע את זה לשוכר, יש ביניכם איזשהו משא ומתן. נכון לפעמים לא תגיעו להסכמות והשוכר פשוט יעזוב את הנכס, ולפעמים הוא יגיד לך, אני לא רוצה לשלם לך עוד 200 שקל, ואני גם לא יוצא מהנכס. אז זה חלק מהמקרים שבאמת צריך להיערך אליהם ולחשוב עליהם כי זה קורה.

עוד דבר שהוא מאד נפוץ והיה גם מאוד נפוץ במהלך תקופת הקורונה זה בעצם עזיבה פתאומית באמצע החוזה. אתה כבעל נכס אתה בונה על תזרים קבוע, על הכנסה קבועה, לפעמים כששוכר נתקל בבעיה אז במקום לא לשלם לך הוא פשוט עוזב חוזה קיים, אבל לא מוצא שוכר חליפי, לא סוגר איתך מה שצריך, הוא פשוט קם והולך. ואז אתה כבעל נכס פתאום צריך להתפנות מכל העיסוקים האחרים שלך, ולהתחיל עכשיו לאכלס למצוא שוכרים, וזה גם משהו מאד נפוץ. ונזקים, כמובן".

איזה נזקים בעיקר?
"נזקים זה בדרך כלל משהו שקורה כתוצאה מסכסוך. זה מתחיל במשהו קטן ובסוף כשיש אי הסכמות הרבה מאוד פעמים לצערי שוכרים בוחרים פשוט להזיק לנכס. לשבור קירות, לנפץ דברים, ממש כל דבר שיכול לעלות על רוחך, פשוט ליצור נזק במכוון בתוך הדירה",

לסיום רז מספקת טיפ קטן ואולי אוניברסלי: "אתה מכיר את המשפט, אל תהיה צודק תהיה חכם? אז גם כאן מול השוכרים".