לרשויות מקומיות אסור לגבות היטלי פיתוח אם לא מימנו בעצמן את התשתיות המשרתות את הנכס

האם רשויות מקומיות יכולות להוציא דרישת תשלום אוטומטית של היטל פיתוח על כל תוספת בנייה בשטחן? פסק דין של בית המשפט המחוזי מרכז חוזר על הקביעה כי הרשויות רשאיות לגבות היטלים ואגרות רק מנכסים אשר עבודות התשתית המשרתות אותם בוצעו ומומנו על-ידי הרשות. לקביעה זו יש ערך רב, מכיוון שפעמים רבות נוטות רשויות מקומיות מסוימות להתעלם מן ההלכה הזאת ולהוציא דרישות חיוב לא חוקיות לרוכשי נכסים.

כך היה גם במקרה שבו עסק פסק הדין: בעלי נכסים בעיר רכשו קרקעות במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבניית בתים בשיטת "בנה ביתך" ושילמו עבורם "סל הוצאות פיתוח". כאשר ביקשו לקבל מהעירייה אישור על היעדר חובות לצורך רישום זכויות החכירה שלהם, הוצאה להם דרישת תשלום נוספת.

בעתירתם טענו העותרים כי העירייה התחייבה שלא לגבות במכרזים אלה הוצאות פיתוח נוספות על אלה שכבר שולמו ועל כן מדובר בכפל הוצאות פיתוח. עוד טענו כי הוצאות הפיתוח אשר שולמו עולות על אלו הקבועות בחוקי העזר העירוניים, כך שאם יידרשו לשלם פעמיים, יסתכמו הוצאות הפיתוח בסכום כפול מהקבוע בחוק ואף מעבר לכך.

העירייה מצידה טענה כי תידרש לממן בעתיד תשתיות נרחבות, לרבות פיתוח ושדרוג של תשתיות תיעול וכבישים בסמיכות לנכסי העותרים, אשר "בוודאי" ישמשו גם את העותרים וכי רמ"י לא תהיה שותפה במימונן של אלה. עוד טענה העירייה כי תוספת בנייה בנכס היא לכשעצמה עילה לתשלום, ללא קשר לשאלה מי בצע את עבודות התשתית.

בית המשפט דחה את טענות העירייה והורה על ביטול דרישות התשלום בכמה נימוקים חשובים: ראשית, החיוב בהיטלים ובאגרות הוא חד-פעמי - כלומר לא ייתכן חיוב כפול; שנית, סל הפיתוח שגבתה רמ"י במכרז היה "תקציב לפרויקט", אשר כרך את מלוא ההוצאות הנדרשות לביצוע הפרויקט, בסכום אשר נקבע מראש בין הרשות לבין העירייה והחברה לפיתוח רחובות, כך שהוא כולל כבר את כל צורכי השכונה שתקום; שלישית, הרוכשים נושאים בתשלומי פיתוח בסכומים העולים על אלה שניתן לגבות על-פי חוקי העזר העירוניים, ולכן אין לגבות מהם פעם נוספת את הוצאות הפיתוח.

תמיכתה של רמ"י בעמדת העותרים הייתה חשובה להצלחת העתירה, אך העקרונות שקבע המחוזי יפים ונכונים לכל המקרים שבהם רמ"י גובה את "סל הוצאות הפיתוח" ומבצעת את התשתיות באמצעות הכספים שמשלמים לה הרוכשים במכרז, בין אם המדינה מבצעת את הפיתוח, ובין אם מבצעת אותו חברה עירונית שהוסמכה בין המדינה לבין הרשות המקומית.

חשיבותו של פסק הדין היא אם כן בהבהרה שנתן בית המשפט לכך שהטלת תשלומים על בעלי נכסים או על מבקשי היתר מותנית בכך שהרשות המקומית היא אכן זו שמממנת את התשתיות המשרתות את הנכס, ובנוסף בכך שתוספת בנייה לכשעצמה אינה מקימה חבות לתשלום היטל - אלא אם כן התמלאו יתר התנאים המקימים את החבות.

עת"מ 2588-08-20 אהרון ואח’ נ’ עיריית רחובות ואח’.

עו"ד אנגלסמן היא שותפה וראש מחלקת מיסוי מוניציפלי במשרד מ. פירון ושות'. עו"ד רמר הוא עורך דין במחלקה