כיצד יש לאכוף הסכם אופציה שאליו לא צורף נוסח מוסכם של חוזה מכר?

"אופציה" היא זכות שמעניק בעל זכות בנכס לרוכש פוטנציאלי, ולפיה ניתנת למקבל האופציה הזכות לרכוש את הנכס, בתנאי מימוש מוסכמים. על כן, מרבית הסכמי אופציה כוללים נוסח מוסכם של חוזה מכר, כך שבמימוש האופציה מתקשרים הצדדים בחוזה הכולל תנאים והתחייבויות שהוגדרו מראש. בשונה מזיכרון דברים, שנועד על-פי רוב לשרת צדדים במשא-ומתן לקראת כריתת חוזה - הסכמי אופציה רבים נערכים לאחר הבשלת המשא-ומתן, ותוצריו משתקפים בנוסח חוזה המצורף להסכם האופציה. ניתן לומר כי "אופציה" היא כלי משפטי המשרת את "החוזה העיקרי" בדמות חוזה מכר, בעוד ש"זיכרון דברים" משמש לניהול משא-ומתן בלבד.

■ עובדות המקרה: לאחרונה נדרש העליון להכריע בסכסוך בין בעלת קרקע לבין רוכש פוטנציאלי, באשר לדרך הראויה לאכיפת הסכם אופציה, שאליו לא צורף נוסח של הסכם המכר.

בשלהי 2015 נערכה פגישת היכרות בין בעלת מגרש בתל אביב לבין רוכש פוטנציאלי, במשרד תיווך. בפגישה חתמו הצדדים על מסמך שכותרתו "הסכם אופציה", ולפיו העניקה הבעלים לרוכש אופציה לתקופה בת חמישה חודשים לרכישת המגרש בתמורה ל-10 מיליון שקל. בשונה מהמקובל, להסכם האופציה לא צורף נוסח מוסכם של הסכם מכר, אך נכללו בו ההסכמות הבאות: מועד לחתימת הסכם מכר לאחר שתמומש האופציה, מועד לתשלום התמורה, פירוט נטל המס וההוצאות ותשלום מקדמה.

במועד חתימת הסכם האופציה שילם הרוכש לבעלת המגרש סכום סמלי וכעבור ימים מספר הפקיד במשרד התיווך את יתרת המקדמה. ימים בודדים לאחר מכן התייצבה בעלת המגרש במשרד התיווך במטרה לסגת מהסכם האופציה ואף השיבה את הכספים שנמסרו לה במעמד חתימת ההסכם, אולם לאחר מכתב התראה מטעם הרוכש - נטלה את כספי המקדמה ממשרד התיווך.

בהמשך לכך הודיע הרוכש על רצונו במימוש האופציה, והצדדים החלו בניהול משא-ומתן ביחס לנוסחו של הסכם מכר. עם זאת, כשבועיים לאחר תום תקופת האופציה, הודיעה בעלת המגרש לרוכש על ביטולה, בטענה שזו לא מומשה כדין. הרוכש מצדו עתר לבית המשפט המחוזי ודרש להורות על אכיפת הסכם האופציה ועל השלמת הפרטים החסרים בו, שלא הוסדרו במשא-ומתן שניהלו. בית המשפט קיבל את טענות הרוכש באשר לתוקפו של הסכם האופציה, אולם קבע כי אכיפתו מחייבת המשך ניהול משא-ומתן לצורך גיבוש הסכם מכר. בשל קביעה זו, ערער כל אחד מהצדדים לעליון.

בעלת המגרש טענה כי לא הבינה את משמעות הסכם האופציה וסברה כי הוא רק שלב ביניים במשא-ומתן. מנגד, טען הרוכש כי הסכם האופציה תקף ומחייב, וחזר על דרישתו להתערבות בית המשפט בהשלמת הפרטים.

■ ההחלטה: בית המשפט העליון דחה את טענת בעלת המגרש וקבע פה אחד כי בין הצדדים נכרת הסכם אופציה מחייב. עם זאת, דעות הרכב השופטים נחלקו ביחס לתוצאה האופרטיבית של קביעה זו. על-פי דעת הרוב (הנשיאה חיות והשופט קרא), יש להבחין בין מצב שבו האופציה נלווית לחוזה עיקרי (בדמות הסכם מכר מוסכם, גם אם אינו שלם), לבין התחייבות לניהול משא-ומתן - שאינה מהווה "הסכם אופציה" אכיף. נקבע כי לאור ההסכמות המהותיות שבהסכם האופציה (התמורה, מועדי תשלום וחלוקת הוצאות ומסים), וכן ההסכמות החלקיות במסגרת המשא-ומתן שניהלו הצדדים - יש לסווג את התחייבות בעלת המגרש כ"הסכם אופציה" מחייב. משכך, נקבע כי אין מקום להורות על המשך המשא-ומתן וככל שההתקשרות למכירת המגרש טעונה השלמת פרטים שהצדדים טרם גיבשו הסכמות לגביהם - אלה יושלמו על-ידי בית המשפט.

דעת המיעוט בפסק הדין (מפי השופט שטיין) סברה כי בהיעדר נוסח מוסכם של הסכם מכר, יש לראות את הסכמות הצדדים כהתחייבות לניהול משא-ומתן בלבד. כלומר, אכיפת הסכם האופציה מחייבת את הצדדים להמשך ניהול משא-ומתן בתום-לב, ורק אם מי מהצדדים יימנע מכך - תעמוד לצד השני הזכות לדרוש להשלים את המכירה באמצעות השלמת פרטים חסרים.

בהתאם לקביעת דעת הרוב, הורה בית המשפט העליון על החזרת הדיון לבית המשפט המחוזי, לצורך אכיפת מכירת המגרש והשלמת הפרטים החסרים.

ע"א 8872/18 פני וייס נ’ משה בן מנחם

הכותבת היא שותפה וראש מחלקת עסקאות במשרד גינדי כספי ושות'