הצרה הכפולה של המשרדים בניו יורק

בשיחה שערך לאחרונה עם משקיעים, אמר בכיר מאחת מחברות הנכסים המסחריים הגדולים במנהטן, SL Green Realty, שההתאוששות של שוק המשרדים בעיר "באור ירוק". שני טרנדים מרמזים שאולי הוא היה אופטימי מדי.

State Street היא אחת החברות שהוציאו לאחרונה שטחים להשכרה בשכירות משנה במנהטן, שוק משרדים שהוא צפוף גם ככה. צעד זה בא בעקבות צעדים דומים של חברות ששוכרות שטחי משרד, בהן Peloton ומייסיס, שמנסות לשחרר שטחים.
ג'יי פי מורגן צ'ייס, שעל פי הפרסומים המנכ"ל שלה ג'יימי דימון הוא שורי לגבי החזרה למשרדים, הציעה לשכירות משנה 700 אלף רגל רבועה בניו יורק פלאזה 4.

הטרנד הזה הוא בגדר חדשות רעות לבעלי הנכסים בעיר, ששרויים בתחרות קשה עם הדיירים שלהם. בממוצע, המחיר המבוקש לסבלט במנהטן נמוך ב-27% ממחיר השכירות הישירה, לפי נתוני Colliers.

מאז שהתחילה המגפה, הגידול בשטחים שמושכרים בשכירות משנה גדל ועקף את היקף השטחים שמושכרים ישירות על ידי בעלי הנכסים.

עד סוף חודש יולי, היצע השטחים ששחררו שוכרים הגיע ל-23% מכלל ההיצע הפנוי בניו יורק. בחודשי הקיץ הראשונים, נראה היה שההיצע הזה מתייבש. אבל המצב התהפך ביולי, כשכמה בלוקים גדולים נכנסו לשוק, ודחפו את ההיצע של שטחי הסבלט לרמה של לפני המגפה.

הטרנד הזה מפעיל לחץ על הסכומים שבעלי הנכסים בניו יורק יכולים לגבות כעת מהשוכרים. SL Green ו-Empire State Realty Trust יתקשו להתאושש. המניות של שתי החברות עדיין נסחרות בערך בחמישית מתחת לרמותיהן לפני המגפה, אף שעלו השנה על רקע הציפיות החיוביות בנוגע לכלכלת ניו יורק.

גם בלי משבר בריאות עולמי, השוק במנהטן היה בסכנה של עודף היצע. בערך 25 מיליון רגל רבועה נוספים (כ-2.3 מיליון מ"ר), בבניינים חדשים ובזכות שיפוצים בבניינים קיימים, יתווספו בין 2022 ל-2024 - הכי הרבה בתקופה של שלוש שנים מאז סוף שנות ה-80, אומר פרנקלין וולך, מנהל בכיר ב-Colliers. כדי להכניס את המספר הזה לפרספקטיבה, כבר יש בניו יורק 21 מיליון רגל רבועה (כ-2 מיליון מ"ר) של שטחים בשכירות משנה שמחפשים שוכרים.

הכי קל להשכיר את המשרדים החדשים והנוצצים. תאגידים הם בדרך כלל אלה שנוטים לשכור משרדים מודרניים וחסכוניים באנרגיה, שיסייעו להם לעמוד במטרות החיסכון בפליטות פחמן ויתנו לעובדים סיבה טובה לבוא לעבודה. SL Green הודיעה לאחרונה כי הנכס שלה במידטאון, One Vanderbilt, שייפתח באוקטובר, כבר מושכר בשיעור של 90%.